«Квартира продается без просмотров». Кто и что стоит за такими объявлениями

«Квартира продается без просмотров». Кто и что стоит за такими объявлениями

С прошлого года недвижимость в России стремительно дорожает. Первичка в 2020 году выросла в цене на 26%, пишут «Известия» со ссылкой на исследование «Авито Недвижимости» и аналитического портала «Пульс продаж новостроек». Вторичка, по данным ЦИАН, дорожала не так сильно — на 17,2%, — передает «Российская газета».

Цены на жилье продолжают расти и сейчас, несмотря на ограничение льготной ипотеки, повышение ключевой ставки и падение реальных доходов населения. В первом квартале квадратный метр в готовой квартире подорожал на 5,7%.

И если на первичном рынке квартиру со скидкой практически не найти, то на вторичном такие объекты встречаются. И все они, как правило, с нюансами: или с шумными соседями, или доставшиеся по наследству менее трех лет назад, или купленные с использованием материнского капитала… На сайтах объявлений встречаются и такие, где квартиру отдают за смешные деньги, но без просмотров. Рассказываем, что стоит за такими объявлениями.

Скупой остается без жилья. Почему опасно покупать самые дешевые квартиры

Квартира продается с мебелью и… с жильцами

Продажа квартиры в Амурской области без просмотра — это практически всегда продажа проблемного объекта. Подумайте сами: зачем собственнику скрывать от посторонних глаз свою жилплощадь, если с ней все в порядке?

Как говорит девелопер, руководитель Фонда коллективных инвестиций в объекты недвижимости Руслан Сухий, чаще всего в таких квартирах живут зарегистрированные, но не имеющие имущественных прав на них люди. Так бывает, когда кто-то из членов семьи отказался от приватизации, но регистрацию сохранил. И вот тут начинается самое интересное: по закону собственник (или собственники) жилья после оформления договора о продаже теряют все права пользования жилплощадью и обязаны выселиться из квартиры, снять с регистрации. А вот т. н. «отказника» без его согласия ни выселить, ни выписать нельзя. Что это значит для новых владельцев квартиры? То, что вместе с квадратными метрами они получат соседа, который вместе с ними будет пользоваться одной уборной, ванной, кухней…

«Согласно законодательству, зарегистрированный и не выписанный из квартиры человек имеет право продолжить жить в ней, даже если ее продадут. <…> Условий, когда может возникнуть такая ситуация, довольно много. Например, в квартире был временно зарегистрирован родственник или обычный арендатор, который отказывается съезжать до истечения срока действия регистрации, а это срок до пяти лет. Либо в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, чьи права были ущемлены в результате продажи. Либо жилье было приватизировано без участия зарегистрированных жильцов. В таком случае за ними остается право пользования жильем, выселить их нельзя.

Такие жильцы попросту могут не пускать в дом потенциальных покупателей, поэтому собственники выставляют проблемные лоты на продажу, надеясь от них избавиться», — поясняет Сухий.

Ожидание и реальность

Тот, кто хотя бы раз в жизни снимал или покупал квартиру, знает, что между фотографиями на сайте объявлений и в жизни может быть пропасть. На снимках в интернете — сносный ремонт и неплохая мебель, на деле — отваливающиеся обои, тараканы, соседи-алкоголики за стенкой.

С квартирами, которые продаются без просмотров, может быть и такая история: на фото (или в популярном нынче онлайн-просмотре) — одна квартира, разумеется, с хорошим ремонтом, без перепланировок, с красивым видом из окна и без маргинальных соседей, а в действительности — ее противоположность. Еще в 1990-х появилась мошенническая схема, когда недобросовестные продавцы недвижимости меняли табличку с номером квартиры, а иногда даже и с номером дома, чтобы продать одну жилплощадь под видом другой, неликвидной. Работает эта схема и в наши дни, только теперь даже таблички подменять не надо, продавцы публикуют объявления с красивыми фотографиями, привлекательным ценником и пишут, что квартира продается без просмотров, якобы собственник за границей.

Безопасно ли покупать такую недвижимость? Конечно, приобретать такое жилье крайне рискованно, признает Сухий.

«Покупать проблемную квартиру по близкой к рыночной цене однозначно не стоит. Особенно если решить вопрос с новым жильем необходимо быстро. Не стоит верить собственникам таких квартир на слово, они будут всячески стараться убедить покупателя, чтобы избавиться от проблемы.

Если же владелец предлагает такой объект с существенным дисконтом, а покупатель имеет компетенции и ресурсы, чтобы сделку выгодно для себя завершить (сделать все юридически грамотно и выиграть суд) либо уточнить ситуацию, то можно попробовать. Но важно помнить, что участие в таких сделках чревато временными и финансовыми потерями», — резюмирует эксперт.

Источник: https://aif.ru/money/market/kvartira_prodaetsya_bez_prosmotrov_kto_i_chto_stoit_za_takimi_obyavleniyami

0
Подробнее

Квартиры свободной планировки: плюсы и минусы

Квартиры свободной планировки: плюсы и минусы

Свободная планировка квартиры предполагает либо полное отсутствие перегородок внутри жилого помещения, либо наличие только тех стен, которые отделяют санузел и/или кухню. Сегодня такие предложения все чаще можно встретить на рынке первичной недвижимости, а это значит – на подобное жилье есть спрос. Свежие объявления о продаже квартиры по ссылке. О том, какие преимущества и недостатки есть у объектов недвижимости свободной планировки, читайте ниже.

Полёт фантазии

Основным плюсом свободной планировки без сомнения является возможность обустроить квартиру в соответствии с собственным представлением о настоящем комфорте – вы можете сделать несколько маленьких спален и большую гостиную, либо сформировать общее пространство с разнофункциональными нишами. Некоторые ставят стеклянные или полупрозрачные стены, используют в качестве перегородок разнообразные ширмы, сложные деревянные конструкции или даже живые растения, которые вплетаются в сетку. Сегодня существует множество дизайнерских приемов, способных превратить ваше жилище в необычный, уникальный объект современного искусства, либо просто создать уютную и ламповую атмосферу при любых масштабах квартиры.

Застройщики рекламируют лоты со свободной планировкой, рассказывая о том, какие варианты обустройства вы сможете себе позволить. И для многих это действительно большой плюс. Особенно популярны такие варианты среди покупателей недвижимости классов «премиум» и «бизнес». Часто покупатели квартир заказывают дизайн-проект в профессиональных интерьерных бюро – однозначно, дизайнерам гораздо проще осуществлять пространственные решения, когда перед ними чистый лист, а не нарезанная на множество комнат квартира. Особенно, если перед специалистом стоит задача оформить жилье в стиле лофт, бохо или шебби шик.

Требования закона

При покупке жилья свободной планировки многих беспокоит вопрос – а нужно ли будет согласовывать строительство стен и другие изменения? И есть ли какие-либо ограничения при реализации проектов? Перед приобретением жилья такого типа следует внимательно посмотреть поэтажный план, оценить, как именно ваша квартира выглядит в документальном виде, схематически. Если вы увидите обозначенные линии стен, значит застройщик с вами не до конца честен – вам придется сначала согласовать снос перегородок, даже если никаких стен не будет. Важно, чтобы на плане ваша квартира выглядела как одна большая студия с отделенными мокрыми зонами. Примечательно, что изменения, которые вы решите в этой «студии» организовать, вам тоже нужно узаконить – впрочем, это не окажется сложным мероприятием, так как добавление новых стен государственные службы разрешают почти всегда, главное вовремя и в полном объеме подать документы.

Что касается ограничений, они, конечно, тоже есть:

  • Нельзя сносить, уменьшать, менять несущие стены и перегородки, опорные балки и столбы;
  • Ванная комната, туалет и зона кухни должны располагаться ровно на тех же местах, как отмечено в проекте от застройщика – перенос мокрых зон является незаконным, равно как и перемещение стояков (тут важно понимать, что расширение санузла тоже относится к запрещенным приемам – то есть, даже если унитаз и ванная останутся на своих законных местах, отодвинуть стену все равно не получится);
  • Сносить и объединять вентиляционные блоки не разрешается – такие изменения вам точно не согласуют;
  • Делать комнаты площадью менее девяти квадратных метров – для кого-то это может стать проблемой (например, если в планах было сделать две мини-спальни по 7 «квадратов», расширив тем самым общественно-полезное пространство);
  • Согласно действующим нормам безопасности нельзя устанавливать на балконе или лоджии радиатор, подключенный к централизованной системе отопления.

Юридически такого понятия как open space или свободная планировка не существует – квартиры такого плана категоризируются как студии.

Теряем метры, или на чем экономят застройщики

Как это ни удивительно, больше всех за свободные планировки ратуют застройщики – именно они пишут маркетинговые статьи, призывающие приобретать жилье без перегородок. Зачем это им нужно? Все просто. Во-первых, они экономят на строительстве стен внутри квартиры – они тратят меньше строительного материала, меньше платят за труд рабочих, им не нужно осуществлять сложные проектировочные работы. Во-вторых (и это самое неприятное для покупателя), после возведения стен площадь его квартиры становится меньше на несколько квадратных метров. Иногда цифра оказывается внушительной – если квартира большая, а перегородки плотные (к примеру, когда дополнительно делается звукоизоляция помещений), можно потерять 5-10 квадратных метров. С учетом того, что в новостройках комфорт- и бизнес-классов Петербурга средняя стоимость «квадрата» превышает 200 тысяч рублей, ущерб оказывается внушительным. Интересно, что потеряете вы дважды – когда построите стены, вы получите меньше квадратных метров, чем за которые заплатили, а когда будете продавать квартиру, вы продадите ее дешевле, чем могли бы это сделать.

Таким образом, приобретение жилья со свободной планировкой оказывается оправданным далеко не всегда – и если основное желание купить огромную студию строится на мнимой экономии, то от покупки лучше отказаться в пользу квартиры со стенами. Сегодня есть множество застройщиков, которые возводят ЖК с эргономичными планировками, с мастер-спальнями, гардеробными, постирочными, выделенными гостевыми зонами, гигантскими кухнями-гостиными и вторым светом. Найти подходящий вариант не трудно – главное решить для себя, что вы хотите видеть в будущем жилище.

В каких случаях покупка квартиры-лофт оправдана

Есть ситуации, когда свободная планировка является верным решением:

  • Вы планируете использовать квартиру в качестве мастерской, для фотосъемок – без стен помещение будет гораздо светлее, здесь можно организовать рабочее пространство с максимальным комфортом, инсоляция окажется на высоте;
  • Вы любите большие пространства и не собираетесь строить перегородки – вас привлекает именно возможность проживания в гигантском, свободном лофте;
  • У вас есть дизайнер, который точно знает, как и где согласовать проект, как обустроить пространство согласно вашим предпочтениям, а среди ваших целей нет задачи сэкономить.

Сегодня на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и ЛО представлено несколько комплексов, где можно приобрести квартиру подобного типа – это ЖК Lotos Tower от застройщика «Московский двор» (Приморский район, сдан в 2017-м году), ЖК «Смольный проспект» от «ЮИТ Санкт-Петербург» (Центральный район, сдан в 2017-м году), МЖК «Клубный дом на Михайловской» от «Частный застройщик «Клубный дом на Михайловской» (город Ломоносов, объект сдан – стоимость квартиры площадью от 113 квадратных метров начинается с 11 миллионов рублей), ЖК «Дом на Лабораторном 32» от компании «Стоун» (Калининский район, сдача намечена на второй квартал 2021-го года, но может быть перенесена – проект рискованный, здесь 100-метровая квартира без перегородок обойдётся в 14 миллионов рублей).

Источник: https://obzor78.ru/stati/vybiraem-s-umom/kvartiry-svobodnoy-planirovki-plyusy-i-minusy-20083

0
Подробнее

На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке

На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке

Сергей и Анастасия уже давно мечтали о квартире на последнем этаже новостройки. Подальше от шума и уличной суеты. Спустя некоторое время после исполнения их желания они с досадой поняли, что не в восторге от 15 этажа.

Во-первых, у них часто отключают лифт, а это значит, что прогулка с ребенком в коляске отменяется. Во-вторых, окна выходят на солнечную сторону и летом в квартире очень жарко. В-третьих, когда родители Анастасии приезжают в гости, они страдают из-за головных болей и высокого давления.

Чтобы не прогадать с этажом, нужно как следует изучить все преимущества и недостатки того или иного варианта.

Первый этаж

Жизнь на первом этаже — множество плюсов:

  • Идеальная возможность сэкономить до 20% от стоимости квартиры, так как застройщики понижают цену для нижних этажей.
  • Вы не будете испытывать неудобства из-за неработающего лифта.
  • Вы экономите на услугах грузчиков. Как правило, доставка на 1-й этаж бесплатная.
  • Вы имеете право обустроить территорию, расположенную под окнами так, как вам захочется.
  • При чрезвычайной ситуации, вы сможете за считанные минуты эвакуироваться из дома и вынести личные вещи.

Но есть и недостатки:

  • Квартиры на первых этажах часто поддаются влиянию сырости, поэтому владельцам приходится чаще делать ремонт.
  • На лестничном пролете больший уровень загрязненности из-за высокой проходимости.
  • Ваш покой может быть нарушен звуками от постоянно проходящих жильцов. Или придется установить шумоизолирующую дверь.
  • Квартиры на 1 этаже чаще подвергаются ограблениям, поэтому придется устанавливать решетки и сигнализацию.
  • В квартирах на первом этаже часто нет балкона.

Второй этаж

В достоинства квартир на 2 этаже тоже можно включить независимость от лифта, быструю эвакуацию и дешевые услуги грузчиков. Звукоизоляция от уличного шума здесь будет лучше.

Но для вас может стать сюрпризом перевод нижних квартир в нежилые помещения для использования в предпринимательской деятельности (открытие магазинов, кафе, парикмахерских, баров).

Это может вызвать определенные неудобства: шум, неприятные запахи, разгрузка под окнами машин с товаром в 5 утра.

3 — 7 этажи

Проживание в квартирах, расположенных на средних этажах является довольно комфортным, так как недостатки 1 этажа устраняются. Вы будете ограждены от шума и постоянных прохожих.

Степень загрязненности на средних этажах минимальная. Сырость и различные запахи, исходящие из подвала или мусоропровода, не будут вас беспокоить. В квартире будет больше света. К тому же, при проживании на 3 этаже, у вас по-прежнему не будет проблем с лифтом.

Однако вас могут потревожить соседи, как и сверху, так и снизу. С другой стороны, плохих соседей можно иметь и с квартирой на первом или последнем этаже. Поэтому прежде чем купить квартиру в Благовещенске лучше заранее познакомиться с будущими соседями.

8 — 15 и выше

Так как современные новостройки могут иметь по 30-40 этажей, то средние этажи не ограничиваются с 3-его по 8-ой. На этажах повыше:

  • Вас не будут беспокоить шум с улицы и частые посиделки молодежи под окнами.
  • Более живописный вид из окна, по сравнения с нижними этажами.
  • Отстутствие проблем с сыростью, так как на этом уровне гораздо суше.

Однако на этих этажах уже появляются неудобства, связанные с поломкой лифта, ведь подниматься на эти этажи сложнее и дольше. Если у вас есть боязнь высоты, то она может проявить себя.

Последний этаж

Если вы предпочитаете находиться в максимальной изоляции от шума и других людей и не испытываете трудностей в подъеме по лестнице, вам подойдет последний этаж дома.

Главным преимуществом верхних этажей является красивая панорама города за окном. Комнаты квартиры будут лучше освещены, отчего будут казаться более просторными и уютными.

К недостаткам последнего этажа относятся:

  • Вероятность затопления квартиры в случае протечки крыши.
  • Медики отмечают, что жители верхних этажей чаще страдают от головных болей, бессонницы и повышенного давления.
  • Сложность эвакуации при чрезвычайных ситуациях.
  • Трудоемкость транспортировки мебели.

Застройщики часто поднимают стоимость квартир на последних этажах из-за панорамного вида из окна.

Так какой этаж все-таки выбрать

Выбирать этаж следует исходя из собственных возможностей и предпочтений. Главное, чтобы вам было комфортно в квартире.

Для людей в возрасте и имеющих проблемы со здоровьем больше подойдет первый этаж. Стоимость таких квартир ниже.

Если вы обожаете любоваться городом, и вас не смущает проблемы, возникающие при поломках лифта, вам подойдет последний этаж.

С медицинской точки зрения, оптимальны квартиры на 3-7 этаже. Они безопасны для здоровья, этому способствует меньший уровень загрязненности и шума. Подниматься не высоко и удобно следить за ребенком.

Источник: https://blog.domclick.ru/post/na-kakom-etazhe-luchshe-pokupat-kvartiru-v-novostroike

0
Подробнее

  Что такое инсоляция квартир, и почему она важна?

Что такое инсоляция квартир, и почему она важна?

 

Возведение жилых домов должно осуществляться в строгом соответствии с установленными правилами и требованиями, которые, в частности, касаются и обеспечения квартир достаточной инсоляцией. Сам термин обозначает облучение солнечными лучами разных поверхностей здания или другого объекта. Простыми словами, инсоляция – это степень освещенности помещения. Ее уровень зависит ото многих факторов – положения дома относительно соседних построек, этажа, размеров и формы оконных проемов, типа стеклопакетов.

 

Особенности инсоляции и последствия недостаточной освещенности

 

Прежде всего, качество инсоляции сопряжено с особенностями расположения жилого помещения. Что очевидно, чем больше солнечного света попадает в квартиру, тем она будет светлее. Недостаток света может негативно сказаться не только на настроении, но и на здоровье человека – в частности, из-за нехватки витамина D в организме могут развиться цинга, рахит, туберкулез, остеопороз. Проблемы могут настигнуть как взрослого человека, так и ребенка – именно поэтому очень важно грамотно подбирать квартиру для семьи. Еще один бонус светлой квартиры – регулярный прием солнечных ванн облегчает течение таких заболеваний как, к примеру, диабет. Впрочем, важно не перестараться – если солнца будет слишком много, это тоже способно негативно сказаться на здоровье. Как и во всем остальном, в этом вопросе нужна золотая середина.

 

Следует помнить, что в Санкт-Петербурге всего 60 солнечных дней в году, поэтому здесь гораздо важнее наличие больших окон, чем в других регионах.

 

Требования к инсоляции квартир в России

 

В соответствии с нормами действующего законодательства инсоляция измеряется в единицах – есть конкретные параметры, в которые необходимо вписываться при строительстве. Если инсоляция ниже имеющихся норм, объект нельзя ввести в эксплуатацию.

 

Для разных квартир расчет проводится различными методами. Для каждого типа комнаты существует своя норма. Чтобы увеличить инсоляцию, в ходе проектировки исключаются варианты, когда все окна однокомнатных квартир и студий выходят на север (так как именно эта сторона менее освещена солнцем в течение дня). Расчет осуществляют специалисты данного направления по специальной формуле. Однако, не обязательно быть профессионалом в области инсоляции, чтобы оценить уровень освещенности (особенно, если речь идет об уже сданной квартире).

 

Нормы СанПиН

 

Информация о нормах инсоляции содержится в санитарно-эпидемиологических правилах и гигиенических нормативах, принятых на территории Российской Федерации. Требования к инсоляции различаются не только от квартиры к квартире, но и от сезона к сезону – с 22 апреля по 22 августа, с 22 февраля по 22 октября, с 22 октября по 22 апреля действуют свои правила. Для северной зоны (в которую входит и Петербург) в период с 22 апреля и по 22 августа солнечный свет должен поступать в квартиру не менее двух с половиной часов в день.

 

Кроме того, СанПиН включает такие требования:

 

  • Если в квартире менее трех комнат, то как минимум в одной из них должен обеспечиваться высокий уровень освещенности. Если в квартире четыре комнаты – инсоляция должна быть хорошей в двух комнатах, если пять – в трех, и так далее.

 

  • Если инсоляция прерывная, то хотя бы один из периодов должен быть не менее одного часа, и в этом случае минимальное количество времени освещенности составляет три часа (вместо двух с половиной).

 

  • Для общежитий действуют свои правила – как минимум, 60% всех жилых помещений обязаны отвечать требованиям инсоляции.

 

  • В случае, если в трехкомнатной квартире все комнаты отвечают нормам инсоляции, допускается уменьшение общего периода освещенности на полчаса (то же касается и четырехкомнатных квартир, если в них инсолируется хотя бы три комнаты).

 

Нормы инсоляции прилегающих территорий

 

Помимо того, что при проектировке жилого здания девелопер должен предусмотреть высокий уровень освещения квартир, он также обязан позаботиться и о нормальной степени освещенности:

 

  • Детских садов и прикрепленных к ним участков;

 

  • Спортивных площадок;

 

  • Детских и игровых площадок рядом с жилым комплексом;

 

  • Зон отдыха при среднеобразовательных учебных заведениях;

 

  • Зон отдыха при лечебно-профилактических заведениях, если они находятся в местах застройки или рядом с ними.

 

Инсоляция этих мест должна обеспечиваться вне зависимости от положения жилого комплекса и географических особенностей. Инсоляция локаций общественных зданий и детских площадок должна составлять минимум три часа в день.

 

Советы покупателям квартир

 

При покупке квартиры в объекте, который уже введен в эксплуатацию, стоит выбрать удачное время для просмотра – делать это следует в солнечный день в светлое время суток. Так вы сможете узнать, отбрасывает ли на квартиру тень соседнее здание или окружающая растительность. Особенно аккуратным следует быть при приобретении квартир на нижнем этаже – как правило, они более других страдают от низкой освещенности. Идеальный вариант – найти квартиру на четвертом (и выше) этаже, двустороннюю и с большими окнами. Лучше всего для двусторонних квартир, когда одна сторона выходит на восток, а вторая на запад. В ней будет достаточно солнца, но при этом даже в летние месяцы внутри не будет жарко.

 

Когда окна квартиры выходят строго на юг, летом может быть невыносимо жарко (даже в Санкт-Петербурге), придется постоянно держать шторы опущенными. По квартире будет летать пыль (и ее будет очень хорошо видно). Панорамные окна, выходящие на юг, и вовсе способны стать серьезной проблемой – иногда людям приходится наносить на стекла специальную пленку, устанавливать кондиционеры, но и это не всегда спасает от яркого света до самого заката.

 

Наименее предпочтительным вариантом покупки считаются квартиры, выходящие на север. Такое жилье будет темным, холодным, а расположенное на нижних этажах в старом фонде – еще и сырым. Если квартира вам понравилась, но она слишком темная, есть возможность несколько исправить ситуацию – оформить интерьер в светлых тонах, приобрести крупные зеркала, которые визуально расширяют пространство и делают помещение более светлым. Также рекомендуется сделать над оконным проемом легкую подсветку. Темных штор стоит избегать.

 

И следует помнить, наличие в комнате французского балкона/окна позволяет на час меньше в сутки обходиться без искусственного света. Сегодня в Петербурге продается немало квартир с такой архитектурной особенностью – к примеру, французские окна предусмотрены в жилых комплексах «Зеленый квартал» (Setl Group), «Эталон на Неве» («Эталон ЛенСпецСМУ»). Также есть предложения с панорамным остеклением – речь идет о ЖК Magnifika (Bonava), «Новый Лесснер» («Отделстрой»), «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), Start (ПСК), New Time (РСТИ) и других.

Источник: https://obzor78.ru/stati/vybiraem-s-umom/chto-takoe-insolyaciya-kvartir-i-pochemu-ona-vazhna-20069

0
Подробнее

Не надо мудрить! Какие уловки перестали работать при продаже квартир

Не надо мудрить! Какие уловки перестали работать при продаже квартир

Интернет – кладезь народной мудрости на все случаи жизни, можно там найти и множество лайфхаков для успешной продажи квартиры. Свежие объявления о продаже квартиры по ссылке.

Плохая новость в том, что многие из этих хитростей уже давно перестали работать, а может и вообще никогда не были эффективны. О приемах, на которые не стоит полагаться, профессиональные риелторы рассказали сайту «РИА Недвижимость».

Иллюзия лучшего выбора

С ростом бдительности клиентов и их агентов, а также повышения информированности о различных уловках почти все эти хитрости перестали работать: взгляд клиента, и тем более риелтора, сейчас очень критический и недоверчивый, рассуждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«Раньше встречалось такое: например, покупателю в один день агенты могли ставить 4-5 квартир в просмотр и ту, которую нужно продать, намеренно помещали первой или последней в очередь чтобы клиент либо устал и согласился на последний предложенный вариант, либо, наоборот, выбрал первый как самый интересный. Сейчас такие уловки не работают, люди стали внимательнее и помнят о собственных целях и предпочтениях», — объясняет она.

Частично перестал работать и формат классических представлений о недвижимости, продолжает Дымова. Основная ошибка риелтора на сегодня, особенно с большим стажем работы – выбирать для клиента объект, ориентируясь на собственные предпочтения.

Встречались истории, когда клиент с первого взгляда забраковал квартиру с окнами во двор, выбранную агентом, потому что не хотел слышать крики детей с детской площадки. Этот клиент предпочел квартиру в этом же доме, но с видом на трамвайные пути. Таких «урбанистов» становится все больше, потому что у людей сформированы устойчивые предпочтения, которые невозможно разбить с помощью классических уловок, отмечает она.

Нечего вынюхивать

Один из самых распространенных лайфхаков для продавцов квартир связан с запахами. Одни рекомендуют просто «создавать уют» при помощи ароматов еды, другие – маскировать плохие запахи более сильными. Покупатели научились распознавать такие уловки, а иногда они напрямую вредят процессу показа квартиры, предупреждают эксперты.

Что касается советов про «сварить кофе» или «испечь пирожки» перед приходом потенциальных покупателей, то тут следует исходить, в первую очередь, из здравого смысла, рекомендует председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

«Никто не знает заранее, нет ли у потенциального покупателя, скажем, аллергии на кофе», – уточняет она.

А если он голоден, то запах пирожков и вовсе будет ему мешать. В таком случает потенциальным покупателям скорее захочется покинуть эту квартиру, а не осматривать ее. Лучше всего, чтобы в квартире ничем не пахло, и перед показом проветрить помещение, советует Толстик.

«Есть продавцы, которые в надежде скрыть запах домашних животных в квартире жгут ароматические свечи перед приходом потенциальных покупателей, брызгают духами и тем самым лишь усугубляют ситуацию, акцентируя внимание на посторонних запахах, плюс ко всему много людей аллергиков, которые, естественно, стараются как можно скорее покинуть эту квартиру», – рассказывает эксперт по недвижимости компании «Этажи» Евгений Спиридович.

Есть еще один полулайфхак, что собаку лучше убирать при показах – так вот его эффективность сомнительна, продолжает он.

«На своем личном примере расскажу. Я продавал свою квартиру. У меня пес породы французский бульдог, чтобы он не мешал показам, мне приходилось его постоянно куда-то пристраивать. А как-то решил оставить. Удивительно, но покупателям он нисколько не мешал, они, наоборот, больше улыбались, когда приходили. Конечно, это работает не всегда, все зависит от породы, плюс есть те, кто реально боятся собак», – рассуждает эксперт.

Лгуны и заговорщики

Лайфхак с самыми неприятными последствиями – это прямой обман покупателя, предупреждают эксперты. Попытки что-то скрыть, замаскировать и надежда на то, что нескоро обнаружат, могут очень сильно испортить репутацию квартиры, ведь многое сейчас обсуждается в соцсетях, на форумах и в риелторских сообществах.

Какая уловка точно не работает – скрывание недостатков и недоговаривание правды. Всё выяснится в любом случае и приведет к увеличению количества разочарованных потенциальных покупателей, подчеркивает Толстик.

Так, например, не стоит скрывать, что в квартире выполнена перепланировка (особенно незаконная), нужно сказать об этом сразу, чтобы покупатели, для которых это важно, напрасно не тратили свое время, а также время продавца и риелтора, приезжая смотреть квартиру, которую заведомо не будут покупать.

«Можно вспомнить случай в нашей практике. Собственник квартиры, давая объявление о продаже, умолчал, что в квартире установлена сидячая ванна. Все потенциальные покупатели, увидев это, разочаровывались и уходили. Квартиру долго не могли продать, и как только это было указано, покупатель нашелся быстро, так как он точно знал, что едет смотреть», – вспоминает она.

Нюхай и смотри: пять способов распознать обман на просмотре квартиры

Бывает продавцы договариваются с соседями, чтобы те сказали несколько слов о том, как прекрасно жить в этом доме или квартире – затея совершенно бессмысленная, поскольку при таких крупных покупках, как приобретение недвижимости, мало кто верит первым встречным и тем более приглашенным вторым участником потенциальной сделки, добавляет Спиридович.

Безликие метры

Одна из самых распространенных на сегодняшний день рекомендаций – обезличивание квартиры перед продажей. То есть из нее должны быть убраны все личные вещи владельцев, фотографии и сувениры, остаться должно только условное «помещение».

Однако, по мнению экспертов, это прием работает не всегда.

Дело в том, что все покупатели очень разные, и то, что не подходит одному, идеально подходит к другому, объясняет Толстик. Кто-то с большим успехом составляет свое мнение о квартире, если она «обезличена», а кто-то, напротив, лучше представит ее потенциал для себя, если увидит в ней фотографии и памятные сувениры.

То же самое относится и к общению, продолжает она. Есть покупатели, которым хочется лично пообщаться с продавцом, а есть и те, для которых это неважно. Для кого-то важно, чтобы при просмотре не отвлекали никакими посторонними разговорами, так как покупатель хочет в тишине посмотреть и обдумать решение.

Однако часть экспертов все же склонны считать «обезличивание» работающим приемом.

Квартира должна выглядеть универсально, иначе она будет отпугивать часть потенциальных покупателей, поэтому минимализм – самый идеальный вариант. Плюс квартира так смотрится просторнее. Есть продавцы, которые пытаются создать «уют» в своей квартире, застилая ее различного рода дорожками и коврами. Абсолютно бессмысленно – под каждого покупателя угодить невозможно. Поэтому лучше ограничиться минимумом и главное обеспечить чистоту, рассуждает Спиридович.

Таким образом, помимо неработающих лайфхаков есть еще и неоднозначные, а также те, которые утратят свою эффективность со временем, когда покупатели привыкнут к ним или очень хорошо узнают, как это работает.

Источник: https://realty.ria.ru/20210615/ulovki-1737086891.html

0
Подробнее

 Токсичные клиенты: подарите нам жалобу

Токсичные клиенты: подарите нам жалобу

 

Текст:  Валерия Мозганова

 

Он очень интеллигентный человек, но после его ухода две санитарки переругались, а врач уволился — именно так медики описывают людей с пограничным состоянием психики. И отчасти именно так можно описать клиентов, которых в бизнес-среде принято называть токсичными

 

 

 

Токсичные клиенты — это, как правило, люди, которые повышают свою самооценку за счет обесценивания других, самоутверждаются за счет критики, даже неконструктивной, отмечает в своей статье доцент кафедры маркетинга РЭУ имени Плеханова Инга Корягина. Свое недовольство они выражают везде: в магазине, салоне красоты, банке — да вообще в любой организации, услугами которой пользуются, в том числе в риелторском агентстве или отделе продаж девелоперской компании. В своем родном коллективе они ведут себя точно так же: считается, что за год один наиболее продуктивный член команды приносит компании 5 тысяч долларов прибыли, а один токсичный — 12,5 тысячи долларов убытка.

 

По оценкам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, и для рынка недвижимости токсичные клиенты не редкость. Чаще всего они встречаются в более массовом и доступном для большинства граждан сегменте аренды, где и цена услуги меньше, и к тому же возможно поторговаться. Впрочем, и среди покупателей новостроек такие клиенты есть.

 

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

 

«В целом токсичных клиентов можно разделить на три группы. Первая — это чересчур дотошные и требовательные люди, у которых зачастую завышены ожидания от сделки. Они не могут реально сопоставить стоимость товара или услуги с трудозатратами и его себестоимостью, а поэтому, как правило, начинают высказывать свое недовольство и претензии к менеджеру. Например, из-за необоснованно, на их взгляд, высокой цены, недостаточно качественного сервиса, наличия недоделок и изъянов и так далее. Как правило, такое поведение обусловлено особенностями характера или работы/должности покупателя — «синдром начальника» (чаще всего это недавно назначенные руководители среднего звена). Обычно такие клиенты проявляют свою токсичность на этапе переговоров и заключения сделки, реже — уже после покупки, оставляя негативные отзывы в интернете и через сарафанное радио, рассказывая истории о том, какой плохой застройщик и как не сбылись их ожидания. При возникновении конфликтных ситуаций по ходу сделки менеджеры стараются аргументированно отработать все возражения и направить диалог в конструктивное русло. В большинстве случаев это удается.

 

Вторая группа токсичных клиентов — это просто недостаточно воспитанные и малокультурные люди, которые в принципе всегда конфликтны, причем, как правило, безосновательно. Причиной для скандала может стать любая мелочь: и небольшая задержка при оформлении документов во время сделки, и даже вкус кофе, который им предложили в офисе продаж. С такими клиентами менеджеры придерживаются деловой, но более жесткой линии поведения, поскольку, если проявлять мягкость и сразу не направить грубияна в нужное конструктивное русло, это будет продолжаться и дальше и в результате ни к чему конкретному (а именно к сделке) не приведет.

 

Наконец, третья категория, которую лишь формально можно назвать клиентами, — это те люди, для которых конфликты являются видом досуга. В силу ряда причин (например, нехватки личного общения) они приходят в магазин или другие общественные места, чтобы целенаправленно поругаться. Такие люди в том числе для этого иногда посещают и офисы продаж застройщиков, и автосалоны. Как правило, они изначально ничего и не планируют приобретать. Они приходят с некой легендой, представляя себя в более выгодном свете, чем есть на самом деле, выдавая желаемое за действительное. И в какой-то момент, когда их не устраивает обслуживание, они начинают качать права. Конечно, абсолютное большинство бесед с такими клиентами не заканчивается ничем. Опытные менеджеры быстро могут вычислить подобного токсичного «покупателя». Но в любом случае так же, как и с любым другим посетителем, они обязаны общаться с ними по вопросу приобретения недвижимости. Как и со второй категорией покупателей, менеджеру в данном случае лучше придерживаться деловой, но более жесткой линии поведения, не обращая при этом особого внимания на эмоции скандалиста. И тогда токсичный клиент быстрее потеряет интерес к беседе и уйдет».

 

Но иногда речь идет не о плохо воспитанных неучах или глубоко одиноких скандалистах, а о токсичных, то есть недовольных клиентах. И вот они, по мнению директора по клиентскому сервису группы «Самолет» Ольги Балагуровой, очень ценны — ведь это в первую очередь люди, которые помогают бизнесу совершенствовать собственные услуги и сервисы и становиться лучше.

 

Ольга Балагурова, директор по клиентскому сервису группы «Самолет»:

 

«Нам нужно научиться относиться к токсичным клиентам как к подарку, который делает компанию клиентоцентричной. Проще всего определить их посыл как заявление о неоправдавшихся ожиданиях. Жалоба оказывается возможностью для компании вернуть расположение недовольного клиента, устранив недостатки услуги или продукта. К несчастью, практически никто не любит вникать в суть претензий. Но, что еще хуже, большая часть клиентов даже не удостаивают нас жалобами — они предпочитают просто обратиться в другую компанию.

 

Клиент всегда прав, а это значит, что он всегда имеет право на недовольство, даже если мы считаем их жалобы нелепыми, необоснованными или доставляющими неудобства. Необходимо полностью пересмотреть роль жалоб в современных деловых отношениях. Для этого нужно, во-первых, умение войти в положение разочарованных людей и, во-вторых, понимание значения жалобы для достижения поставленных целей в бизнесе. Клиенты, не жалеющие своего времени на жалобы, тем самым показывают, что продолжают доверять компании.

 

Посмотрите на жалобы глазами клиента, представьте себе, что сами попали в ситуацию, побуждающую обратиться с жалобой. Каковы будут ваши мысли и чувства? А ваша реакция? Чего вы станете ждать от компании? Что она может сделать, чтобы вы остались довольны? Как ответить на вашу претензию, чтобы вы не разочаровались в компании и не пожалели о своем обращении?

 

Некоторым людям не хватает элементарной вежливости: предъявляя претензии, они ведут себя неподобающим образом. Начинают нервничать и могут показаться грубыми, агрессивными. Менеджер должен научиться фокусировать внимание на содержании жалобы, а не на ее форме. Это непросто, но, если сотрудники начнут считать жалобу подарком, им будет не важно, как этот подарок оформлен».

 

По словам эксперта, во многих случаях сведения, извлекаемые из жалоб, невозможно добыть никаким другим способом — это самый эффективный и дешевый вариант получения информации об оценке клиентами продуктов компании. «В большинстве случаев клиенты не расположены генерировать для компании новые идеи, но обратная связь позволяет лучше приспособить продукт для конкретной группы потребителей. Более того, бизнес может так никогда и не понять потребностей клиента, пока какой-то вид продукции или услуги не окажется неудачным», — подчеркивает Ольга Балагурова.

 

Кроме того, жалобы клиентов могут предупреждать о наличии актуальных проблем в работе персонала, о чем руководство компании может никогда не узнать, если будет просто наблюдать за своими сотрудниками: зная, что их контролируют, последние ведут себя лучше. «Статистика свидетельствует: если клиенты верят, что их жалобы будут приняты доброжелательно и возымеют действие, они, скорее всего, снова обратятся в компанию. Более того, понимая, что люди не всегда склонны выражать свое недовольство, компании, чутко реагирующие на клиентские потребности, специально создают токсичным клиентам условия для выражения претензий», — отмечает Ольга Балагурова, которая уверена: плохое отношение к жалобам запускает цепную реакцию негативных последствий, создающих для компании рискованное положение на рынке.

 

Источник: https://www.bfm.ru/news/474440

0
Подробнее

Безопасно ли покупать квартиру с прописанными в ней людьми?

Безопасно ли покупать квартиру с прописанными в ней людьми?

Среди объявлений о продаже недвижимости встречаются такие, где говорится о прописанных в квартире людях. Они могут быть дешевле т. н. «свободных» квартир. А насколько это безопасно?

АиФ.ru спросил у владельца агентства недвижимости Ксении Аверс:

 

«Ситуации с прописанными людьми бывают разными, и в некоторых случаях покупать опасно, а в других — нет никаких рисков.

 

 

ВОПРОС-ОТВЕТ

Как узнать, кто прописан в квартире?

Если квартира продается с торгов за долги по решению суда, то, скорее всего, там будет не просто прописанный бывший владелец, но и, вероятно, он будет там физически проживать. Такой вариант самый негативный. Дело в том, что, даже если вы станете новым собственником квартиры, по закону вы не сможете просто так выселить человека из единственного жилья. Выписывать его придется в судебном порядке, услуги адвоката (если речь идет о Москве) обойдутся в 100-200 тысяч рублей, а сам процесс может затянуться вплоть до трех лет.

 

Особенно рискованно покупать недвижимость с зарегистрированными несовершеннолетними детьми: выписать их „в никуда“ очень сложно.

 

Также очень сложно выписать людей, имеющих право проживания в квартире, но не проживающих там. Например, временно выбывших (в армию или в места лишения свободы). Когда они вернутся в квартиру, то могут оспорить сделку. Из-за таких скрытых рисков важно не только проверять текущую выписку о зарегистрированных лицах, но и просить у продавца архивную выписку по объекту, где будет видна вся история квартиры.

 

В квартирах, основанием права на которые была приватизация, важно проверять отказников от права, прописанных на момент приватизации.

 

Совсем другое дело, если вы покупаете обычную квартиру, а продавцы покупают себе альтернативу и хотят после сделки одновременно выписаться и прописаться в новой квартире.

 

 

Как продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними?

Подробнее

Этот вид сделки можно сделать абсолютно безопасным. У риелторов есть практика безопасных расчетов через ячейку или банковский аккредитив, при которых часть денег за квартиру закладывается в отдельную ячейку, и продавец получит эти деньги только после того, как предоставит документ, подтверждающий, что он выписался из жилплощади.

 

 

ВОПРОС-ОТВЕТ

Почему опасно покупать квартиру, приобретенную на материнский капитал?

В отдельную ячейку закладывают сумму, достаточную для выписки людей в судебном порядке, около 200 тысяч рублей за каждого прописанного. Если бывшие владельцы не снимаются с регистрации, то эти деньги возвращаются покупателю, и покупатель может на эту сумму нанять адвоката. Для продавцов эта сумма ощутимая, и на практике при стандартных сделках все успевают сняться с регистрации.

 

Перед покупкой важно понять, почему прописанные люди не выписались, и посмотреть на юридические основания для выписки. Это может сделать только специалист. Если вы хотите самостоятельно провести сделку купли-продажи и не платить никому комиссии, то самый безопасный вариант — настаивать на выписке продавцов и всех прочих лиц до проведения сделки с предоставлением свежей справки об отсутствии прописанных».

Источник: https://aif.ru/money/mymoney/bezopasno_li_pokupat_kvartiru_s_propisannymi_lyudmi

0
Подробнее

  Как подобрать для себя идеальную квартиру

Как подобрать для себя идеальную квартиру

Что такое идеальная квартира? Скорее всего, универсального ответа на этот вопрос не существует: все мы разные, у всех различные вкусы, предпочтения и жизненные обстоятельства. Даже замок на берегу синего моря устроит далеко не всех.

Свежие объявления о продаже квартиры по ссылке.

Юрий Голышев, руководитель строительных проектов компании «Строй Юг»:

– Идеальная квартира – это микс из цены, локации, планировки, инфраструктуры и личных предпочтений.

Иван Мотохов, генеральный директор ГК «Атлант»:

– Покупатель всегда выбирает квартиру исходя из двух основных факторов: имеющегося бюджета и своего образа жизни, который во многом определяет требования к местоположению дома, числу комнат, планировкам и др.

ВСЁ ЗАВИСИТ ОТ БЮДЖЕТА

Прежде всего необходимо определиться с бюджетом. Сколько денег вы готовы потратить на квартиру своей мечты? От этой суммы напрямую будут зависеть местоположение вашей будущей недвижимости и ее метраж.

В этом вопросе нужно быть реалистом. Не стоит замахиваться на квартиру, цена которой выше или на грани ваших возможностей. Если вы прекрасно осознаёте, что просторное жилье бизнес-класса в шаге от Невского проспекта вам не по карману, то не нужно травить себе душу красивыми картинками из объявлений. Присмотрите что-то попроще. Скорее всего, вы найдете хорошее жилье, но чуть пониже классом и в другой, менее дорогой локации. Ведь в противном случае, если что-то пойдет не так, вы рискуете серьезно потерять в качестве жизни. Пока не выплачен долг, придется отказываться от любых развлечений, поездок в отпуск и питаться одними макаронами.

От чего зависит стоимость жилья? Не только от его состояния и класса. В сумму входит и близость достопримечательностей и культурных ценностей, парков и мест развлечений, социальной инфраструктуры и транспорта. То есть условные Зимний дворец и Мариинский театр уже заложены в цену любой петербургской недвижимости (разумеется, в зависимости от расстояния до них). Серьезно повышает стоимость квадратных метров и расположение вблизи станций метро.

Поэтому неудивительно, что самыми дорогими в Петербурге являются Центральный и Петроградский районы, а самыми дешевыми – Красносельский и Колпинский. Средние цены по районам Петербурга можно увидеть в таблицах (см. ниже).

ГДЕ ЖИТЬ БУДЕМ?

Когда с суммой покупки уже появилась какая-то ясность и определены доступные по деньгам районы, желательно остановиться на конкретной локации. Если не сузить параметры поиска – легко потеряться в огромной массе вариантов и так ничего и не выбрать, мечась между Парнасом и Красным Селом.

Ищите место, которое подходит вам больше всего. Например, хочется недорогое жилье с видом на Финский залив – смотрите недавние новостройки Красносельского района, расположенные на берегу нашего почти моря. Или обратите внимание на намыв Васильевского острова: там тоже представлено множество видовых вариантов, причем как на первичке, так и на вторичке.

Если хотите жить рядом с зеленой зоной, можно рассмотреть микрорайоны Каменка и Юнтолово в Приморском районе.

Мечтаете о недорогой квартирке в исторической части города? Поищите предложения за Обводным каналом – в северной части Фрунзенского или Невского районов. Эти варианты будут доступнее, чем жилье в самом центре.

Кстати, многие покупатели, улучающие свои жилищные условия, делают выбор в пользу того района, в котором проживают. Они к нему эмоционально привязаны, здесь для них всё знакомо – можно будет посещать привычные магазины, кафе и парки, не понадобится переводить детей в другую школу.

А вот если в погоне за более просторной квартирой приходится переезжать в другой район города или даже в область – новое место придется изучать с нуля, как бы примеряя на себя. Для начала необходимо ознакомиться с инфраструктурой. На магазины в сегодняшних реалиях обращать большое внимание смысла нет. В городе и ближайших пригородах их предостаточно – где бы вы ни выбрали квартиру, они всегда будут в шаговой доступности.

Гораздо важнее другие вопросы: далеко ли до метро или ж/д станции, где остановка общественного транспорта, удобны ли выезды из микрорайона, часто ли бывают пробки? Где находятся поликлиники, садики, школы, как до них добраться? Каково расстояние до вашей работы? Не стоит обходить вниманием и экологическую составляющую – много ли рядом зеленых зон, нет ли вредных предприятий.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:

– Начинать выбор идеальной квартиры нужно со своих собственных предпочтений. Сначала определиться с местностью, с тем, насколько близко или далеко должно быть от центра, от дороги и общественного транспорта, какая вокруг инфраструктура. Важно при выборе любой квартиры посмотреть план строительства застройщиков, узнать по кадастровой карте, что за земля вокруг, кому она принадлежит, – возможно, это земля завода, и вас явно не порадует такое соседство.

Дарья Патрушева, директор ООО «Договор-Инвест»:

– Насчет района – всё зависит от того, где вы чаще всего бываете и какой у вас ежедневный маршрут. Если работаете в центре мегаполиса, то покупка квартиры на окраине будет неверным решением. Если у вас есть хобби, например занятия спортом, то нужно на карте обрисовать возможные маршруты, как будете двигаться из одной точки в другую и т. д. Тем, у кого есть дети, желательно искать квартиру вблизи детского сада и школы, в шаговой доступности должны быть и поликлиники, аптеки, магазины продуктов. Это стоит учитывать и новоиспеченной семье, у которой дети пока только в планах.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена»:

– При выборе жилья хорошо бы подумать и о таком факторе, как его ликвидность. Ведь может случиться так, что эту квартиру вы потом захотите продать. Максимально ликвидные варианты расположены в пешей доступности от метро и/или в местах с удобным выездом в сторону центра города. При отсутствии метро в районе изучите, какие дома находятся близко от ж/д платформ или остановок общественного транспорта. Для Санкт-Петербурга оптимально, если ЖК находится в 10–20 минутах транспортом от метро. Хотя сейчас развивается удаленная работа на дому, для многих по-прежнему важен фактор транспортной доступности.

НОВОСТРОЙКА ИЛИ ВТОРИЧКА?

Еще совсем недавно главным критерием выбора между новостройкой или вторичкой была цена. Новостройки всегда стоили дешевле вторички. И на это есть причины: в жильё категории б/у можно вселиться практически сразу, в то время как на первичке приходится по нескольку лет ждать оплаченной жилплощади; не будем сбрасывать со счетов и риск недостроя.

Сегодня ситуация поменялась. Нет, риски по-прежнему существуют, и платить ожиданием тоже нужно. Но в некоторых локациях строящиеся объекты стали выводиться на рынок по ценам чуть ли не выше, чем соседняя вторичка: свое влияние оказали и льготная ипотека, и введение расчетов через счета эскроу. При этом покупатель не испугался завышенных ценников – главными факторами выбора в пользу новостроек стали современный уровень комфорта и созданная застройщиком удобная среда обитания. Тем более что и на вторичке риски тоже никто не отменял: страшилки про то, как некто лишился жилья, за которое заплатил своими кровными, основаны на реальных событиях.

Иван Мотохов, генеральный директор ГК «Атлант»:

– Выбор между новостройкой и вторичным жильем обычно диктуется бюджетом: строящееся жилье традиционно стоит дешевле. Но в последнее время, с запуском льготной ипотеки, в некоторых районах мегаполисов образовался ценовой перекос – новостройки выводятся по ценам, сопоставимым с ценой вторичного жилья в локации или даже выше. В целом новые проекты интереснее типовой вторички советского периода за счет более продуманных планировок и проработанных мест общего пользования.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена»:

– В большинстве новостроек, введенных в эксплуатацию один – три года назад, уже хорошо развита инфраструктура – в этом смысле такие кварталы мало чем отличаются от старых районов. А вот выбирая квартиру в старом доме (до 2000-х годов постройки), помните, что такая недвижимость со временем будет терять в стоимости. Особенно это касается старых панельных домов и хрущевок. Квартиры в них чаще всего тесные, с низкими потолками, маленькими кухнями, подъезды темные, без колясочных и консьержных. Это неустранимые недостатки таких домов, и их нельзя будет исправить даже с помощью самого навороченного ремонта. Современные же дома предлагают квартиры с улучшенными планировочными решениями, продуманными МОП, уютными дворами, спортплощадками и т. д.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:

– Сейчас многие отдают предпочтение закрытым кварталам, которые можно встретить в современных ЖК. Для многих выражение «идеальная квартира» означает закрытый охраняемый квартал. На такой территории машина всегда под охраной, квартира под защитой, ребенка не страшно одного отпустить во двор – всё вокруг просматривается по камерам, на въезде и выезде сидят охранники. Внутри закрытого квартала застройщик старается обеспечить во дворе всё необходимое для комфортной прогулки: зеленый газон, свежепосаженные деревья (которые в будущем создадут тень), современную детскую площадку, спортивную площадку, скамейки для отдыха. Правда, за такой комфорт придется ежемесячно платить по отдельному пункту в квитанции – «охрана».

СМОТРИМ КВАРТИРУ

Часто будущий покупатель на просмотрах придает большое значение выполненному в квартире ремонту. В его глазах жилплощадь с хорошей отделкой выглядит более привлекательно, чем жилье сильно б/у или новостройка с голыми стенами. Однако брать квартиру только за ремонт точно не стоит.

Ремонт – дело наживное. Квартиру же нужно оценивать по ее площади, планировке, видам из окон, конструктивным особенностям и состоянию здания, состоянию коммуникаций, местоположению, имеющейся инфраструктуре. То есть по тем параметрам, на которые сами вы повлиять ну никак не сможете.

Для кого-то особенно важен вид из окна: работая на удаленке, можно в перерывах любоваться красивыми видами. Для кого-то решающим фактором для покупки станет закрытый зеленый двор – не страшно выпустить ребенка на прогулку. Кто-то готов закрыть глаза на не сильно привлекательный фасад здания ради школы прямо под самыми окнами, ведь до этого приходилось везти ребенка на учебу полчаса на машине.

Так что не зацикливайтесь на красоте обоев – вы их всё равно переклеите, – выбирайте квартиру по другим важным для вас параметрам.

Юрий Голышев, руководитель строительных проектов компании «Строй Юг»:

– Если говорить об идеальной квартире с позиций специалиста по ремонту, то могу сказать следующее. Если у покупателя нет времени на ремонт – нужно срочно въехать, не на что снимать и негде жить в период ремонта, то стоит брать квартиру с готовым ремонтом или отделкой от застройщика. Когда вопрос переезда не стоит остро, то лучше выбирать квартиру без отделки и делать ее под себя. При выборе квартиры советую смотреть на ее геометрию, удобство планировки, возможность перепланировки, высоту потолков, качество инженерии и электрики, стеклопакеты.

Пандемия также поменяла реалии выбора. Люди хотят квартиры побольше, желательно с кабинетом для работы или хотя бы возможностью уединиться для зума или совещания. Сейчас большой спрос на рабочее пространство, организованное дома, а также на «фоновые» стены – оформленные для проведения удаленных совещаний и конференций: многим требуется хотя бы одна такая стена в квартире.

ЭМОЦИИ ТОЖЕ ВАЖНЫ

Все знают: на одних эмоциях совершать покупки категорически нельзя. Важно охладить собственный пыл, оценить ситуацию и трезво взвесить за и против. Однако совсем игнорировать свои ощущения тоже не следует. Бывает, по всем параметрам дом подходит, но не лежит душа к этому месту, и всё тут. Не стоит наступать себе на горло: скорее всего, жить на новом месте придется долгие годы, поэтому есть смысл поискать что-то другое.

Один мой знакомый долго не мог выбрать квартиру, после просмотров решительно отметал все варианты. Понять, почему они ему не подходят, было невозможно. Наконец попалась квартира с окнами на большой и шумный проспект – она-то и оказалась той самой жилплощадью, которую он так долго и мучительно искал. Оказывается, чтобы чувствовать себя комфортно, приятелю нужно было ощущать связь с большим городом, с его энергией, движением. Квартирки с видами на тихие дворики вызывали у него лишь отторжение. А разобраться в себе сразу он не смог.

Анатолий Карпухин, генеральный директор агентства «Анавика: Недвижимость»:

– При определении потребностей стоит осознать свои ценности. В моей работе встречаются случаи, когда клиент готов заплатить любые деньги за дом или квартиру, которая ему пришлась по душе. Почему? Всё дело в ценности жилья, которая определяется не суммой сделки, а состоянием души и совпадением потребностей. Именно ваше удобство определяет ценность. Если объект для вас ценен (до работы рукой подать, круглосуточный магазин на первом этаже, все друзья и родственники живут в этом районе), имеет смысл даже чуть переплатить, а не гоняться за самыми дешевыми вариантами. Ведь вы покупаете себе не просто место для ночлега, а счастье, на котором точно не стоит экономить.

Источник:https://www.bn.ru/gazeta/articles/264852/

0
Подробнее

Продать или сдать: как выгоднее распорядиться наследственной квартирой

Продать или сдать: как выгоднее распорядиться наследственной квартирой

Что выгоднее — продавать полученную в наследство квартиру сразу или сначала сдать ее, какие факторы при этом нужно учитывать и когда стоит потратиться на ремонт?

Вопрос распоряжения наследственной недвижимостью в первую очередь связан с жизненной ситуацией и финансовым положением ее новых владельцев. Но бывают случаи, когда квартиру невыгодно сразу продавать — например, если эта недвижимость находится в доме, включенном в программу реновации. По словам экспертов, если сначала сдавать, а потом продать такую недвижимость, то есть возможность в некоторых случаях выиграть до 100% к стоимости унаследованной квартиры.

Сдача наследственной квартиры в аренду

Решение сдавать или продавать квартиру, доставшуюся в наследство, во многом зависит от жизненных обстоятельств: нужно ли делить квартиру, есть ли у наследников своя недвижимость и т. д. Но на практике именно сдача в аренду наследственной квартиры является одним из самых распространенных сценариев. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», 60% арендного жилья в массовом сегменте Москвы приходится на объекты, которые были получены по наследству или по договору дарения.

Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные одно- и двухкомнатные квартиры стандарт-класса, расположенные в пешей доступности от станций метро или МЦК. Такое жилье не простаивает, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль, отметила замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. Поэтому если в наследство досталась однушка или двушка рядом с метро, тем более в центре, то такую недвижимость выгоднее сдавать — она всегда найдет своего арендатора и будет приносить владельцу доход.

На практике именно сдача в аренду наследственной квартиры является одним из самых распространенных сценариев

Квартира сразу начинает приносить доход

Главное преимущество наследственной квартиры от купленной при сдаче в аренду — она сразу начнет приносить собственнику доход. «Сейчас средний срок окупаемости квартиры стандарт-класса в Москве — примерно 18 лет, и только спустя это время можно говорить о доходности. В случае с наследством собственник начнет получать доход намного быстрее», — отметила управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

Безусловно, нужно учитывать расходы на содержание квартиры — коммунальные платежи, налоги, ремонт, покупку мебели и бытовой техники, добавила эксперт. Также необходимо взять в расчет и состояние самой квартиры — насколько она пригодна для сдачи в аренду и в каком состоянии находится сам дом. По оценкам ЦИАН, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в домах типовой застройки — 35,2 тыс. руб. в месяц. Квартиры в домах 2010 года строительства и позже сдаются дороже в среднем на 30% — уже за 46 тыс. руб. Поэтому квартиру в новом доме выгоднее сдавать.

Траты на ремонт, коммунальные платежи и налоги

Если наследственная квартира изначально находится в хорошем состоянии и не требует особых вложений, то собственнику необходимо учесть только коммунальные платежи и налоги, остальное — это его доход. Например, человек получил в наследство однушку в спальном районе в хорошем состоянии. Не вкладываясь в ремонт, он сдал ее за 30 тыс. руб. в месяц. Его годовой доход от сдачи составит 360 тыс. руб. Около 34 тыс. руб. он заплатит за коммунальные услуги. Налоговые платежи составят от 21,6 тыс. руб. при ставке 6% для самозанятых и до 47 тыс. руб. при 13%-ной ставке. В итоге годовая прибыль — 280–304 тыс. руб., приводит пример Мария Жукова.

Если наследнику пришлось вложиться в ремонт, то потребуется время, чтобы окупить затраты. По словам Оксаны Поляковой из «Инкома», чтобы сдача квартиры была рентабельной, траты на ее ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок. При этом делать дизайнерский или капитальный ремонт в квартире в спальном районе Москвы не стоит. Ремонт в данном случае не повысит статус жилья — квартира стандарт-класса с ремонтом или без останется примерно на одном и том же уровне. «Напротив, квартира в центре может принести гораздо больший доход при наличии качественного ремонта, обстановки и бытовой техники — в этом случае серьезные вложения в home staging оправданны», — добавила эксперт.

Еще один вариант — сделать хороший дисконт к ставке и не заниматься ремонтом квартиры перед сдачей в аренду, добавила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. «Такая стратегия также встречается среди собственников жилья, но нужно учитывать, что и арендаторы, скорее всего, не станут относиться бережно к такому имуществу, а количество потенциальных арендаторов также будет ниже», — предупредила эксперт.

Чтобы сдача квартиры была рентабельной, траты на ее ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок.

Виталий, 52 года, сдает три квартиры, две из них — наследственные:

— Я сдаю три квартиры в районе Перово, две из них перешли мне по наследству (одну сдаю с 2011 года, другую — с 2018-го), третью приобрел сам специально для сдачи. Я работаю и занимаюсь сдачей квартир, жена помогает.

В квартирах, доставшихся по наследству, пришлось сделать косметический ремонт, приобрести новую мебель, периодически приходится что-то чинить, докупать — естественный износ. Исходили из минимума: обои — самые бюджетные, но светлые, бытовую технику покупали тоже недорогую, но практичную и надежную, мебель купили в IKEA.

Квартиранты живут у нас минимум год. Но квартиры не простаивают долго, мы быстро находим новых жильцов. После самоизоляции сроки сдачи немного увеличились — из двух квартир жильцы съехали, вернулись в свои города. Одна квартира искала арендаторов 12 дней, другая — две недели.

Сдавать несколько квартир — это не такие уж легкие деньги, как многие считают. Чтобы не было путаницы, нужно вести учет доходов и расходов, показателей счетчиков и оплаты услуг ЖКХ и т. д. Нужно контролировать состояние жилья. Все риски собственника в моем случае можно умножать на три.

Общий доход от сдачи квартир составляет около 88 тыс. руб. в месяц (две однокомнатные квартиры по ставке 28 тыс. руб. и двухкомнатная — по 32 тыс. руб.). Но это не чистая прибыль, поскольку из полученной суммы нужно вычесть квартплату, оплату услуг ЖКХ, налогов, ремонт возникающих в квартирах неисправностей и т. д.

Конечно, это не бизнес в чистом виде, но заниматься вопросами аренды приходится регулярно. Вот что интересно: когда была только одна сдаваемая квартира, казалось, это сплошная головная боль. Теперь, когда их несколько, отношение изменилось: заботы вошли в регулярный режим, мы стали воспринимать нашу деятельность как предпринимательство — ответственно вести дела и выполнять все задачи.

Продажа наследственной квартиры

По словам экспертов, основной вопрос, который волнует наследников при продаже квартиры, — это налоги. Согласно законодательству, чтобы не платить налог с продажи квартиры (13%), нужно, чтобы с момента смерти наследодателя прошло три года (минимальный срок владения недвижимым имуществом). Именно поэтому многие наследники выжидают три года, а в это время сдают недвижимость или живут сами.

Если же наследник понимает, что ситуация на рынке достаточно позитивная, цены растут, а потребность в продаже есть, то разумно продать наследственную недвижимость сразу, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Выгода от продажи позволит относительно безболезненно скорректировать налоговые выплаты. Налоговая ставка для резидентов составляет 13% от продажи, и эту сумму фактически можно просто отыграть на фоне высокой цены», — отметила эксперт.

По ее словам, продать квартиру выгоднее, если она находится далеко от места постоянного проживания наследника, а для сдачи в аренду требует излишних затрат времени, средств и сил. «Если квартира будет балластом, лучше продавать. Но в целом нужно исходить из собственных планов на недвижимость», — отметила эксперт.

Оценить ситуацию на рынке

Если говорить о текущей ситуации на рынке московской вторички, то она подходящая для продажи недвижимости — цены на пике, а спрос пока еще высок, говорят эксперты. «Сейчас хороший момент для продажи вторичной недвижимости. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась для всех объектов. Но в среднесрочной перспективе им придется конкурировать с новыми домами. Особенно это касается спальных районов города, где территориальное расположение не имеет значительного веса, а конкуренция высока», — считает Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Кроме того, стоимость жилья на вторичном рынке не будет расти столь сильно, как это было в 2020 году, добавил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По данным компании, сейчас средняя стоимость предложения одкокомнатной, относящейся к масс-маркету, в ЦАО равна 12,2 млн руб. (364,4 тыс. руб. за 1 кв. м). В менее статусных округах стоимость такого предложения гораздо ниже. К примеру, в ВАО средний ценник однушки массового сегмента составляет 8 млн руб. (236,9 тыс. руб. за 1 кв. м), в ЮВАО — столько же, 8 млн руб. (229,9 тыс. руб. за 1 кв. м), в СВАО — 8,6 млн руб. (248,6 тыс. руб. за 1 кв. м). То есть это тот приблизительный доход, на который должен рассчитывать наследник от продажи однушки в Москве.

Сдавать, а потом продать

Еще одна возможная стратегия — сначала сдавать наследственную квартиру, а потом продать. Это касается недвижимости в центре, которая традиционно приносит больший доход от аренды, а также квартир в домах, включенных в программу реновации. По словам Юлии Дымовой, сейчас реновационные квартиры в пятиэтажках пользуются высокой популярностью — «многие покупатели за ними сейчас гоняются», особенно котируются дома, которые попали в первую и вторую очереди под снос.

Свежие объявления о продаже квартиры в Благовещенске по ссылке.

«Если по наследству досталась квартира именно в таком доме, часто имеет смысл подождать и не продавать сразу. Тем более ценным оказывается такой вариант, если эта квартира находится в ЦАО и наследник понимает, что это первая очередь реновации. Если сначала сдавать, а потом продать такую квартиру, то есть возможность выиграть до 100% к стоимости унаследованной квартиры», — отметила Юлия Дымова.

Продавать наследственную квартиру сразу точно невыгодно, если она вошла в программу реновации, подтвердила Виктория Кирюхина. По данным ЦИАН, стоимость 1 кв. м в новом доме — в среднем на четверть выше, чем в хрущевке по реновации в том же районе. А сами полученные квартиры в новых домах в среднем на 16% больше по площади, чем в хрущевках. Больше других от переезда выигрывают собственники двухкомнатного жилья: +35% к средней площади. «То есть новоселы выигрывают в отдельных случаях до 50–70% к стоимости квартиры в хрущевке за счет как большей цены 1 кв. м в новом доме, так и большей площади самой квартиры», — отметила эксперт.

Автор

Наталия Густова

Источник: https://realty.rbc.ru/news/60c0d29b9a794773b40f6d82

Мнение риэлтора  города Благовещенска, Лебедевой Оксаны Владимировны. АН «Империал», 8-914-558-12-21

Я бы порекомендовала клиентам, получивших недвижимое имущество в наследство, первые три года сдавать эту недвижимость в аренду. По истечению 3 лет выставлять объект на продажу.

Полная цена в договоре, прозрачная и законная сделка, именно это привлечет ваших потенциальных покупателей.

Конечно, не всегда это возможно, и жизненные ситуации бывают разными. Если вы получили недвижимость в наследство, обращайтесь ко мне, постараюсь помочь.

0
Подробнее

Прямые эфиры в инстаграм — нужно ли риелтору развивать этот формат и как это делать

Прямые эфиры в инстаграм — нужно ли риелтору развивать этот формат и как это делать

Максим Гайдаш

Сегодня каждый пользователь инстаграм может выходить на связь со своими подписчиками в реальном времени. Такую возможность дает функция «прямой эфир». Поговорим о том, как и зачем риелтору использовать этот инструмент в своей работе.

Давайте сначала разберемся, кто у вас в подписчиках, и какой контент они хотят.

Все подписчики делятся на три группы:

  1. Друзья и родные.
  2. Коллеги.
  3. Клиенты и потенциальные клиенты.

Какой контент им давать?

  • Первой категории важно донести, что вы живы, здоровы, у вас всё хорошо. Здесь будет достаточно одного/двух сторис в неделю с вашей улыбкой.
  • Коллеги — это супер лояльная аудитория, которая вовлечена в процесс и поможет вам поднимать индекс вовлеченности ER. Задавайте им вопросы, просите прокомментировать, поставить лайк или проголосовать.
  • Клиенты хотят знать, что вы работаете над их задачей. Поделитесь в сторис тем, как идет процесс.
  • Потенциальные клиенты хотят знать, какие возможности у них есть, благодаря тому, что они подписаны на вас. Неплохо и рассказать о себе с точки зрения общности с потенциальными клиентами: «Я тоже занимаюсь спортом», «я тоже путешествую», «я тоже родитель», и т. д.

Отличным форматом могут стать прямые эфиры

С кем и о чем в них говорить?

  1. Не обязательно о недвижимости. Это может быть коллаборация с другим бизнесом с целью обмена аудиторией. Темы разные, главное, чтобы интересные, ведь Instagram — это в первую очередь развлекательная площадка.
  2. Мастер-классы и другие обучающие тематики тоже подойдут.
  3. Обсуждение новостей или событий.
  4. Решённые задачи и кейсы предыдущих клиентов.

Не забывайте доносить общность и возможности. Используйте call-to-action — призыв к действию, чтобы мотивировать на звонок или сообщение.

Как часто проводить эфиры и какой тайминг?

  • Одного или двух раз в неделю будет достаточно. Вас должно быть разумно много.
  • До 60 минут будет восприниматься легко и понятно.
  • Обязательно сохраняйте эфиры в формате igtv. Самые полезные из них станут вашим долгосрочным лидогенератором!

Перед тем, как начать вести прямые эфиры, научитесь интересно, красочно и понятно доносить информацию на камеру. Для наработки этого навыка, ежедневно в конце каждого дня записывайте на селфи-камеру итоги своего дня. Уже через пару недель таких тренировок вам будет легко говорить без стеснений в прямом эфире.

Контролируйте наличие положительных эмоций и улыбку на лице. Поработайте над скоростью речи и дикцией. Вас приятно и интересно слушать? Тогда пора в прямой эфир!

Вы звезда? Так оно и есть (Джон Кехо).

Источник: https://magenta.today

0
Подробнее
Авторизация
*
*
Генерация пароля