Зачем «умнеют» новостройки?

Зачем «умнеют» новостройки?

Застройщики все чаще создают умные многоэтажки: со своим мобильным приложением, автоматической передачей показаний счетчиков и удаленным управлением квартирой. Что это — маркетинговый ход или новая реальность?

Коротко

 

Диджитал-технологии в девелопменте дешевеют и набирают популярность, но вместе с этим растет и планка — что же считать умным.

Многие элементы умного дома, используемые внутри квартиры, можно купить и установить самостоятельно. Цена вопроса — до 20 тыс. рублей.

Плюсы в автоматизированных системах от застройщика все же есть: это единое приложение для всех опций и широкий сервис за пределами квартиры — собственно, сама умная новостройка.

Обслуживание такой системы стоит недорого, но позволяет экономить.

Новые технологии добрались и до массового рынка: застройщики внедряют диджитализацию в комплексы комфорт-класса.

Умный — понятие растяжимое

 

IP-домофония, возможность просмотра видео с камер наблюдения на смартфоне, многоуровневый контроль доступа, Wi-Fi во дворах, телеметрия коммунальных ресурсов, энергоэффективные системы, приложение для смартфонов — далеко не полный список того, что предлагают сегодня застройщики жителям многоэтажек. Умные решения для дома шагнули из коттеджей и эксклюзивных квартир в бизнес-класс.

 

Именно такие новостройки сегодня принято называть умными. Но на рынке существуют куда более сложные взаимно интегрированные технологии, уточняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Пока нет стандартов умного ЖК, нельзя судить и о проникновении этой технологии на рынок. «Все крупные девелоперы так или иначе внедряли элементы системы “умный дом” в какие-либо новостройки», — уверена эксперт.

 

Популярность умных опций растет вместе с их доступностью — сейчас они дешевеют. А значит, «цифровых» (в какой-то степени) новостроек будет только больше.

 

Коробочные решения

 

Часть опций, которые застройщики включают в умные экосистемы, можно внедрить самостоятельно. Например, купить умные счетчики, которые сами отправляют данные в УК. Они стоят от 3 до 10 тыс. рублей в зависимости от технологии и того, сколько устройств к ним реально подключить.

 

Управление светом и бытовыми приборами — тоже не проблема. На помощь приходят так называемые коробочные решения — умные гаджеты, которые не требуют ни монтажа, ни специальных познаний для использования. Это регулируемые при помощи смартфона лампочки, устройства управления отоплением, камеры видеонаблюдения, умные чайники, кофеварки и т. п. Стоимость таких приборов начинается от нескольких сотен рублей (цена лампочки).

 

 

 

Если нужно голосовое управление гаджетами, придется доплатить еще 4–5 тыс. рублей за колонку «Яндекс.Станция». Итого примерно за 10 тыс. рублей вы получите систему освещения одной комнаты или чайник, которые управляются голосом. А за 5 тыс. рублей — как минимум опцию вызвать такси, попросив об этом умную колонку.

 

Правда, у коробочных решений есть один существенный недостаток, считает технический директор компании Elspace Евгений Лешкив. Обычно такие устройства подчиняются приложениям для смартфона, а они у каждого производителя свои. Это неудобно: чтобы убавить яркость освещения, придется открыть одно приложение, чтобы связаться с управляющей компанией — другое, чтобы изменить климат в помещении — третье.

 

Мудрая экономия

 

Единое управление предлагают комплексные системы домашней автоматизации. Их установкой занимаются специализированные компании. Это намного дороже: в зависимости от функций, стоимость достигает нескольких сотен тысяч рублей. Такие затраты уже сравнимы с тем, что придется доплатить за умные опции в новостройке.

 

Застройщики не раскрывают, насколько повышает цену квадратного метра предустановленная система «умный дом». Но эксперты говорят о 15–20 тыс. рублей за «квадрат» в проектах бизнес-класса, где такая схема реализована в полном функционале. Допустим, с умными лифтами, которые сами сообщают о поломках, и удаленным доступом к бытовым приборам и системе безопасности. Впрочем, для бизнес-класса это незначительное повышение цены. А в «комфорте», где функционал таких систем скромнее, их установка зачастую вообще не отражается на стоимости квартиры.

 

«С другой стороны, современные системы электрики, водо- и теплоснабжения позволяют снизить суммарные расходы на коммунальные услуги в доме на 20–30%, — комментирует Надежда Коркка. — Это связано не только с их экономичностью, но и с высоким уровнем автоматизации: для мониторинга и обслуживания таких сетей УК необходимо гораздо меньше сотрудников».

 

Что касается ежемесячного обслуживания умных функций дома (исключая саму квартиру), то в группе «Самолет» называют цифру 250–300 рублей в месяц. Стоимость будет снижаться с развитием этого рынка и ростом конкуренции, не сомневаются в компании.

 

Без застройщика не обойтись?

 

«Человек вправе установить что угодно внутри квартиры, но именно девелопер отвечает за опции, касающиеся всего дома в целом», — считает Никита Шувалов, менеджер по интегральному управлению проектами Группы «Самолет».

 

Открытие дверей подъезда или шлагбаума с помощью приложения или по номерным знакам, дистанционная аренда машино-места, организация бесконтактного доступа в закрытый контур двора — устанавливать всё это после заселения будет сложно. Удобнее, когда эти функции запланированы и реализованы девелопером.

 

 

 

Не обойтись без застройщика и при установке автоматизированной системы безопасности. Она позволяет в любой момент получить на смартфон картинку с камер наблюдения, которые висят в подъездах, на парковке и во дворе. А если что-то не так, камеры сами подадут сигнал на пульт охраны.

 

Большой плюс комплексной системы «умный дом» от застройщика в том, что все функции собраны в одном приложении. У каждого девелопера оно свое и работает только в его проектах.

 

Скоро и в недорогом сегменте

 

В ближайшие годы начнут «умнеть» и новостройки массового сегмента. Новые проекты будут выходить на рынок с опциями умного дома. И пусть функционал этих систем будет не так широк, как в более высоких сегментах, минимальный набор будет доступен и тем, кто не готов за это переплачивать.

 

«Глобальная автоматизация ждет системы контроля ресурсов: потребления воды, тепла, электроэнергии. То же самое касается и системы связи: домофоны с приемом телефонных вызовов, дистанционное общение с управляющими компаниями, — перечисляет Евгений Лешкив. — Такие автоматизированные системы активно внедряются в новостройках массового сегмента».

 

Действительно, умные новостройки в масс-маркете уже есть. Например, группа «Аквилон» применяет свою систему inHOME, которая раньше работала только высоких сегментах, при строительстве проектов комфорт-класса в Кудрово (Ленобласть). Базовый функционал не так широк, но при желании его можно расширить.

 

«В ближайшие пять лет “умный минимум” (контроль коммунальных ресурсов, безопасность, датчики протечек) станет неотъемлемой опцией в большинстве новостроек комфорт-класса. Это будет конкурентным преимуществом девелопера и повысит актуальность и ликвидность квартир», — считает Наталия Коротаевская, директор по маркетингу группы «Аквилон».

 

В более далекой перспективе получат распространение общедомовые солнечные электростанции, которые будут частично покрывать потребности жителей в электроэнергии, полагает Надежда Коркка. А функции вроде управления освещением и климатом по-прежнему останутся на индивидуальное усмотрение жильцов. Тем более что в недорогих проектах их просто реализовать при помощи интернета вещей.

Источник: https://nn.cian.ru/stati-zachem-umnejut-novostrojki-319200/

0
Подробнее

Как застройщики обходят счета эскроу

Как застройщики обходят счета эскроу

Договор купли-продажи векселя или договор инвестирования заключают некоторые застройщики с покупателями жилья, чтобы не использовать счета эскроу. Чем это грозит покупателям квартир, рассказали эксперты.

Если застройщик действует по нестандартной схеме, подойти к покупке нужно еще внимательнее. Фото: yuliya / istockЕсли застройщик действует по нестандартной схеме, подойти к покупке нужно еще внимательнее. Фото: yuliya / istockЕсли застройщик действует по нестандартной схеме, подойти к покупке нужно еще внимательнее. Фото: yuliya / istock

На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам. Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы. Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.

 

 

Россиянам посоветовали подавать иски к застройщику при слабой шумоизоляции

Способ первый. С покупателем подписывается одновременно два договора — на покупку векселя и предварительный купли-продажи на конкретную квартиру, объясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Оплата квартиры после завершения строительства предполагается выпущенным компанией векселем. Заключить позже основной договор можно, только если дом в целом построен, сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер. Эти договоры не регистрируются в Росреестре, страховка и прочая ответственность застройщика к этой схеме не применяются. Все возможные споры могут быть решены по суду, с приравниванием — на усмотрение суда! — этой схемы к договорам долевого участия. В случае банкротства застройщика, смены лиц или прочих коллапсов покупателя (который формально не является участником долевого строительства) не включат в очередь кредиторов компании.

 

Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре. Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.

 

Способ третий. Схема приобретения недвижимости через жилищный кооператив также не требует страхования ответственности застройщика. Это, с одной стороны, не ведет к удорожанию проекта, с другой — добавляет волнений. Использовать схему ЖСК можно только на государственных или муниципальных участках, что чаще делают при выполнении госзаказов на строительство служебного жилья. Этот способ не защищает покупателя от задержки сдачи дома, но согласно определению Верховного суда можно войти в реестр обманутых дольщиков.

 

Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся. Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.

 

«Любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья. Можно потерять и деньги, и остаться без квартиры», — подчеркивает Мозоль.

Источник: https://rg.ru/2021/07/06/kak-zastrojshchiki-obhodiat-scheta-eskrou.html

0
Подробнее

Усталость сказывается на ликвидности: почему морально устаревают новые ЖК

Усталость сказывается на ликвидности: почему морально устаревают новые ЖК

Елена Корсунская

Среди многоэтажек, построенных лет 10 назад, есть высокие, красивые и… совершенно неактуальные. Вдвойне обидно купить квартиру в Благовещенске в новостройке -«старичке», которая еще не завершена, но уже не отвечает современным требованиям, а значит, теряет и в ликвидности. Разбираемся, какое жилье считается морально устаревшим.

Методом от противного

Обычно устаревшим жильем принято считать хрущевки или брежневки. Но и дома, построенные в 2010 или 2015 году, способны утратить актуальность. По каким признакам это легко определить?

Сегодня не котируются на рынке квартиры с кухней меньше 12 м, с большими спальнями и коридорами. Квартирография с десятком, а то и больше квартир на этаже тоже ушла в прошлое, как и дворы-парковки. Такое жилье покупают, но чаще не для собственного проживания, а для сдачи в аренду: оно дешевле, чем продуманные жилые комплексы.

Сохранят ликвидность квартиры, которые отвечают запросам сегодняшнего дня: большое общее пространство с маленькими спальнями (европланировки), функциональные балконы, подземный паркинг, небольшое количество квартир на этаже и закрытые дворы с множеством активностей не только для детей, но и для взрослых.

Так уже не строят

Отличительная черта несовременного проекта бросается в глаза уже с улицы: если площадь двора уставлена машинами, это плохой знак. Если озеленение заключается в пожухлых кусках рулонного газона — тоже. Даже одна разноцветная площадка не исправит ситуацию.

Теперь минимум комфорта во дворе — несколько площадок для детей и взрослых, зонирование на активный и тихий отдых и невидимая глазу парковка — либо подземная, либо вынесенная за периметр двора.

Отсутствие коммерческих помещений на первых этажах тоже свидетельствует об устаревшей концепции. Девелопмент пришел к тому, что первые этажи не слишком удобны для жизни, а вот когда жильцы имеют возможность, не покидая двора, постричься или выпить чашку кофе, это отличная опция.

Лишние ступени, как показало время, не нужны: они неудобны не только для людей с ограниченными возможностями, но и для родителей с колясками да и другим жителям. Поэтому если к лифту предстоит подниматься по лестнице, а в холле нет специально отведенного места для хранения велосипедов и колясок, это устаревший дом.

Больше восьми квартир на этаже снижает социальное взаимодействие между соседями, тогда как формирование сообщества знакомых друг с другом людей — признак современного жилого проекта. Бесшумный лифт должен везти не до первого этажа, а до подземного паркинга. Эксперты говорят, что оптимальный вариант, если на каждые три–четыре квартиры на этаже приходится один лифт. Если на этаже шесть квартир, лифтов должно быть два.

Квартиры за последние годы тоже сильно преобразились. 20-метровые спальни и маленькие кухни ушли в прошлое. Сегодня и в ближайшие годы в комфорт-классе будут востребованы квартиры-студии с небольшими спальнями (10–14 м) и просторными еврозонами, объединяющими кухню, столовую и гостиную (20–30 м).

ПРИЗНАКИ СОВРЕМЕННОГО ЖИЛЬЯ:

— не больше восьми квартир на этаже;

— качественная отделка МОПов;

— зона для хранения велосипедов и колясок;

— вход и лифт с уровня земли;

— есть функциональный балкон/лоджия;

— небольшие спальни с просторной гостиной, в том числе евро;

— система безопасности дома, видеонаблюдение;

— закрытый двор с разными зонами для отдыха и активности.

В погоне за рынком

В чем причина быстрого устаревания многоэтажек? По мнению экспертов рынка, и материалы, и стиль жизни меняются слишком быстро. Технологии строительства меняются примерно через 10–15 лет после ввода объекта в эксплуатацию, объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Но часто сама архитектурная концепция устаревает уже к моменту передачи дома под заселение.

Теряют связь с сегодняшним днем не только планировки и квартирография, но и места общего пользования и даже дворы. Специалисты уверены: сейчас с чистой совестью назвать современными можно буквально единицы из тех ЖК, что были построены в 2000-е. Тогда мало кто делал европланировки, просторные холлы, закрытые дворы. А вход с уровня земли и мойки лап для собак, теперь встречающиеся и в массовом сегменте, были только в жилье высоких классов.

Все изменилось буквально за последние пять лет. Застройщикам пришлось конкурировать между собой, предлагать новые решения с оглядкой на иностранный опыт. В итоге качество проектов выросло.

Сегодня при создании концепции проекта застройщики изучают новые тренды и аналогичные объекты, проводят социологические исследования, консультируются с экспертами, поясняет Надежда Коркка. Это позволяет им создавать проекты с набором опций на некоторую перспективу.

Но есть нюансы

В периоды высокого спроса на жилье (как, например, сейчас) продаются даже не самые удачные квартиры. Но жить в них собирается далеко не каждый покупатель: многие просто инвестируют, вкладывают деньги, а поселится туда арендатор. Особенно это касается новостроек, где 80% квартир — студии, отмечает Сергей Беляков, директор департамента новостроек «Александр-Недвижимость». Для собственного проживания их практически не покупают — только для сдачи.

ПО МОРАЛЬНО УСТАРЕВШИМ ПРОЕКТАМ В ПЕТЕРБУРГЕ СЕГОДНЯ СТРОИТСЯ КАЖДЫЙ ДЕСЯТЫЙ ЖК, НО ДАЖЕ В ЭКОНОМКЛАССЕ ПОКУПАТЕЛИ НЕ ВСЕГДА ГОТОВЫ ЗАКРЫТЬ НА ЭТО ГЛАЗА: ТАКИЕ ОБЪЕКТЫ РАСКУПАЮТСЯ ХУЖЕ.

Исключения, когда жилье вроде бы несовременное, но позиционируется на рынке положительно, есть. В «Метриум» приводят пример — это бывшие общежития и гостиницы, которые реконструируются и пользуются спросом из-за низкой цены и хорошей локации.

Противоположность им — выставленные на продажу «новые» квартиры в домах 2005–2010 годов постройки без инфраструктуры и дворов. Продаются они, по словам директора департамента жилья Colliers Кирилла Голышева, очень тяжело. Даже на вторичном рынке уже есть куда более современные квартиры в домах, построенных за последние пять лет.

Как купить жилье «на вырост»

Для девелопера построить современное жилье с запасом актуальных опций и продать его максимально быстро — залог успешного проекта. Для покупателя приобрести такое жилье — гарантия того, что оно останется востребованным на рынке: его удастся дороже сдать в аренду или выгодно продать спустя несколько лет.

Но такая недвижимость требует бо́льших вложений. При прочих равных разница в цене между действительно современным проектом и остальными, по подсчетам «Александр-Недвижимость», составляет 10–20%.

Источник: https://my.cian.ru/

0
Подробнее

«Развидеть эти косяки я уже не мог». Рассказываем, с чем можно столкнуться при приёме квартиры

«Развидеть эти косяки я уже не мог». Рассказываем, с чем можно столкнуться при приёме квартиры в новостройке

Дом сдан, и застройщик приглашает вас на приёмку квартиры. Эмоции зашкаливают — своя! Наконец-то! Рассказываем реальную историю нашего героя, как надо принимать квартиру, чтобы потом не переделывать за застройщиком самостоятельно.

 

Приемка квартиры

Герой: Владислав Смелянский

 

Квартира: двухкомнатная, 70 кв. м.

 

«Мой дом достроили, и я получил от застройщика приглашение прийти на осмотр квартиры. В тот момент меня больше беспокоила оценка квартиры для банка, чтобы подготовить закладную, и измерение фактического метража квартиры: вдруг застройщик меня «обидел», тогда мне положена компенсация. О том, что могут быть какие-то сложности при самом приёме квартиры, я даже не думал. Ждал жильё 1,5 года, так что был просто рад, что наконец-то смогу всё увидеть. Думаю, что просто зашёл бы и на эмоциях подписал все бумажки с застройщиком. Стены-пол-потолок есть? И хорошо. Что там ещё можно смотреть? Был уверен, что визуально будет несложно увидеть косяки».

 

Факт: 99% квартир сдаются с дефектами. По закону, застройщик обязан устранить их за свой счёт. Кстати, недочёты могут быть не только в квартире, но и в подъезде. На них вы тоже можете указать, и их обязаны будут исправить.

 

«Пока искал компанию для оценки, прочитал много всего про приёмку квартиры. Реальность была не такая радужная, как я себе представлял. О многих косяках люди узнавали только после переезда, а с подписанным актом приёма-передачи они часто становились головной болью собственников, а не застройщика. Текущие трубы, неправильно разведённая электрика, холодные стены, неплотно закрывающиеся окна, проблемы с вентиляцией — оказалось, что сложности могут быть буквально везде. Поэтому решил заказать не только оценку, но и профессиональную приёмку квартиры. По деньгам выходило не так много, а жить в промерзающей квартире, которую ждал так долго, не хотелось совсем».

 

Факт: застройщик может идти на ухищрения, чтобы собственник подписал акт приёма-передачи, после чего он уже не сможет требовать компенсацию. Например, ограничить время осмотра квартиры (это незаконно) или попросить подписать акт приёма-передачи с открытой датой («удобно», если застройщик не укладывается в сроки), что тоже, конечно, незаконно. А ещё представитель застройщика может давить или запугивать собственников «Да вам это сто лет будут делать», «Вы без акта ремонт не сможете начать!».

 

«Мне просто повезло. Компанию, которая помогала мне с оценкой и приёмкой, я нашёл в Инстаграме. Оставил заявку, и мне быстро перезвонили. Я заказал самые базовые опции при проверке. Но можно проверить и уровень радиации или электромагнитного излучения — список большой. Что понравилось: у специалиста не было никаких эмоций к квартире, он просто и методично её осматривал (в отличие от меня — я был очень рад наконец-то всё увидеть вживую), измерил площадь и по ходу делал зарисовки по плану квартиры. При этом сразу сортировал все дефекты: “этот критичный, если его не исправить, потом придётся устранять за свой счёт”, “это не страшно — смотрите сами, будете ли вы ждать, когда исправят, или сможете с этим жить”. Ещё круто, что не пришлось искать никакие инструменты, нужные для осмотра. У специалиста они, конечно, были, я сам вряд ли смог бы найти все эти лазерные дальномеры, уровни и измерительные панели. А покупать на один раз было бы глупо, тем более, что и пользоваться всем этим я не умею».

 

Факт: что будут осматривать, зависит от того, в какой стадии готовности сдаётся квартира (без отделки, с черновой или полной), и от вашей дотошности.

 

Базово в квартире без отделки проверят:

 

кривизну стен и полов;

окна и остекление;

работу розеток, выключателей и автоматов;

стояки горячего и холодного водоснабжения;

канализационные стояки;

систему отопления;

работу вытяжки;

входную дверь.

Компания Ситипроф оказывает помощь  в приёме квартир в новостройках с 2012 года. За это время специалисты компании проверили почти 59 тысяч квартир, внимательно осмотрев почти 2,5 миллиона квадратных метров жилья.

 

«Дефектов в моей “идеальной” квартире нашли на три листа. Самый неприятный — промерзание угла фасадной стены, которое обнаружили с помощью тепловизора. С учётом какая была зима в этом году в Москве, проблем было бы много. Начиная от мокрого угла, заканчивая отваливающимися обоями с плесенью. Ещё нашли волнообразный отлив за окном, который я, до того как специалист на него показал, считал вполне нормальным. После этого, конечно, “развидеть” эту волну я уже не мог. Ещё один неприятный момент — отсутствие тройника, который объединял бы сливы от раковины, унитаза и ванной. Прораб от застройщика сначала пытаться меня убедить, что исправления этих дефектов нужно долго ждать, но быстро стушевался, глядя на спеца. Меня одного он, скорее всего, убедил бы не ждать и подписать акт приёмки. А тут у него просто не было выхода, кроме как согласиться с нами, потому что любой дефект мы могли обосновать».

 

Факт: чаще всего на приёмке обнаруживаются дефекты в окнах, теплоизоляционном контуре и в отделке. Из них самые критичные, конечно, проблемы с теплом: зимой можно увидеть, как фасадные стены квартиры промерзают изнутри. Летом визуально это оценить невозможно. Если проблема обнаружится, застройщику придётся переделывать фасад.

 

Замечания, выявленные специалистами Ситипроф в ходе осмотра квартир

 

 

 

 

Замечания, выявленные специалистами Ситипроф в ходе осмотра квартир

 

«Исправляли мне всё 1,5 месяца. Отлив пришлось перезаказывать, и его делали дольше всего. С остальным справились быстрее. В целом, видя, что я работаю со специалистами, представители застройщика всё делали довольно чётко, понимали, что поблажек ждать не стоит».

 

Факт: закон не регламентирует сроки, в которые застройщик обязан устранить дефекты. Иногда они прописываются в договоре купли-продажи, но не всегда. Обычно специалисты рекомендуют ссылаться на закон о защите прав потребителей, в котором на исправление недочётов отводится 45 дней. Но всё индивидуально. Сроки на устранение дефектов нужно обговорить и письменно зафиксировать при подаче претензии. При этом на новостройки действует гарантия: 3 года — на инженерные коммуникации и 5 лет — на монтажные работы. Иногда застройщики идут на хитрость: создают компанию, которая отвечает за дом по документам, и после окончания строительства банкротят её. Тогда претензии предъявлять некому.

 

Самому найти все дефекты сложно, к тому же придётся искать специальное оборудование. Принимать квартиру со специалистом проще и спокойнее — он не только выявит все проблемы, но и поможет в диалоге с представителем застройщика. Есть разные виды проверок — от «классической» приёмки или проверки площади квартиры до замеров уровня радиации или аммиака в квартире. Подробнее о том, как правильно принимать новостройку и сколько это стоит— можно узнать на сайте Ситипроф.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/razvidet-eti-kosyaki-ya-uzhe-ne-mog-rasskazyvaem-kak-prinimat-kvartiru-v-novostroyke-nativ/

0
Подробнее

Дешевле, чем у застройщика»: чем опасен демпинг покупателей-инвесторов

Регина Лочмеле

«Дешевле, чем у застройщика»: чем опасен демпинг покупателей-инвесторов
В новостройках на ранних стадиях реализации в 2021 году могут резко снизиться темпы продаж. Все дело в том, что те покупатели, которые приобрели жилье в инвестиционных целях, теперь начинают его продавать — причем значительно дешевле, чем застройщики
В 2020 году активность частных инвесторов новостроек подогревало стремление сохранить свои сбережения и отсутствие других привлекательных объектов для инвестирования. По внутренним оценкам застройщиков, в 2020 году доля инвестиционных покупателей в сегменте проектов бизнес-класса Москвы достигала 30–40%.

В начале 2021 года в этом сегменте рынка уже начинает проявляться новый тренд — инвесторы начали выходить из игры и продавать свои активы по переуступке. На такое поведение инвесторов влияют два фактора: с одной стороны, цены уже выросли настолько, насколько ожидался их рост в горизонте 12–18 месяцев, с другой стороны, вероятнее всего, такого сильного роста цен в 2021 году уже не будет. Это активно развернуло инвестиционных покупателей к мотивации выходить из игры и «фиксировать прибыль».

Инвестор-покупатель

Инвестиционные покупатели активно заходят в сделки по покупке жилья в проектах бизнес-класса на самых ранних этапах строительства. Нередко формируются даже специальные списки на предпродажу. Основная стратегия таких покупателей — перепродажа приобретенных лотов через 10–18 месяцев на волне растущей цены. Наиболее привлекательные проекты для инвестиционных покупателей — жилые комплексы бизнес-класса, ориентированные на проживание деловых людей, в том числе в зоне тяготения к Сити, к центральным локациям города, и отличающиеся архитектурными характеристиками, эффектными зонами лобби и т. п. Инвестиционные покупатели приобретают квартиры и апартаменты не «для жизни», в большей степени ориентируясь на общую цену лота и относительно небольшую их площадь.

Договор переуступки: что это?
Приобретенное в строящемся доме жилье может продаваться по договору уступки прав требования по действующему договору долевого участия (ДДУ). Такая сделка может заключаться между юридическими и физическими лицами. В случае если квартира приобретается у физического лица, на нее не будет распространяться действие льготной ипотеки. Договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, согласия застройщика не требуется.

«Черный лебедь»
Анализ текущих предложений продажи квартир и апартаментов в проектах бизнес-класса Москвы — предложений первичной продажи от застройщиков и предложений переуступки на сайте ЦИАН — позволяет сделать предположение, что смена поведения категории инвестиционных покупателей и отмечаемые аномалии рынка станут «черным лебедем» для рынка жилой недвижимости в 2021 году. Что же это за аномалии?

Во многих проектах со сроком реализации во втором полугодии 2021 года, 2022-м и даже 2023-м году заметно растет количество предложений по переуступке от физических лиц. По отдельным проектам число предложений переуступки составляет 20–30% от количества лотов на экспозиции от застройщика. При этом, что еще более критично, объявления от продавцов по переуступке все чаще содержат слова «Цена ниже, чем у застройщика», «На 1,5 млн рублей дешевле, чем у застройщика», «Квартира, на которой вы экономите», «Срочная продажа», «Торг».

Вот несколько примеров: в проекте бизнес-класса вблизи Таганского района по переуступке двухкомнатную квартиру в корпусе с готовностью в 2021 году можно купить сейчас по той же цене, по которой застройщик предлагает квартиру схожей площади в корпусе с готовностью в 2023 году.

В проекте бизнес-класса со сроком реализации в 2023 году и стартом продаж в сентябре прошлого года объем предложений по переуступке в середине марта составлял половину от количества предложений на экспозиции от застройщика.

В ярком строящемся проекте на западе Москвы через полгода с момента старта продаж двухкомнатная квартира сейчас предлагается по переуступке по цене на 3 млн руб. (или на 13%) дешевле, чем аналогичный вариант можно приобрести у застройщика.

И таких предложений переуступки становится все больше — рост количества объявлений изначально наметился в ноябре 2020 года, и от месяца к месяцу этот показатель идет по нарастающей. Что все это означает, как и насколько сильно это повлияет на рынок жилой недвижимости в 2021 году?

Читайте также: Как оформить переуступку новостройки. Пояснения Росреестра

Разворот рынка
Данные, полученные при анализе предложений от застройщиков и предложений переуступки по большому количеству проектов ЖК комфорт- и бизнес-класса в Москве, являют собой очень яркие сигналы разворота рынка. Дальнейший волновой эффект довольно легко предсказуем: в проектах-новостройках на ранних стадиях реализации, где традиционно в структуре спроса была велика доля частных инвесторов, может произойти снижение темпов продаж до 40–60%.

В проектах, реализуемых в несколько очередей, с горизонтом ввода в эксплуатацию в 2022–2024 годах, начнется внутренняя каннибализация спроса вследствие демпинга цен и вброса на рынок ликвидных лотов по переуступкам. Но что особенно важно, все это повлечет за собой эффект домино и в «зоне поражения» окажутся не только проекты, в которых была значительная доля инвестиционных покупателей, но и их проекты-конкуренты, а потенциально и весь рынок в целом.

Читайте также: Аналитики предсказали рост цен на новостройки в пределах инфляции

Отток инвесторов
Тенденция снижения темпов продаж впервые за год объясняется исчерпанием потенциального спроса и проявилась уже в ноябре-декабре 2020 года, после искусственного всплеска покупательской активности из-за введения льготной ипотеки. Такие вероятностные и ожидаемые рядом инвестиционных аналитиков события в экономике России, как укрепление курса рубля и повышение ключевой ставки ЦБ, могут дополнительно сократить потенциальный спрос на рынке жилья, когда произойдет отток с рынка части инвесторов, решающих переключиться с вложений в недвижимость на вложения в различные финансовые активы.

Устойчивость финансовой модели девелоперских проектов окажется под угрозой. Те проекты жилых комплексов, которые изначально концептуально проектируются, создаются и продаются для покупателей с мотивацией покупки «для жизни», показывают сейчас максимальную устойчивость к возможным негативным последствиям от смены поведения инвестиционных покупателей. Однако в условиях прогнозируемого масштабного волнового эффекта девелоперы даже этих проектов должны будут работать над их финансовой устойчивостью.

Об авторах
Регина Лочмеле, директор департамента аналитики компании Falcon Group

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/606b162a9a79476a49840b84

0
Подробнее

Амурские «Дальневосточные кварталы» смогут стать ТОРами

Амурские «Дальневосточные кварталы» смогут стать ТОРами

Комплексная жилая застройка на Дальнем Востоке теперь может получить статус ТОР и пользоваться всеми соответствующими льготами и преференциями. «Дальневосточный квартал» предполагает, что при возведении современных домов в проекте сразу закладываются сады, школы, скверы и другие объекты социальной инфраструктуры. Реализацию инвестиционной политики в ДФО обсудили на заседании совета округа, прошедшем в Петропавловске-Камчатском под руководством зампредседателя Правительства РФ — полномочного представителя Президента РФ в ДФО Юрия Трутнева.

Амурские «Дальневосточные кварталы» смогут стать ТОРами / Комплексная жилая застройка на Дальнем Востоке теперь может получить статус ТОР и пользоваться всеми соответствующими льготами и преференциями. «Дальневосточный квартал» предполагает, что при возведении современных домов в проекте сразу закладываются сады, школы, скверы и другие объекты социальной инфраструктуры. Реализацию инвестиционной политики в ДФО обсудили на заседании совета округа, прошедшем в Петропавловске-Камчатском под руководством зампредседателя Правительства РФ — полномочного представителя Президента РФ в ДФО Юрия Трутнева.

Чтобы такие застройщики смогли стать резидентами ТОР, министр России по развитию Дальнего Востока и Арктики Алексей Чекунков предложил создать распределенные территории опережающего развития (ТОР). По его словам, «дальневосточные кварталы», которые предложил строить президент, смогут автоматически стать резидентами таких ТОР в случае соответствия определенным критериям. Предложения по распространению преференциальных режимов на проекты комплексного развития территорий будут проработаны в течение месяца.

— С помощью мер государственной поддержки — территорий опережающего развития, свободного порта, инфраструктурной поддержки и других инструментов — на Дальнем Востоке реализуется более 2,6 тысячи инвестиционных проектов, — отметил вице-премьер. — Общий объем инвестиций по соглашениям достаточно большой. Система преференций для инвесторов, которые работают сегодня на Дальнем Востоке, — лучшая в Российской Федерации. Она лучше и по объему привлеченных инвестиций, и по мультипликатору, он сегодня фактически один к 28-ми. На один рубль бюджетных инвестиций приходится 28 частных. Уже сегодня реализовано 390 проектов, в экономику округа фактически вложено 1,6 триллиона рублей инвестиций, создано почти 70 тысяч рабочих мест.

Работать в рамках ТОР инвесторам станет проще.

— В законодательные акты вносятся изменения. Они позволят ускорить и упростить процесс взаимодействия с инвесторами, повысить эффективность системы управления преференциальными режимами. Вместо принципа «запрещено все, что не разрешено» вводится правило «разрешено все, что не запрещено», — пояснил министр. — Это позволит расширить отраслевой периметр проектов в ТОР. Вводятся цифровые сервисы. Разрешено объединять таможенные зоны для нескольких резидентов. Механизм становится более привлекательным для инвесторов.

При этом важно выстроить работу по привлечению инвесторов и на региональном уровне, отметил вице-премьер. «Корпорация развития Дальнего Востока (КРДВ) и регионы должны выступать единым окном для взаимодействия с инвесторами по всему спектру вопросов, должен быть выстроен бесшовный процесс сопровождения инвестора. Эти меры в конечном итоге позволят обеспечить скоординированность и эффективность наших действий», — считает он.

Источник: https://ampravda.ru/2021/04/09/0103279.html

0
Подробнее

Вице-премьер РФ и глава Минстроя России оценили строящийся в Благовещенске комплекс «Чайка»

Источник: https://ampravda.ru/2021/03/25/102936.html

Зампред правительства РФ Марат Хуснуллин и министр строительства и ЖКХ России посетили в Благовещенске жилищный комплекс «Чайка». Его строительство в 232 квартале амурской столицы с 2020 года ведет компания ООО «Специализированный застройщик «Содружество». По проекту в четырех 18-этажных домах будет 488 квартир общей площадью более 21 тысячи квадратных метров. Площадь всех зданий составит 40,8 тысячи «квадратов». По планам строительство литера 1 и 2 в этом комплексе должно завершиться к концу июня 2022-го, литер 3 и 4 достроят в июне 2024 года. Отставаний от графика нет.

    Комплексное развитие

    — Выбор этой площадки для осмотра не случаен. Во-первых, технология монолитного строительства в Москве применяется уже давно, но для нашего региона — новая. Помимо этого, вокруг этих домов большой массив частных, деревянных домов. Принятие закона о комплексном развитии территории регион ждал уже давно. В планах его широкое применение, начнется это после появления необходимой методики, — рассказал высоким гостям губернатор Василий Орлов.

    ФЗ вступил в силу 30 декабря 2020 года и внес изменения в Градостроительный кодекс страны и отдельные законодательные акты для обеспечения комплексного развития территорий. Закон направлен на совершенствование института комплексного развития, а также на расселение аварийного жилья и домов, подлежащих сносу или реконструкции. Законодательный акт упрощает процедуру выделения застройщикам не только свободных, но и уже застроенных, но неэффективно используемых земель.

    Заместитель председателя Правительства РФ поинтересовался, как будущий жилищный комплекс обеспечен социальной инфраструктурой. Ему рассказали, что в районе новостроек уже работают частные и муниципальные детские сады и средняя школа № 17. Жилой комплекс соответствует всем условиям предоставления квартир по программе «Дальневосточная ипотека».

    Четверть квартир продана

    Во время беседы с руководителем строительной компании Марат Хуснуллин уточнил, какими темпами ведется продажа жилья, сколько квартир реализовали на сегодняшний день и какие из них пользуются наибольшим спросом.

    — Продажа недвижимости началась, уже реализовано 25 % от общего числа квартир, за счет ипотечных программ наибольшим спросом пользуются трехкомнатные квартиры, — сообщил глава стройфирмы Артур Арутюнян.

    Купить квартиру в Амурской области можно на нашем сайте.

    Долгострой отдадут муниципалитету

    Руководители обсудили и вопрос с долгостроем, расположенным в непосредственной близости от стройплощадки со стороны переулка Технический.

    Зампред правительства Приамурья Павел Матюхин пояснил, что сейчас решается вопрос по передаче долгостроя в собственность муниципалитета, после этого будут рассматриваться варианты его сноса либо завершения строительства.

    Сколько «квадратов» построили

    В 2020 году на территории области появились 2 183 новых жилых помещения общей площадью более 156 тысяч квадратных метров. Это — 109 % от планируемого объема.

    Больше всего жилья ввели в эксплуатацию в Благовещенске — более 58,1 тысячи «квадратов». Благовещенский район — на втором месте с 40 тысячами «квадратов». Городской округ Свободный — на третьем месте, здесь ввели 22 тысячи квадратных метров. Рост объемов ввода жилья отмечен в Архаринском, Белогорском, Зейском, Константиновском, Михайловском, Свободненском, Тындинском, Шимановском районах, а также в Белогорске и Тынде.

    Кстати, из общего объема введенного в эксплуатацию в Приамурье жилья 5 тысяч квадратных метров построили в Благовещенске и Сковородинском районе по программе переселения из аварийных домов с учетом малоэтажного жилищного строительства.

    Что касается индивидуального строительства, амурчане возвели 527 жилых помещений, их общая площадь — 63,4 тысячи квадратных метров. Причем в 18 районах области ввод домов проводился только индивидуальными застройщиками.

    По данным амурского управления Росреестра, в 2020 году свои жилищные условия в Приамурье улучшили 42 970 семей. В 2019 году — 31 821 семья.

    — За январь-февраль 2021 года в регионе ввели в эксплуатацию более 9 тысяч квадратных метров жилой площади, что составляет более 55 % в сравнении с аналогичным периодом 2020 годом, — сообщили в пресс-службе регионального правительства.

    По данным на 22 марта, в области действуют 85 разрешений на строительство жилья общей площадью почти 650 тысяч квадратных метров, в стадии строительства находится 79 многоквартирных домов площадью почти 610 тысяч «квадратов» жилой площади.

0
Подробнее
Авторизация
*
*
Генерация пароля