Моё расследование: почему дешёвые квартиры можно увидеть только из офиса агентства?

Моё расследование: почему дешёвые квартиры можно увидеть только из офиса агентства?

 

Добрый день, дорогие читатели!

 

На этом канале я уже размещал видео о том, как пытался договориться о просмотре очень дешёвой квартиры. Оно в конце статьи.

 

А если вкратце, то речь в нём шла о моём звонке якобы продавцу этой дешёвой квартиры. Девушка, с которой общался, уверяла, что таких дешёвых квартир у них в агентстве очень много. Только в нужном мне районе обещали показать пять-шесть квартир. Потому что они работают не то с инвесторами, не то с людьми, которые уезжают и срочно продают свою недвижимость.

 

При этом дисконт от рыночной стоимости составлял примерно 40 процентов. Это же как надо торопиться уехать, чтобы так задёшево продавать свою квартиру? Или может инвесторы настолько глупые и не понимают, что высокий спрос сохранится и при более умеренном дисконте?!

 

Так или иначе, меня уверили, что данная квартира (по которой я звонил изначально) существует, и более того, мне покажут другие аналогичные по цене и состоянию.

 

Для просмотра квартир нужно приехать в офис… Но зачем?!

Самое что ни на есть глупое работе риэлтора — это встречаться в офисе и оттуда ехать на просмотр объекта.

Но это только если ты работаешь честно. Даже у застройщиков на каждом объекте есть офис продаж. Это и удобно и экономит время клиента, в первую очередь.

 

Мне объяснили, что

 

…приехать в офис агентства нужно для того, чтобы убедиться в том, что я — не риэлтор.

Директор агентства посмотрит на клиента и определит — частник он или риэлтор. И меня добил веский довод девушки — «риэлторы в офис не поедут». Занавес.

 

То есть этому агентству принципиально продавать недвижимость напрямую частным лицам, которые самостоятельно ищут квартиру. Для чего такая разборчивость? Пытаюсь это выяснить. Естественно, я прикинулся частником. Ведь по такой цене я с удовольствием куплю квартиру для себя. Поскольку предложенные квартиры стоили по 1,6 — 1,8 млн. рублей, что гораздо дешевле того, что я видел в реальности.

 

Как вы думаете, удалось мне посмотреть дешёвые квартиры?

 

Скажу сразу, что нет. Потому что данных квартир просто не существует в природе. Но в офисе был разыгран целый цирк с клоунами и конями. Несколько квартир оказались:

 

а) «проданы»;

б) сняты с продажи их «собственниками» по разным причинам;

в) в режиме онлайн вдруг внесены задатки «покупателями, смотревшими квартиры ранее»;

г) «неожиданно» поднялась цена до рыночного уровня. Наверное собственник передумал уезжать?

В итоге было предложено заключить договор на покупку квартиры через их агентство. Посетовали, что «ситуация быстро и резко меняется на глазах». Это к тому, что ценник на квартиры будет рыночный.

 

Меня такой поворот событий нисколько не устроил. Я был настроен купить квартиру за 1,6 — 1,8 миллиона, как это было указано в объявлении. Мне обещали позвонить сразу же как только поступит подобный вариант. В общем, я до сих пор сижу и жду звонка…

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realtyworld/moe-rassledovanie-pochemu-deshevye-kvartiry-mojno-uvidet-tolko-iz-ofisa-agentstva-60f1512acb3ef2579e2690cc

0
Подробнее

Жилье на вырост: насколько выгодна покупка квартиры в домах под реновацию

Жилье на вырост: насколько выгодна покупка квартиры в домах под реновацию

Стоимость квартир в домах под снос формируется в зависимости от этапа расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По оценкам ЦИАН, цена квадрата в доме с расселением до 2024 года выше на 6% жилья со сносом во вторую волну и на 14% в третью

Мэр Москвы Сергей Собянин недавно пообещал ускорить сроки переселения по программе реновации без ухудшения качества жилья. Тем временем квартиры в хрущевках под снос остаются популярным товаром на столичном рынке вторички, особенно дома, которые попали в первую волну расселения. Основной интерес к ним связан с возможностью в будущем получить жилье в новостройке и большей площади.

Почем сегодня можно купить квартиру в Амурской области в доме под снос и сколько можно выиграть от переезда в будущем — рассказываем вместе с экспертами.

Предложение в домах первой волны — в дефиците

По оценкам ЦИАН, каждый год предложение квартир в домах, включенных в программу реновации, сокращается в среднем на треть. Если пять лет назад (за год до того, как стало известно о реновации) в пятиэтажках было доступно к продаже около 4 тыс. лотов, то в 2020 году их было уже около 700. Это связано с тем, что собственники сейчас не готовы легко расставаться с недвижимостью и ждут переезда в новостройки.

Однако 2021 год в этом плане стал исключением — предложение квартир на продажу в пятиэтажках под снос, по сравнению с июлем 2020 года, выросло в два раза. Сегодня покупателям доступно на выбор около 1,5 тыс. квартир в ожидающих реновации домах, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, это связано с выходом на рынок инвесторов, которые покупали квартиры в домах под снос в 2017–2018 годах и сейчас со значительным увеличением цен на недвижимость перепродают их.

В компании «Инком-Недвижимость» также отмечают годовой рост экспозиции квартир в домах реновации. «На увеличение экспозиции таких квартир могло повлиять поведение их собственников — некоторые из них, опасаясь, что в рамках программы они получат взамен не самый качественный объект, стараются реализовать свою жилплощадь, особенно если сроки ожидания весьма велики», — пояснила руководитель офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Елена Макеева. «Кроме того, сейчас цены на вторичном рынке на пике, и даже у продавцов квартир в старом жилищном фонде есть возможность выгодно реализовать свою квартиру», — добавила она.

Объем предложения квартир в домах реновации различается в зависимости от запланированного года расселения: чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы расставаться с недвижимостью, продолжил Алексей Попов. По данным ЦИАН, сейчас всего 4% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован до 2024 года. Треть (31%) от общего объема предложения приходится на дома с расселением в 2025–2028 годах, то есть ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник. Львиная доля предложения — 64% лотов — находится в домах, расселение жителей которых запланировано только через десять лет, в 2029–2032 годах. «Поэтому явный дефицит жилья наблюдается в хрущевках, которые будут расселены в ближайшие три года», — отметил главный аналитик ЦИАН.

Реновация и этапы

В августе 2020 года были названы сроки этапов переселения участников программы реновации. На первом этапе переселение будет проходить в 2020–2024 годах. Второй этап переселения пройдет с 2025 по 2028 год. Третий этап переселения — с 2029 по 2032 год.

По данным столичных властей, к июлю 2021 года началось переселение 43,3 тыс. жителей из 290 старых домов, 32,4 тыс. москвичей уже завершили переезд в новые квартиры. Всего в Москве введено уже 1,4 млн кв. м жилья по программе реновации. Продолжается строительство 174 домов площадью 2,8 млн кв. м. В стадии проектирования находится еще 117 новостроек на 2,3 млн кв. м.

Программа реновации в Москве была утверждена в 2017 году. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. На месте снесенного жилья город за свой счет строит новое. Для реализации программы подобрано 513 стартовых площадок, из них 140 — на месте уже расселенных многоквартирных домов.

Дорожают быстрее рынка

Стоимость квартир в домах под снос тоже формируется в зависимости от этапа расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По оценкам ЦИАН, средняя цена квадрата в доме с расселением до 2024 года на 6% выше, чем в домах со сносом во вторую волну, и на 14% дороже, чем недвижимость третьей волны расселения или после 2029 года.

Квартиры в домах под снос дорожают быстрее рынка, поскольку это возможность через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН. Средняя цена 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, сейчас составляет 239,8 тыс. руб., год назад «квадрат» в них стоил 200,7 тыс. руб., два года назад — 181,3 тыс. руб. «Рост за год составил 19%, в то время как в целом по вторичному рынку — 15%. За два года 32% и 23% соответственно», — привел данные Алексей Попов.

По оценкам аналитиков Est-a-Tet, рост цен на квартиры в домах реновации за год (июль 2021 года к июлю 2020 года) составил 20–30%, что практически сопоставимо с рынком вторичного жилья. «При этом первая очередь реновации по некоторым лотам завышена. Но здесь также зависит от того, есть ли уже уведомление о переселении или нет», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В то же время есть категория продавцов, которые выставляют свои квартиры на продажу в пятиэтажках «по неадекватно завышенным ценам», добавила Елена Макеева из «Инком-Недвижимости». Однако такие варианты не востребованы у покупателей. Если же квартира экспонируется по адекватной цене, то она довольно быстро уйдет из продажи.

Самые популярные квартиры в домах под снос

Интерес покупателей к домам под снос растет из года в год. Согласно подсчетам ЦИАН, в июне 2021 года потенциальный спрос на квартиры в хрущевках под расселение был выше на 22%, чем год назад. Увеличился он и по сравнению с доковидным 2019 годом — рост составил 6%. «Однако основное внимание покупателей сосредоточено на лотах в хрущевках, которые будут расселены не в первую волну, поскольку здесь самые дорогие квартиры: цена 1 кв. м составляет 280 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов.

По данным ЦИАН, только 2% всех просмотров объявлений приходится на лоты в домах, которые будут снесены до 2024 года, 27% потенциального спроса сосредоточено на квартирах в хрущевках второй волны расселения. Большая же часть (71%) просмотров — в домах, которые будут снесены в 2029–2032 годах, поскольку здесь находятся самые дешевые лоты — в среднем 238 тыс. руб. за 1 кв. м.

Аналитики Est-a-Tet, напротив, отмечают повышенный интерес к квартирам в домах первой волны. По словам Юлии Дымовой, есть покупатели, которые рассматривают недвижимость в домах под снос как инвестиционный проект. Они торопятся приобрести квартиры именно первой очереди, и если первую волну уже не догнали, то хотя бы вторую. «Самое заметное вымывание мы фиксируем в первой очереди реновации. Причем быстрее всего, за несколько дней, вымываются дорогие локации, первая или вторая очередь. Это чаще касается юго-запада, северо-запада, севера Москвы. Пиковый период роста цен и интереса фиксировался в ноябре 2020-го — феврале 2021-го, тогда квартиры продавались практически в течение суток. Сейчас стало более стабильно», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

В «Инком-Недвижимости» также говорят о повышенном интересе покупателей к квартирам в домах первой и второй волны, но которые находятся в хорошем состоянии. На объекты в домах, относящихся к третьей волне реновации, спрос уже ниже. «Кроме того, некоторые покупатели хотя и интересуются предложением в домах под реновацию, но опасаются, что качественные характеристики квартир, которые они получат взамен, будут низкими, а жить там будет некомфортно», — отметила Елена Макеева.

Основная мотивация покупки жилья в пятиэтажках — возможность через несколько лет переехать в новостройку и в уже сложившемся районе. Во-вторых, переселенцы получают квартиры большой площади — переезд по программе в среднем дает прибавку к общей площади на 16–20%. Увеличение пространства происходит, главным образом, за счет кухни, санузлов, коридоров, при этом жилая площадь может не измениться.

В-третьих, сама стоимость жилья в новых домах по реновации тоже выше, чем в хрущевках. «Учитывая увеличение площади, разница в цене может доходить в отдельных случаях до 50–70%», — отметил Алексей Попов.

Если перейти на цифры, то однокомнатная квартира в первой очереди стоит примерно 8,5–8,9 млн, а однокомнатная квартира в новом доме будет стоить 12–14 млн руб., прирост — почти 60%, привела пример Юлия Дымова. Еще реновация дает возможности для улучшения жилищных условий: участник программы может воспользоваться дополнительной скидкой в течение года на покупку дополнительной площади. То есть, имея однокомнатную квартиру, можно докупить до двушки или до трешки, предел — 100 кв. м, добавила эксперт.

Однако покупка квартиры в домах реновации не всегда удачное вложение, поскольку в некоторых случаях ценник на них слишком завышен, предупредил Алексей Попов. Иногда выгоднее вложиться в новостройку на стадии котлована, которая также прибавит в стоимости за счет роста стадии строительной готовности. Но в целом каждый случай покупки нужно рассматривать отдельно и исходить из данных — стоимости квартиры под снос, сроков переселения и выгоды от переезда.

Автор

Наталия Густова

Подробнее на РБК:https://realty.rbc.ru/news/60eeba839a79472ff069575f

0
Подробнее

За полгода в России построено рекордное число индивидуальных домов

За полгода в России построено рекордное число индивидуальных домов

Ввод индивидуальных домов в первом полугодии оказался рекордным, сообщил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. За первые шесть месяцев в России было построено 20,2 млн кв.м частного жилья. Это рекордная цифра за десять лет.

 

Увеличить показатели может запуск ипотеки на индивидуальное жилищное строительство, считает Мутко. Планируется, что программа будет разработана до конца нынешнего года.

 

Более 200 дольщиков получат жилье, более 600 – денежные компенсации

«Как оператор почти всех мер поддержки ипотечных заемщиков, ДОМ.РФ примет активное участие в разработке нового продукта. Нам поможет опыт, накопленный при реализации нашим банком пилотной льготной программы на ИЖС. За полгода ее действия было выдано кредитов на 1,5 млрд рублей, люди готовы брать такую ипотеку при доступной ставке», — отметил гендиректор ДОМ.РФ.

 

В ряде регионов доля ИЖС уже превышает ввод многоквартирного жилья, добавил Мутко. Так, в Нижегородской и Тюменской областях, Ставропольском крае, Иркутской и Челябинской областях доля индивидуального жилья в общем объеме ввода в первом полугодии превысила 70%. При этом больше всего индивидуальных домов за полгода, по данным Росстата, было построено в Московской области (2,1 млн кв. м), Ленинградской области (1,2 млн кв. м), Татарстане (862 тыс. кв. м), Башкортостане (856 тыс. кв. м) и Краснодарском крае (799 тыс. кв. м).

 

Необходимо комплексное развитие ИЖС, считают в ДОМ.РФ. Этот процесс включает в себя внедрение в сегмент счетов эскроу и проектного финансирования, стандартизацию частного домостроения через конкурс лучших проектов ИЖС, запуск доступных для граждан кредитных продуктов и удобных цифровых сервисов, а также внедрение Стандарта комплексного развития территорий

Источник: https://rg.ru/2021/07/20/za-polgoda-v-rossii-postroeno-rekordnoe-chislo-individualnyh-domov.html

0
Подробнее

Земля за городом. Чем отличаются СНТ, ДНП, ИЖС и ЛПХ

Как определить тип земли и узнать его правовые возможности, АиФ.ru рассказал эксперт в сфере согласования загородной недвижимости Сергей Бондарь.

 

Категория земли

Земли делятся на несколько категорий: земля промышленности, энергетики, охраняемой территории, лесного или водного фонда, земли запаса, населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения.

 

«Первые четыре категории соответствуют своим обозначениям и не годятся для использования в личных целях. Для проживания подходят только участки, расположенные в пределах земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. На их территории можно свободно строить жилые дома и регистрировать жильцов», — говорит Сергей Бондарь.

 

Узнать категорию земли можно на публичной кадастровой карте.

 

 

Виртуальная карта. Где найти сведения обо всех объектах недвижимости?

Подробнее

ВРИ

Вид разрешенного использования земельного участка — это допустимые варианты использования земельных участков, установленные градостроительными регламентами. Они бывают основные, условно-разрешенные и вспомогательные.

 

По ВРИ, который легко узнать в выписке из Единого государственного реестра недвижимости или на публичной кадастровой карте, можно определить способ использования земельного участка, а также разрешено ли на участке возводить такие постройки как гараж, сарай, частный магазин, кафе, парикмахерскую и другие.

 

«Если статус ВРИ не позволяет возводить дополнительные сооружения, то получить соответствующее разрешение возможно от комиссии по землепользованию. Она может наделить участок условно разрешенным ВРИ. Нужно лишь обратиться в администрацию района, которая примет заявление и вынесет вопрос на публичные слушания», — пояснил Сергей Бондарь.

 

 

Коттеджный поселок, деревня, СНТ. Где лучше купить участок?

Подробнее

СНТ

Садовое некоммерческие товарищество как вид земли предусматривает выращивание сельскохозяйственных и огородных культур и строительство на месте дачного домика полноценного загородного жилья.

 

«Строение на участке со статусом СНТ должно отвечать нескольким критериям. Во-первых, использоваться только в личных целях, никак не в коммерческих. Во-вторых, являться не многоквартирным зданием, а жильем для одной семьи. Максимальная высота здания — 3 этажа до 20 метров. В-третьих, под застройку берется не более 30% земли (уточнять нормативы следует в Правилах землепользования и застройки конкретного района и поселка). В-четвертых, высота забора не должна превышать 1,5 метра»,— сообщил Сергей Бондарь.

 

Кроме того, владельцам участков по нормативам СНТ придется оплачивать взносы за обслуживание инфраструктуры поселка, которая находятся в общей собственности.

 

 

Межевание по правилам. Что нужно, чтобы обозначить границы участка?

Подробнее

ДНП

Дачное некоммерческое партнерство — это вид земли, позволяющий строить загородный дом в рамках дачного товарищества. Оно организуется для облегчения обслуживания общих земель, и создать его можно с нуля. Сейчас такой категории земли уже нет, она зафиксирована в старых документах.

 

«Статус ДНП дает право на организацию водопровода и подведения газа в поселке. В отличие от СНТ, земля категории ДНП разрешает собственнику возвести любое строение: хоть садовый или жилой дом, баню или сарай. Участки ДНП могут располагаться как за пределами населенных пунктов, так и внутри их. В последнем случае появляется возможность признать частный дом жилым и сделать в нем прописку согласно постановлению Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 года №7-П», — сказал Сергей Бондарь.

 

ИЖС

Участки для индивидуального жилищного строительства всегда расположены в пределах населенных пунктов. Чаще всего это коттеджные поселки, где все дома имеют не выше трех этажей и похожи друг на друга.

 

 

Какие самострои легализуют?

Подробнее

«Такие участки продаются уже застроенными, с небольшим участком земли и всеми необходимыми коммуникациями для жизни, с дорогами и инфраструктурой», — считает Сергей Бондарь.

 

При покупке отдельных и пока пустых участков следует заранее ознакомиться с Генеральным планом застройки и развития территории. Это позволит обнаружить кварталы многоэтажек по соседству, проверить доступность школ и детских садов.

 

ЛПХ

Участки личного подсобного хозяйства предназначены для производства сельскохозяйственной продукции. В основном на них разводят домашних птиц и скот и выращивают садовые и огородные культуры.

 

 

Когда появится «налог на картошку»?

Подробнее

«Также на землях ЛПХ можно строить здания от нежилых и подсобных до жилых. Всё это подтверждает федеральный закон от 7 июля 2003 года № 112 “О личном подсобном хозяйстве”», — рассказал Сергей Бондарь.

 

Дачная амнистия

Иногда участки не записаны в Росреестре? и юридически их обозначают как земли неразграниченной государственной собственности. Как правило, такое бывает, когда участок достался от дедушки и выяснилось, что он нигде не учтен. То есть любые манипуляции на этой земле незаконны.

 

«В этом случае в силу вступает дачная амнистия. Это упрощенная система оформления прав собственности на загородную недвижимость без официального статуса. Федеральный закон № 404 от 8 декабря 2020 года продлил амнистию до 1 марта 2026 года. Зарегистрировать такой участок можно, написав заявление в Росреестр. Если этого не сделать, то администрация района по решению суда снесет дом и присвоит участок сразу после отмены закона о дачной амнистии», — объяснил Сергей Бондарь.

 

 

Конец «дачной амнистии». Как было до и как будет после?

Подробнее

Может быть и иная ситуация. Предположим, у собственника есть свидетельство собственности на земельный участок, полученное еще до 1998 года, без четко определенных границ. При регистрации межевания выясняется, что в данной локации уже нет свободных участков.

 

«В таком случае администрация должна выделить участок такой же площади в другом свободном месте. Закон обязывает провести эту сделку, но на практике такое редко происходит», — считает Сергей Бондарь.

 

Нарушения

Для каждого участка земли существуют свои нормы строительства. За любую незаконную постройку собственнику грозит штраф в размере 3 тысяч рублей. Для проверки использования земель, в частности в Подмосковье, летают квадрокоптеры и фиксируют все изменения.

 

«Сейчас много случаев, когда на землях ИЖС строят многоквартирный дом. Вскоре дом проверяют по жалобам соседей. Если на землях ИЖС построен многоквартирный таунхаус, то его вправе снести как незаконный. Поначалу собственнику направят уведомление об исправлении ситуации, в противном случае последует постановление в суд. Сносить здание будет администрация. Счет за работы она направит владельцу», — добавил Сергей Бондарь.

Источник: https://aif.ru/realty/countryside/zemlya_za_gorodom_chem_otlichayutsya_snt_dnp_izhs_i_lph

 

0
Подробнее

С завещанием, но без квартиры. Почему оформленное по завещанию жилье жильё отобрали спустя много лет

автор — Анастасия Тарасова

Если человек позаботился составить завещание на имущество, то оно отходит тому, кто в нём указан (исключение — обязательные наследники). Однако жизнь многообразнее норм закона, поэтому возможны случаи, когда имея на руках завещание, через много лет можно лишиться имущества, полученного по наследству.

У женщины из наследников были только её сын и дочь. После смерти мамы, дети обратились к нотариусу для принятия наследства в виде квартиры. Нотариус по Единому реестру завещаний и наследственных дел проверил, не оставляла ли женщина завещания. Записей не было обнаружено, поэтому квартиру поделили пополам.

 

В квартире остался жить сын, а дочь даже не стала оформлять свою долю в собственность, потому что отношения с братом были конфликтные.

Спустя несколько лет брат умер. Но квартира отошла не сестре, а посторонней женщине, в пользу которой умерший оставил завещание.

Новоиспечённая наследница оформила право собственности, но неожиданно появилась сестра умершего и потребовала передать квартиру ей целиком, потому что вскрылись неожиданные обстоятельства.

После смерти брата, сестра разбирала вещи, находящиеся в бывшей маминой квартире и нашла завещание, датированное 1998 годом. В нём чётко изложена воля женщины — после смерти всё имущество передать дочери.

Почему завещание не нашёл нотариус?

Завещание, написанное женщиной, было удостоверено не нотариусом, а сотрудником сельской администрации, где проживал наследодатель.

У должностных лиц местного самоуправления до 1 сенятбря 2019 года было право удостоверять завещания граждан, если в населённом пункте не было нотариуса. На момент подписания документа у глав местной администрации ещё не было обязанности включать сведения о нотариальных действиях в единую базу, поэтому завещание оставалось «невидимым».

Сомнений в подлинности завещания у суда не возникло. Получается, что брат вовсе не имел права владеть квартирой.

Есть возражения

Наследница брата сопротивлялась и не хотела отдавать квартиру, напирая на то, что срок давности для принятия наследства прошёл, а само завещание составленно некорректно (нет даты рождения наследодателя и расшифровки подписи).

Но суд оклонил все возражения. Недостатки завещания не влияли на понимание волеизъявления женщины, а подлинность документа никто не оспаривал.

Что касается пропуска срока принятия наследства, то суд постановил, что сестра приняла наследство матери сразу после её смерти, поэтому она признаётся собственником наследственного имущества вне зависимости от срока его принятия.

Источник: https://vbr-ru.turbopages.org/vbr.ru/s/banki/novosti/2021/03/04/bez-kvartiri/?publisher_logo_url=https%3A%2F%2Favatars.mds.yandex.net%2Fget-turbo%2F1960598%2F2a0000016eb7c24be85d99ae291655ca1503%2Forig&promo=navbar&utm_referrer=https%3A%2F%2Fzen.yandex.com&utm_campaign=dbr

0
Подробнее

В доле: кто продает и покупает комнаты вместо квартир

Наибольшая часть коммунальных квартир будет расселена к 2030 году, об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. В то же время риелторы и аналитики отмечают растущий среди россиян спрос на покупку отдельных комнат вместо полноценных квартир. В целом по России интерес к подобным сделкам с жильем вырос на 13% за последний год, говорят данные «Авито Недвижимость». Рассказываем, кто в XXI веке покупает и продает комнаты вместо квартир, а также какие выгоды и подводные камни ожидают участников сделки.

Сегодня в городах-миллионниках на продажу выставлено 17,2 тыс. комнат как в уже коммунальных, так и в обычных квартирах, рассказал ТАСС руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. За год объем предложения комнат в крупнейших российских городах вырос почти на треть — на 27%. Хотя в Москве и Санкт-Петербурге, наоборот, число комнат на рынке недвижимости снизилось на 17% и около 33% соответственно.

Наибольшая доля коммунальных квартир (около 10%, по данным ЦИАН) находится в Санкт-Петербурге — город давно имеет негласный статус «столицы коммуналок». В свою очередь в Москве коммунальные квартиры составляют 4% от всего жилого фонда. Притом большая часть из них сегодня расположена не в историческом центре города, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы, отметил Попов.

То, что за последний год россияне стали чаще интересоваться покупкой комнат вместо отдельных квартир, заметили и аналитики «Авито Недвижимость». В целом по стране потребительский спрос вырос на 13%, в том числе в Москве — в 1,5 раза, а Санкт-Петербурге — на 28%. В то же время генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов говорит о росте числа запросов на покупку комнат в Петербурге почти на 45% в феврале 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года при сокращении предложения почти на 30% за последние полгода.

При этом стоимость комнаты в среднем по городам-миллионникам выросла на 11% за год. Это связано с общим подорожанием жилья как в новостройках (на 19,8%), так и на вторичном рынке (на 16,1%), объяснил Попов из ЦИАН. В Москве цены выросли на 17%, до 4 млн рублей в среднем за комнату, а в Санкт-Петербурге — почти на 20%, до 1,8 млн рублей за среднюю комнату в коммуналке. Самая доступная комната в Санкт-Петербурге сегодня продается за 760 тыс. рублей, а дорогая — за 6 млн рублей, рассказал Аболемов. Среди других крупнейших российских городов наиболее заметно выросли цены на комнаты в Казани — на 23%, до 1,1 млн рублей в среднем, и Новосибирске — на 12%, до 905 тыс. рублей в среднем.

Чаще всего на продажу выставляются комнаты в трехкомнатных (треть от общего количества лотов) и четырехкомнатных (22%) квартирах, добавил Попов. В свою очередь руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил, что в их компании (работает в столичном регионе) сделки с комнатами занимают небольшую долю — 4% в январе и 2% в феврале 2021 года. В среднем на 50 квартир в Москве продается одна комната, добавляет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

С другой стороны, небольшие жилые пространства, в которых часть помещений человек делит с другими сожителями, встречаются не только на вторичном рынке жилья. Сегодня как у девелоперов, так и покупателей жилья начинает зарождаться интерес к формату коливингов. В России их иногда уже называют новыми коммунальными квартирами. Однако эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Елена Ситникова считает, что не следует концептуально объединять эти два формата жилья. «Если в коммуналках люди жили скорее из-за отсутствия другого варианта жилья, то коливинги — это формат, объединяющий людей по интересам», — объяснила эксперт.

Формат коливингов зародился в Сан-Франциско. С одной стороны, такое жилье более доступно для людей, с другой стороны, внутри него создаются зоны для общения по интересам. При этом встречаются разные дома-коливинги: в одних у жильцов есть собственные кухни, в других она становится общим пространством. По мнению Ситниковой, формат коливингов может стать востребованным для крупных компаний, которые будут приобретать такие дома для своих сотрудников, что в перспективе позволит обеспечить их эффективное взаимодействие и во внерабочее время.

Как продаются и покупаются комнаты

В России встречается два вида сделок, в которых объектом купли-продажи выступает часть квартиры: по приобретению доли жилья или конкретной комнаты. При покупке доли порядок пользования квартирой не определяется, то есть между собственниками не закрепляется владение конкретными комнатами, говорит руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова. Чтобы иметь право на определенные квадратные метры в квартире, договор купли-продажи должен быть заключен именно на комнату.

В большинстве случаев выделенная в отдельную собственность комната стоит больше доли в квартире, обращает внимание эксперт по недвижимости Ольга Максимова. Еще одно отличие — ипотека на покупку доли не выдается, только на комнаты с отдельным кадастровым номером. Однако банк может пойти на уступку и одобрить ипотеку на долю в исключительном случае, когда собственник покупает последнюю часть квартиры у членов семьи, отмечает Нещадимова из «Миэль».

Почему собственники продают комнаты?

  1. Желание разделить общее имущество в случае развода супругов или на фоне бытовых конфликтов собственников — наследников квартиры.
  2. Собственнику нужны деньги, а квартира долгое время не продается. Продавец может пойти на разделение жилья на отдельные лоты, чтобы получить хотя бы часть возможных средств, говорит Попов из ЦИАН.
  3. На старте программы реновации в Москве некоторые собственники продавали доли в своих квартирах. Их мотивация состояла в том, чтобы и денег заработать, и все же получить квартиру взамен оставшейся комнаты, объясняет Доброхотова из «Бест-Новострой».

Кто покупает комнаты?

  1. Покупатели, которым не хватает денег на приобретение полноценной квартиры. По словам Попова из ЦИАН, особенно актуальна такая причина в случае, когда человек хочет жить в определенном районе, а цены на недвижимость в нем очень высокие и средств на покупку жилья целиком нет.
  2. Часть покупателей комнат привлекает возможность в перспективе договориться о выкупе остальных долей квартиры.
  3. Покупатели-инвесторы чаще всего интересуются комнатами в квартирах на первых этажах, где проще всего согласовать перепланировку и создать отдельные квартиры-студии. Довольно высокий спрос на покупку таких коммунальных квартир наблюдается в Петербурге, отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Паршиков. Например, покупается коммунальная квартира площадью 130 кв. м на Петроградской стороне. Чаще всего планировка таких помещений включает коридор, по бокам от которого идет два ряда комнат. В итоге коридор становится местом общего пользования, в каждой комнате устанавливается дополнительная шумоизоляция, входные двери, заводятся коммуникации для санузла и, если позволяет высота потолков, создается второй ярус. «Подобные студии в центре города площадью 18–20 кв. м стоят в районе 4–4,5 млн рублей. Однако несмотря на то, что каждая студия является индивидуальным жильем, по документам она остается долей в общей квартире. Коммунальные квартиры в Санкт-Петербурге в «убитом» состоянии продаются по цене 80–90 тыс. рублей за квадратный метр, а полученные в результате студии уже по цене 140–150 тыс. рублей за квадратный метр и больше», — объяснил эксперт.
  4. Другие инвесторы переводят выкупленные комнаты в нежилые помещения, чтобы сдавать их в аренду или продать в качестве готового объекта коммерческой недвижимости, говорит Ситникова из «Этажей».
  5. Актуальной для Москвы причиной покупки доли в квартире становится желание получить официальный статус в столице в виде прописки, что дает возможность пользоваться детскими садами, школами и т.д. В связи с этим на рынке недвижимости встречаются объявления о продаже незначительных долей в квартире, например, 1/80 или даже 1/210. Ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская предупреждает, что собственники незначительных долей не смогут жить в квартире, не нарушая прав других ее владельцев. Еще в 2017 году группа депутатов вносила в Госдуму законопроект о запрете продажи микродолей в жилых помещениях. Однако сегодня этот вопрос остается законодательно нерешенным.
  6. Активность покупателей комнат наблюдалась и во время старта программы реновации в Москве. Эксперты связывают повышенный спрос с действующим законом, согласно которому при расселении взамен владелец комнаты в коммунальной квартире получает отдельное жилье. По словам Доброхотовой из «Бест-Новострой», пик подобных сделок пришелся на первый год с момента определения предварительных списков домов под снос. Сегодня комнаты в квартирах под реновацию стоят от 5 млн рублей в спальных районах и около 7 млн рублей в районах внутри Третьего транспортного кольца. Таганов из «Инком-Недвижимость» говорит, что в таких домах сегодня предлагается 31 комната, средняя стоимость квадратного метра которой достигает 318,8 тыс. рублей. 

Подводные камни в сделках с комнатами

Эксперты советуют в случае заключения сделок с жилыми комнатами обращаться за помощью к специалистам в сфере недвижимости, так как этот процесс юридически сложнее покупки квартиры. В первую очередь риелторы и юристы обращают особое внимание на преимущественное право по выкупу доли в квартире сособственника или содольщика. «Продавец либо получает нотариальный отказ от покупки всех собственников, либо направляет извещение каждому из них и по истечении месяца, если никто из собственников не заявит о готовности купить комнату на предложенных условиях, вправе продать ее третьему лицу. Комната в обычной квартире может быть поставлена на кадастровый учет, что делает ее самостоятельным объектом недвижимости. В таком случае у комнаты будет один собственник, и чье-либо согласие при ее продаже не потребуется», — отметила адвокат КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

Также, если среди собственников есть несовершеннолетние дети, нужно получить отказ от преимущества покупки от органов опеки, добавляет эксперт в сфере недвижимости Ольга Максимова. Понадобится и справка из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете и дееспособен.

Покупателям и продавцам нужно быть готовыми к тому, что зачастую другие собственники могут намеренно затягивать сделку по продаже доли в квартире. «Мы отправляем письмо покупателю с предложением «купите за цену…». Покупатель принимает предложение о покупке у нотариуса, а потом он может не выйти на сделку. В этой ситуации возникает суд, так как регистрационная палата не рассматривает отсутствие денежных средств и невыход на сделку правильным отказом от преимущественного права покупки, регистрационная палата смотрит только на телеграмму «согласен купить» и сделку в таком случае не проведет», — рассказала о примере из практики Нещадимова из «Миэль».

Кроме того, встречаются ситуации, когда собственником части квартиры выступает город. Например, в Москве в таком случае предложение о продаже доли в собственности необходимо направить в орган исполнительной власти — департамент городского имущества, говорит Болотская из «Инком-Недвижимость». Если проигнорировать право преимущественного выкупа, то собственники других частей квартиры могут в течение трех месяцев через суд оспорить сделку и перевести права и обязанности покупателя на себя, добавляет юрист.

В целом же адвокат Воскресенская советует покупателю перед сделкой проверить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на объект. То есть посмотреть всех собственников квартиры и наличие обременений, как, например, ее арест или ипотека. Также стоит изучить в выписке из ЕГРН о переходе прав, на каком основании собственникам была передана квартира, убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам, проверить информацию о наличии в отношении собственников судебных дел, в том числе исполнительных производств и процедуры банкротства. А чтобы не стать жертвой мошенников или недобросовестных собственников, внимательно читать договор на предмет соблюдения прав всех заинтересованных в сделке сторон.

Эксперты, опрошенные ТАСС, очень аккуратно высказались о том, удастся ли на государственном уровне решить проблему жилых комнат. «Проблема, она не в коммуналках, а в их жильцах — часто собственники комнат не могут договориться о простых бытовых вопросах, не говоря уже о каком-то элементарном ремонте и десятилетиями живут с общим ржавым унитазом и отбитым кафелем в ванной. Если не брать в расчет фактор соседей — не вижу ничего плохого, чтобы и дальше существовал формат покупки дешевого жилья в центре города», — подытожил один из собеседников агентства.

Алина Савицкая

0
Подробнее

Росреестр стал приостанавливать сделки с недвижимостью по новым основаниям

Сделок с недвижимостью в России происходит несколько сотен тысяч ежемесячно.

И все, кому приходилось покупать или продавать жилье знают, как много нервов приходится потратить каждой из сторон, чтобы такая сделка вообще состоялась.

Но считается, что все почти позади, когда дело доходит до подачи документов в Реестр. На этом этапе уже все деньги посчитаны, документы – собраны и остается только дождаться заветного перехода прав.

Но, с недавних пор, именно на этом, во многом «формальном» этапе, начали происходить досадные сбои.

Потому, что Росреестр стал все чаще «замораживать» сделки.

Почему такое происходит?

Быть может дело в том, что деньги у Покупателя – «неподтвержденные доходами»? Ведь, именно такие «пугалки» мы слышим сейчас на каждом углу.

Нет, дело не в этом.

А в чем тогда?

Дело в том, что если Росреестр находит в документах какие-то ошибки, то он выдает уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена (статья 26 Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). И теперь стороны должны в 90-дневный срок исправить ошибки и повторно подать документы в Росреестр.

Но, если раньше подобные приостановки были скорее исключением, вызванным халатностью риелторов (когда, например, одна из сторон не поставила подпись на документе, или в тексте договоров встречались критические опечатки), то теперь проблема кроется в наличии данных об исполнительном производстве в отношении продавца либо покупателя.

Теперь, когда заработала Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости», сотрудники Росреестра стали видеть данные по исполнительным производствам, которыми оперирует Федеральная служба судебных приставов.

Поэтому теперь, сделку могут «заморозить» даже при наличии неоплаченных штрафов или из-за задолженности по алиментам. И уж тем более, если существуют, даже небольшие, задолженности по налогам, потребительским кредитам или кредитным картам.

Следует отметить, что подобное право было у Росреестра и раньше. Но, если раньше такая приостановка в регистрации происходила по запросу, то теперь достаточно самого факта исполнительного производства.

При этом, быстро исправить ситуацию не всегда возможно.

Ведь, во-первых, необходимо будет быстро связаться с судебным приставом, который инициировал это судебное производство и постараться срочно погасить долг.

Во-вторых, если сумма долга – немаленькая и погасить ее за счет собственных средств нельзя, то придется договариваться с продавцом, чтобы расчеты производились в безналичном порядке. Чтобы пристав мог списать часть полученных денег с этого счета.

Но такой порядок не всегда возможен, если покупатель осуществляет сделку на заемные деньги. Ведь, тогда ему придется договариваться с приставом о рассрочке долга.

Но, если речь заходит об алиментах, просроченных налогах, штрафах, о банкротстве, то даже о рассрочке договориться не получится.

источник:  https://zen.yandex.ru/media/taxco/rosreestr-stal-priostanavlivat-sdelki-s-nedvijimostiu-po-novym-osnovaniiam-608036946f9a7c4d10689547?&utm_campaign=dbr

0
Подробнее
Авторизация
*
*
Генерация пароля