Сейчас довольно много говорят о Дальневосточной ипотеке. Президент РФ Владимир Владимирович Путин за последние несколько месяцев дал ряд поручений Правительству России относительно изменений в этой программе государственной поддержки. В чем их суть, какие новые условия кредитования появились — читайте ответы на самые популярные вопросы потенциальных покупателей.
2019 год запустил в стране Программу Дальневосточная ипотека под 2%. Кредитным организациям - участникам программы государство компенсировало разницу. Трудоспособное население страны получило мотивацию для переселения в ДФО. Те, кто давно проживает в Дальневосточном округе, смогло обзавестись новым, комфортным жилищем. Немаловажной задачей стала поддержка застройщиков, развитие инфраструктуры в удаленных российских регионах.
Вначале ипотеку планировалось оформлять до 31.12.2024. В сентябре 2023 Президент РФ В.В. Путин дал поручение Правительству о продлении срока до 31.12. 2030. В конце ноября 2023 Программа была переименована в "Дальневосточную и Арктическую ипотеку". Жители ЗАТО, других населенных пунктов Арктики теперь также могут воспользоваться выгодными условиями.
Важным изменением явилось распространение программы на участников СВО и членов семей погибших при выполнении задач специальной военной операции.
Клиенты часто интересуются, надо ли проживать или прописаться на Дальнем Востоке, чтобы взять дв ипотеку. Это не обязательно. Но вот когда заёмщик оформит право собственности, у него возникает обязанность зарегистрироваться в приобретенном на ипотечные деньги жилье. На эту процедуру отводится 270 дней. Получив документ о регистрации, его надо отдать в банк-кредитор. При невыполнении этого условия кредитная организация имеет право на пересмотр условий по кредиту. Заёмщику предложат вместо 2% ставку, повышенную до размера ключевой ставки Центробанка, действовавшей в период, когда заключался договор об ипотеке.По решению банка, сумма дв ипотеки увеличится еще на несколько процентов.
Финансовая составляющая сейчас претерпела некоторые существенные изменения:
Первоначальный взнос по дальневосточной ипотеке 2023 составлял 15%. Он вырос: первоначальный взнос по дальневосточной ипотеке 2024 сейчас в банках от двадцати процентов. Цифра варьируется. В прошедшем году взять заём можно было до 6 миллионов рублей максимально. Декабрь 2023 ознаменовался увеличением суммы до 9 млн. руб. Она доступна тем заёмщикам, кто хочет купить более просторное жильё. А именно, свыше 60 квадратных метров, рассматривается только первичка. В остальных случаях высшая планка осталась в прежних пределах.
Рефинансирование по кредитному договору не предусмотрено.
Продавцом недвижимости при оформлении ипотеки выступает юридическое лицо. Относительно него существует термин — первый собственник.
Владельцы паёв в закрытом паевом инвестиционном фонде являются первыми собственниками недвижимости.
Из 21 работающих с дальневосточной ипотекой банка, с начала текущего года Сбербанк, ВТБ уже изменили свои критерии к продавцам жилья. Для них в качестве таковых теперь выступают только застройщики, которые субсидируют ипотеку. Эти кредитные организации не работают с подрядчиками, физическими лицами. Сбербанк даст заемные деньги для покупки квартиры только по ДДУ или договору купли-продажи, и только от застройщика. В любом случае, эта организация должна иметь аккредитацию в банке.
Надо внимательно изучать возможность покупки жилья с помощью господдержки по договору цессии, который заключается только с юридическим лицом.
Условия льготного кредитования по программе «дальневосточная ипотека» предусматривают в качестве продавцов физических лиц, являющихся владельцами вторичного жилья. Этот момент надо уточнять в каждом банке отдельно. Обратиться можно также и в региональные банки: «Восточный» (Институтская ул,1; ул. Островского, 65), «ПримСоцБанк» (Красноармейская ул., 141), «Дальневосточный», «Азиатско-Тихоокеанский».
При приобретении жилья с помощью льготного кредита в новостройке, необходимо будет оформить страховку после сдачи дома в эксплуатацию.
Застраховать свою жизнь и трудоспособность можно по желанию. Но стоит учесть, что без оформления страховки увеличивается ставка, примерно на 1% в зависимости от банка.
Рефинансировать нельзя, а вот досрочное погашение возможно. Его разрешается осуществлять с помощью материнского капитала, частично или полностью.
Раньше у потенциальных покупателей часто возникал вопрос: как взять дальневосточную ипотеку без первоначального взноса. И многим это удавалось на практике благодаря определенным схемам. Например, при покупке у физических лиц в селе, которое фактически является пригородом крупного населенного пункта, такого, как Благовещенск, продавец ставил завышенную цену в договоре. Недвижимость продавалась под льготный ипотечный кредит, а оставшееся жилье в сельской местности росло в цене.
С января 2024 квадратные метры для сделок банками лимитируются по стоимости. Если раньше даже в крупном городе можно было купить жилье без первоначального взноса, теперь это стало невыгодно благодаря искусственно завышенным расценкам.
Поэтому у желающих улучшить жилищные условия с помощью господдержки, но не накопивших нужную сумму на первоначальный взнос (20%), появляется мысль взять на это другой кредит. В случае отсутствия денег можно оформить потребительский кредит. Во многих банках он начинается от 16%. Если позволяет подтвержденный уровень дохода, можно пойти на такой шаг. Но все равно не факт, что банк одобрит выдачу займа по программе дальневосточной ипотеки. Это вполне понятная логика: человек, не сумевший накопить личные средства для первоначального взноса, пытается обременить себя еще одним кредитом. Такие действия вызывают у потенциального кредитора сомнения в платежеспособности клиента и его желании погашать будущие платежи.
Гражданин, взявший средства в банке на условиях государственного субсидирования Дальневосточная ипотека, должен зарегистрироваться в ипотечном жилье. Это одно из самых важных условий выдачи и погашения кредита.
Должна ли прописка в ипотечном жилье носить постоянный либо временный характер, надо уточнять у менеджера банка. Но действие регистрации — как минимум 5 лет. Проживать по месту прописки постоянно заемщику не обязательно.
Если регистрация не оформлена, банк может пересмотреть условия кредитования и поднять процент.
Иногда банки отказывают потенциальным клиентам, объясняя свой отказ плохой кредитной историей. Финансовая организация получила ответ на свой запрос из БКИ — бюро кредитных историй. Чтобы для вас это не стало неприятным сюрпризом, необходимо самому проверить рейтинг кредитной истории.
Это можно легко осуществить с помощью сервиса Госуслуги, где узнать место хранения вашей истории, а затем обратиться в БКИ. Получив отчет, все записи надо тщательно проверить. В документе отразится индивидуальный кредитный рейтинг, а также история запросов, поступавших из банков. Если на основании индивидуальной оценки у клиента высокий рейтинг, то его шансы на получение кредита повышаются.
Проверка кредитной истории поможет защититься от мошенников и заблаговременно поднять свой рейтинг. Интересоваться своей кредитной историей можно бесплатно 2 раза в год на сайтах разных кредитных бюро. Если у вас возникает желание проверить кредитный рейтинг чаще, это можно делать за плату.
Иногда сотрудники в каком-то бюро клиенту предлагают улучшить его кредитную историю, применив для этого какую-то супер компьютерную программу. Такое предложение — признак мошенничества. Записи с отрицательными оценками невозможно удалить из отчета БКИ. Существует законный способ улучшения рейтинга. Можно оформить кредитную карту, краткосрочный кредит и аккуратно погашать платежи. Это реальный путь постепенного улучшения КИ.
Иногда возникает ситуация: клиент приобрел жилье с помощью дальневосточной ипотеки. Спустя время, решил его продать. Покупатель хочет тоже воспользоваться своим правом на получение дв ипотеки, чтобы купить эту недвижимость. После продажи такая квартира или дом будет считаться вторичным жильем. Приобрести его по программе ДВИ можно только в сельской местности. Если эта недвижимость располагается в городских границах, сделку осуществить нельзя.
В ГК РФ сформулированы все обстоятельства наследования кредита. Задолженность умершего заемщика перейдет к наследнику, если он официально вступил в наследование, подписав бумаги у нотариуса. Таким же образом расцениваются предпринятые действия, которые считаются фактическим принятием наследуемой массы. При этом не был оформлен отказ от наследства.
Степень ответственности наследника ограничивается стоимостью унаследованного имущества. Она определяется как рыночная стоимость на период, когда было открыто наследство. Кредитор сможет предъявить долговое требование только к части долга, покрываемого стоимостью ипотечного жилья. Действует срок исковой давности 3 года.
Как и заёмщик ипотечных средств, созаёмщик не обязан проживать или иметь прописку на территории ДФО. В остальном к нему предъявляется ряд требований.
Являясь супругом того, кто обратился за дв ипотекой, он в обязательном порядке станет поручителем. Но это в случае официального брака, в котором не заключался брачный договор.
- Созаёмщик (супруг/супруга) должен являться гражданином Российской Федерации.
- Созаёмщиком можно быть только по одной ипотеке из всех льготных госпрограмм. Лишь семейная ипотека предусматривает повторное участие после погашения предыдущего кредита. Здесь есть еще 2 важных условия: рождение второго или последующего ребенка и цель нового кредита по льготной программе — расширение жилплощади. В банке от созаёмщика потребуют предоставить паспорт и номер СНИЛС.
- Созаёмщиками могут выступать не только супруги, но и другие близкие люди: дети, родители, братья, сёстры. В общей сложности до 6 человек. Особенно удачно, когда заёмщик и созаёмщики являются участниками зарплатного проекта там, куда обратились за кредитом. Шансы на получение значительно повышаются.
У каждой кредитной организации, кроме проверки соответствия заемщика требованиям программы, есть еще ряд собственных условий. В них могут входить:
- Кредитный рейтинг личности, обратившейся за займом;
- Подтвержденный документально уровень дохода заемщика;
- Количество иждивенцев и масса других требований.
Банк может также разработать критерии к объекту недвижимости, который будет браться им в залог: удаленность от города, наличие или отсутствие инфраструктуры, транспортного сообщения и т. д. Также банк, исчерпав лимит на льготное финансирование, приостанавливает выдачу кредитов. Каждый потенциальный заемщик имеет право обращаться в любое кредитное учреждение — участнику программы.
Обычно банк выдает кредитные деньги на покупку недвижимости, беря квартиру в залог. Для этого ему надо знать рыночную стоимость залога. Оценивает имущество профессиональный оценщик с профильным образованием.
Гражданин, имеющий жилье, может участвовать в дальневосточной программе. Имеющееся жилье разрешается оформить в качестве залога, для чего предварительно оценить и предоставить отчет займодателю.
В каждой кредитной организации существует свой перечень требований о предоставляемых документах. Кредитор на их основании оценивает платежеспособность клиента, подстраховывается от возможных рисков.
Официально оговариваются следующие объекты покупки:
- квартира в новостройке на любой стадии строительства;
- отдельная квартира в малоквартирном таунхаусе;
- коттедж или дом с участком при покупке у юридического лица;
разрешено использовать ипотечный кредит для постройки дома на участке ИЖС или помещений для ведения подсобного хозяйства участникам программы «Дальневосточный гектар», на принадлежащем им земельном наделе.
Недвижимость у собственников-физлиц можно приобрести только на селе. Любая перепланировка во вторичке должна быть предварительно узаконена, подтверждаться документами из БТИ.
Вынужденные переселенцы из новых российских регионов (ДНР, ЛНР), беженцы из Украины имеют расширенные права. Они могут покупать вторичное жилье на всей территории ДФО. Никаким категориям льготников не удастся купить комнату.
Оформляется возврат от величины всех выплаченных процентов по льготному кредиту (определяется от 3 млн).
Возврат могут сделать все плательщики НДФЛ. Подавать заявление можно ежегодно либо реже. Учитывается, сколько процентов заплачено в текущем налоговом периоде.
Кроме того, после открытия ипотеки заемщик может оформить налоговый вычет от стоимости недвижимости (до 260 тысяч от 2 млн. рублей).
Созаёмщики – супруги наделены равными правами на свой собственный вычет. Каждый из них подает отдельное заявление и свой пакет документов.
Можно это право реализовать через работодателя, по месту работы.
Одна из дополнительных льгот при оформлении и дальнейшем погашении дальневосточной ипотеки — возможность использовать материнский капитал:
- для первоначального взноса;
- для погашения ипотеки частично или полностью.
Сертификатом оплачивают недвижимость в новостройке или на вторичном рынке. Такую возможность оплаты надо оговаривать заранее, когда СФР перечислит деньги. Для погашения кредита достаточно дистанционно заполнить заявление на сайте кредитора. Когда деньги с сертификата окажутся на счете в банке, размер ежемесячного платежа уменьшится. Чтобы изменить количество месяцев, которое прописано в договоре для погашения платежей, надо оформить эту процедуру в отделении банка.
Закон защищает имущественные права детей от недобросовестных родителей. После закрытия обязательств по кредитному долгу и снятия обременения в течение полугода необходимо выделить для детей доли — формальное право на часть жилья. Если это не сделать вовремя, средства материнского капитала потребуют вернуть в бюджет. Возможно возбуждение уголовного дела по статье о мошенничестве. Особенно в случае продажи такой квартиры. Сделка по ней будет признана недействительной.
Размер долей не определен законодательно. Обычно руководствуются правилом, что он примерно равноценен величине маткапитала в общей стоимости квартиры. Но здесь имеются нюансы. В расчете надо руководствоваться не простым определением составной части маткапитала в стоимости жилья. В семье, где два родителя и ребенок, полученный процент делится в равных пропорциях между тремя членами семьи.
Посчитаем на наглядном примере. Недвижимость куплена за 6 млн. рублей. Вложенный в нее материнский капитал 631 тысяча, что составляет 10,5%.
Полученный процент делим на 3 и получаем 3,5% — доля каждого члена семьи. Общая площадь квартиры 65 квадратных метров. Получается, что 3,5 % составляют 5,4 кв. м. Примерно 5 долей от 65 предназначено каждому члену семьи. В совместной собственности родителей остаются 50/65 от общей жилплощади.
Необходимо письменно составить документ «Соглашение о выделении долей». Подписи в нем ставят члены семьи, достигшие совершеннолетия. Лучше заверить его у нотариуса. Впоследствии это пригодится, если понадобится делить имущество или супруги решат заключить брачный договор. Данный документ регистрируют в Росреестре, подав пакет документов в МФЦ. Здесь также имеется важный нюанс. Оплачивать государственную пошлину следует отдельно каждым членом семьи равными частями. Сумма составляет 2 тысячи рублей. Семья из трех человек подает 3 чека: 2000 разделить на 3 = 667 рублей.
Обязанности выделять доли в квартире до погашения кредита у граждан нет. Нет требований выделять доли детям при покупке квартиры с помощью господдержки, если не использовался маткапитал.