Пять изменений, которые ожидают собственников квартир в 2023 году: разбираем новые законы

Пять изменений, которые ожидают собственников квартир в 2023 году: разбираем новые законы

Сивакова И. В.
 

2023-й год еще не наступил, но уже приготовил собственникам квартир в многоэтажках ряд новых правил. Разберем основные из них.

 

1. Собственникам расскажут о том, какие жильцы зарегистрированы в их квартире

 

С 1 января 2023 г. собственники наделяются правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении — причем, получать согласие зарегистрированных граждан не потребуется (Закон от 14 июля 2022 г. № 304-ФЗ).

В рамках такого информирования будут предоставляться персональные данные жильцов: Ф.И.О., дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам — также дополнительно сообщат их гражданство и срок регистрации.

Эти поправки понадобились в связи с тем, что органы МВД (которые ведут сейчас регистрационный учет граждан по месту жительства и пребывания) отказывались предоставлять собственникам жилых помещений информацию о зарегистрированных жильцах без их согласия (как того требует Закон о защите персональных данных №152-ФЗ).

А как собственник мог получить такое согласие, не зная, кто вообще числится на регистрационном учете, МВД не разъясняло.

 

2. Изменения в правилах капитального ремонта многоквартирных домов

 

Во-первых, с 1 марта 2023 г. работы, выполненные в рамках капитального ремонта многоквартирного дома, не будут оплачены регоператором до тех пор, пока акт приемки не будет подписан представителем органа местного самоуправления и лицом, уполномоченным действовать от имени собственников помещений дома (когда такой ремонт проводился на основании решения общего собрания).

По действующим же правилам достаточно провести согласование акта с указанными лицами (их подписи не требуются). В срок до 1 марта региональные власти должны утвердить порядок и сроки подписания акта приемки работ по капремонту (Закон от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ).

Во-вторых, также с марта 2023 года перечень работ и услуг, которые относятся к капитальному ремонту и оплачиваются за счет взносов на него, будет определять каждый регион самостоятельно, с учетом общего федерального перечня, предусмотренного ст. 166 ЖК РФ.

А при предоставлении гражданину компенсации его расходов на оплату взносов на капремонт запрещается требовать от него правоподтверждающие документы: решение должно приниматься на основе информации, полученной в рамках межведомственного взаимодействия (Закон от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ).

В-третьих, при том, что рост тарифов на оплату ЖКУ заморожен на весь 2023 год, взносов на капремонт это не коснется: они не входят в перечень коммунальных услуг — а значит, действие предельных индексов на них не распространяется.

Во многих регионах уже объявили о предстоящем повышении взносов на капремонт, и темпы роста весьма впечатляют. Например, в Нижегородской области капремонт подорожает на 17%, в Свердловской области — на 41%.

 

3. Вводятся новые формулы для перерасчета платы за вывоз мусора

 

В марте 2023 года вступят в силу поправки в действующие Правила предоставления коммунальных услуг № 354, согласно которым регоператоры по вывозу ТКО обязаны будут делать перерасчет за период временного отсутствия жильцов в квартире или доме.

Отказать по причине отсутствия методики перерасчета больше не удастся: формулы перерасчета утверждены Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 16 ноября 2022 г. № 2076).

 

4. Управляющие организации не будут проверять «по плану»

 

Правительство РФ продлило мораторий на проверки в 2023 году — по его условиям, в следующем году проверять будут только те организации, которым присвоена категория высокого риска нарушений (Постановление Правительства РФ от 1 октября 2022 г. № 1743).

Поэтому в следующем году управляющие организации будут освобождены от плановых проверок со стороны органов лицензионного контроля и жилищного надзора, если они не входят в группу «высокого риска». Но внеплановые проверки (по жалобам граждан) проводиться будут.

 

5. В первом квартале нового года ожидается первое доначисление платы за ОДН

 

С 1 сентября этого года вступили в силу новые правила расчета платы за коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества (Постановление Правительства РФ от 3 февраля 2022 г. № 92).

Но реальное действие этих правил жители многоэтажек ощутят на себе только в начале следующего, 2023 года. В течение первого квартала управляющие организации должны будут сделать перерасчет платы за ОДН за предыдущий год.

Если в доме есть общедомовой счетчик и по состоянию на конец 2022 года его показания окажутся больше, чем сумма по нормативу, то собственникам доначислят плату в размере этой разницы.

0
Подробнее

Пять запретов для управляющих компаний: что они не вправе делать при взыскании с граждан долгов за к

Пять запретов для управляющих компаний: что они не вправе делать при взыскании с граждан долгов за коммунальные услуги

Сивакова И. В.
 

Взыскивая с граждан долги по коммунальным платежам, управляющим компаниям далеко не всегда удается в точности соблюдать требования нормативных актов — а значит, должник может добиться в суде признания их действий незаконными.

На данный момент можно выделить, как минимум, пять действующих запретов для управляющих компаний.

 

1. Публиковать списки должников

 

Нередко управляющие компании, пытаясь сэкономить время и деньги на уведомление каждого должника в отдельности, прибегают к универсальному способу — публикуют т. н. «позорные» списки должников на информационных стендах в доме или на своем сайте.

Между тем, распространение (в т.ч. путем опубликования) персональных данных граждан без их на то согласия закон прямо запрещает (ст. 7 Закона №152-ФЗ). А за нарушение такого запрета управляющей компании грозит штраф от 30 до 150 тысяч рублей (ст. 13.11 КоАП РФ).

Есть мнение Роскомнадзора, что допустима публикация списков квартир, на лицевых счетах которых числится задолженность, если при этом не указываются Ф.И.О. самих должников.

Однако суды по этому вопросу высказывают и другую позицию: под персональными данными закон понимает любую информацию, относящуюся к прямо или косвенно определенному физическому лицу.

А номер квартиры при этом может косвенно указывать на конкретного человека (например, постановление мирового судьи г. Чебоксары №5-251-15/9) — значит, такие списки также незаконны.

 

2. Отключать оплаченные коммунальные услуги из-за других долгов

 

Правила оказания коммунальных услуг предусматривают возможность приостановления коммунальной услуги в связи с ее неполной оплатой (п. 117). Но это не означает, что управляющая компания может отключить любую услугу — Правила говорят именно о неоплаченной услуге.

Поэтому будет незаконным условное отключение электричества в квартире гражданина, который задолжал только за содержание общедомового имущества, а за электричество платит исправно.

Кроме того, управляющая компания не вправе отключать ту услугу, за которую потребитель платит не ей, а ресурсоснабжающей организации, по прямому договору (например, решение Норильского горсуда по делу №2- 92/2020).

 

3. Передавать долги коллекторам для взыскания

 

С 2019 года для коммунальных организаций действует запрет передавать свои права по взысканию с граждан задолженности по оплате ЖКУ третьим лицам, в т.ч. коллекторским агентствам — все договоры, направленные на такую передачу, признаются ничтожными (Закон от 26.07.2019 № 214-ФЗ).

Поэтому право взыскивать коммунальные долги в судебном порядке предоставлено сейчас только тем организациям, которые непосредственно получают от граждан плату за ЖКУ.

Между тем, Минстрой дал коммунальным организациям «зеленый свет» на то, чтобы взыскивать просроченные задолженности по системе агентских договоров — когда третье лицо действует от имени и в интересах коммунальной организации.

Юридически стороной спора здесь остается коммунальная организация, поэтому запрет на передачу долгов коллекторам не нарушается (Письмо Минстроя от 14.10.2020 № 41140-ОЛ/04).

 

4. Самовольно заменять старые долги на новые

 

Если гражданин оплатил управляющей компании некую сумму, но ее оказалось недостаточно, чтобы покрыть все его долги, внесенные деньги следует зачесть в счет погашения той задолженности, на которую указал сам должник (это позиция Верховного суда РФ с учетом ст. 319 ГК РФ — определение №4-КГ19-40).

При этом коммунальные организации нередко пытаются обойти это правило, учитывая текущие платежи в счет старых долгов, по которым срок исковой давности уже истек (а значит, шансы взыскать их в суде ничтожно малы).

Получается, что гражданин платит, но долги у него только растут. При возникновении подобной ситуации нужно обжаловать действия коммунальной организации в суде, т. к. это незаконно.

 

5. Выставлять счет за свои судебные расходы в квитанции за ЖКУ

 

Если управляющая организация взыскала с гражданина долг по оплате ЖКУ, она может взыскать и расходы, которая понесла в связи с обращением в суд (прежде всего, это сумма госпошлины).

Но выставлять сумму судебных расходов в квитанции на оплату ЖКУ она не вправе, поскольку утвержденная форма такой квитанции (Приказом Минстроя России от 26.01.2018 №43/пр) не предполагает включение иных задолженностей потребителя, кроме тех, что связаны с предоставлением коммунальных услуг (например, решение Арбитражного суда Уральского округа по делу №47 – 15757/2021).

Подобные действия управляющей компании можно обжаловать в Роспотребнадзоре.

0
Подробнее

В квартирах разрешат установку саун и хамамов

В квартирах разрешат установку саун и хамамов

Тимофей Борисов
 

Попариться с веничком, не выходя из дома, и выйти освежиться на балкон — с 1 декабря такая фраза не будет восприниматься как шутка. Согласно приказу МЧС России в новых многоквартирных жилых домах как раз с декабря будет разрешена установка хамамов, минисаун и инфракрасных кабин.

Таким образом, ведомство, оптимизировало требования по размещению подобного рода объектов в квартирах россиян. И речь идет не о подвалах, а именно о квартирах. Но если кто-то думает, что для обеспеченных квартиросъемщиков наступил рай, то — вовсе нет.

«Приказ МЧС вносит изменения в свод правил «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объекты защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», согласно которым бани и сауны устанавливать в многоэтажках запрещено», — сообщили в МЧС агентству ТАСС. То есть не все сауны будет разрешено устанавливать в квартирах, а только, так сказать, готовые, сделанные на заводе с соблюдением всех норм и правил. При их установке достаточно только воткнуть вилку в розетку и — всё. Запрет же останется для самодельных проектов саун. Ведь, если хозяин квартиры начнет по своему усмотрению строить баню в квартире, так, как ему вздумается, то и до беды недалеко.

Такими ограничениями могут быть недовольны в основном владельцы роскошных квартир и многоуровневых пентхаусов. Малоимущих и средний класс ограничения не затронут, потому что в маленькой однушке или двушке запрещать строительство бань нет смысла: это и так никому в голову не придет. И, хотя ограничения касаются всех категория граждан, но по факту буйство банной фантазии проявляется только тогда, когда достаточно жилплощади и денег. И такие случаи бывали. Несколько лет назад в Москве, на Малой Бронной, обвалился целый подъезд. Причиной стало то, что хозяин с верхнего этажа оборудовал у себя в квартире не только сауну, но и бассейн, однако перекрытия старого здания не выдержали нагрузки. Бывали также случаи пожаров из-за перегрузки электросетей.

«В жилых зданиях класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 (многоквартирные дома) не допускается размещать помещения бани и сауны (кроме парильных типа хамам и инфракрасных кабин, а также индивидуальных саун в квартирах)», — сказано в документе.

0
Подробнее

Какие изменения ждут российских граждан в декабре: разбираем шесть новых законов

Какие изменения ждут российских граждан в декабре: разбираем шесть новых законов

Сивакова И. В.

Вот и 2022 год постепенно подходит к своему завершению. Разберем, какие законодательные нововведения приготовил он нам напоследок.

 

1. Деятельность государственных органов станет более открытой

 

С 1 декабря вводятся новые законодательные требования, которые направлены на повышение открытости деятельности государственных органов, судов РФ, а также органов местного самоуправления и подведомственных им организаций.

Все они обязаны создать наряду со своим официальным интернет-сайтом также персональные страницы в информационных системах, определенных Правительством РФ (на данный момент в числе таковых указаны социальные сети «ВКонтакте» и «Одноклассники» — Распоряжение Правительства РФ от 02.09.2022 № 2523-р).

Исключение из этого правила предусмотрено только для федеральных органов власти, руководство которыми осуществляет Президент РФ. Официальные сайты госорганов и страницы в соцсетях будут взаимодействовать напрямую с порталом «Госуслуги» (Федеральный закон от 14.07.2022 № 270-ФЗ).

 

2. Получить ИНН можно будет через портал Госуслуги

 

Начиная с 1-го декабря портал «Госуслуги» будет принимать от граждан заявления о постановке на учет в налоговом органе.

При этом свидетельство о постановке на учет с указанием присвоенного гражданину ИНН также можно будет получить через портал, в электронном виде (Федеральный закон от 28.05.2022 № 151-ФЗ).

Кстати, сейчас можно проставить отметку об ИНН в своем паспорте — для этого достаточно обратиться в ближайшее отделение ФНС, которое обслуживает физических лиц.

 

3. Тарифы на оплату коммунальных услуг проиндексируют на 9%

 

Предстоящий декабрь преподнесет неприятный сюрприз в виде внеочередного повышения тарифов на оплату ЖКУ.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 14 ноября 2022 г. № 2053 предельные индексы изменения размера платы за ЖКУ по всем регионам составят 9%. Зато на весь 2023 год повышений тарифов не запланировано.

Следует отметить, что под ограничение предельными индексами не подпадает индексация взносов на капремонт, а также плата за содержание и текущий ремонт общедомового имущества в многоквартирных домах.

Поэтому они могут повышаться и в 2023 году: в первом случае (капремонт) это зависит от усмотрения региональных властей, во втором (плата управляющей организации) — от договора управления и решения общего собрания собственников.

 

4. Корректируется порядок предоставления услуг ПФР по социальному обеспечению граждан

 

Во-первых, утвержден порядок информационного взаимодействия Пенсионного фонда РФ с другими ведомствами в плане установления уровня дохода граждан, обратившихся за мерами социальной поддержки (прежде всего, речь идет о пособиях на детей, право на которые зависит от степени нуждаемости семьи).

Определены ведомства, ответственные за своевременное предоставление информации в ЕГИССО, на основании которой ПФР будет решать вопрос о назначении социальных выплат.

В частности, ФНС предоставит данные о доходах гражданина (в т.ч. процентах, полученных им по банковским вкладам), Роскадастр — о недвижимом имуществе, которым он владеет, МВД — о транспортных средствах, зарегистрированных на гражданина, Центр занятости населения — о постановке на учет в качестве безработного (Постановление Правительства РФ от 09.07.2022 № 1230).

Во-вторых, с декабря ПФР будет принимать заявления о назначении мер социальной поддержки гражданам, подвергшимся воздействию радиации, в т.ч. через портал «Госуслуги» (Постановление Правительства РФ от 21.01.2022 № 24).

 

5. Дополняются правила обязательного медицинского страхования

 

С 1-го декабря при обращении за медицинской помощью в рамках ОМС предъявление полиса станет необязательным: вступает в силу новая норма, согласно которой застрахованное лицо, обращаясь за медицинской помощью, обязано предъявить по своему выбору полис ОМС (на материальном носителе) или документ, удостоверяющий личность (для детей в возрасте до 14 лет — свидетельство о рождении).

Это связано с тем, что в 2022 году полисы ОМС перевели в электронную форму, а информация о владельцах полисов внесена в Единый государственный регистр о застрахованных лицах.

Поэтому медицинская организация может самостоятельно установить номер полиса ОМС гражданина, если у него есть при себе паспорт или другой документ, удостоверяющий личность (Федеральный закон от 06.12.2021 № 405-ФЗ).

 

6. Судебные приставы станут быстрее выявлять имущество должников

 

С 17 декабря сокращаются сроки для предоставления Федеральной службе судебных приставов сведений о доходах и имуществе должника, которые она запрашивает через систему межведомственного взаимодействия в кредитных организациях, ФНС и Росреестре.

Информация должна быть предоставлена в течение 3-х дней со дня получения запроса — раньше этот срок составлял 7 дней (Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ).

0
Подробнее

Эксперт рассказал, как правильно сдать квартиру, находясь в отъезде

Эксперт рассказал, как правильно сдать квартиру, находясь в отъезде

Марина Трубилина
 

При долгом отъезде собственники стараются сдать свою недвижимость в аренду, чтобы получать от этого доход. Какие нюансы стоит учесть, если владелец жилья оказался за границей, рассказал «РГ» юрист, партнер NOVATOR Legal Group Сергей Струнков.

Во-первых, сдавать квартиру в аренду при длительном отсутствии в России, нужно легально, подчеркивает Струнков. Это позволит избежать многих неприятностей. Не говоря уже о штрафах и пенях в случае, если официальные органы выяснят, что квартира сдается. В этом случае, в частности, придется заплатить НДФЛ в 13% и пени за предыдущие три года (по 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки уплаты налога, но не больше суммы недоимки). Кроме того, собственника оштрафуют на 20-40% от неуплаченной суммы налога, а также привлекут к ответственности за непредоставление налоговых деклараций (5% от неуплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц, но не более 30%).

Для уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду у собственника есть три варианта. Во-первых, зарегистрироваться в качестве самозянятого и платить налог в 4% от дохода при сдаче жилья физлицам и 6% — юрлицам. Во-вторых — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и приобрести патент на сдачу жилья, уплачивая 6% от возможного дохода. И, наконец, можно по итогам года подать декларацию и заплатить налог в 13%.

Уехавшему за границу собственнику при сдаче квартиры важно помнить о налоговом резидентстве. Лицо утрачивает этот статус автоматически, если находится за границей более шести месяцев (183 дней) в году суммарно. А при утрате налогового резидентства ставка НДФЛ повышается до 30% от доходов на территории РФ. При неверном расчете налога, в том числе и расчете налога по ставке резидента, предусмотрен штраф в 20% от всей его суммы.

Оптимальнее всего собственнику квартиры в этом случае получить статус самозанятого. Если самозанятый является нерезидентом, его налоговая ставка при сдаче квартиры не меняется, отмечает Струнков.

Для предотвращения возможных убытков стоит застраховать квартиру от взрыва газа, пожара, стихийных бедствий, повреждения водой, умышленного повреждения имущества третьими лицами, кражи со взломом и грабежа. Выясните, что представляет из себя будущий наниматель — чем занимается, не привлекался ли к уголовной ответственности, какие у него проблемы. Возможно, стоит привлечь агентство недвижимости с хорошей репутацией, так как удаленное решение многих вопросов довольно проблематично. Агент же может следить за состоянием квартиры, ее использованием по назначению, оплачивать коммунальные услуги, заказывать клининг при смене жильцов и т. п. Но агентства берут комиссию за услуги, что снизит доход от сдачи.

Следующий важный шаг — заключение договора найма жилья с арендатором. В договоре нужно правильно указать адрес квартиры (он должен соответствовать адресу в выписке из ЕГРН), целевое использование — жилое помещение. Как можно подробнее зафиксируйте состояние квартиры: качество ремонта, мебель, которая передается, показания счетчиков.

В договоре должно быть указано, кто и на каких условиях будет проживать в квартире, включая домашних животных, сроки оплаты и т. п. Как правило, договор найма заключается на срок до одного года, чтобы избежать его регистрации в Росреестре.

Наниматель, с которым заключен договор, будет отвечать перед собственником, даже если совместно будут проживать несколько человек.

В договоре нужно не только указать размер ежемесячной платы, но и детализировать, что включает в себя эта сумма. Как правило, в оплате есть постоянная и переменная части. Постоянная часть — фиксированная сумма, а переменная — оплата воды, электроэнергии и других коммунальных услуг по счетчикам. Нужно также предусмотреть возможность и периодичность индексации оплаты, даже если его срок менее года.

В договоре нужно отразить, за чей счет осуществляется текущий и капитальный ремонт. Текущий — это незначительный ремонт, который возникает при нормальной эксплуатации (например, потек кран на кухне, сломалась дверная ручка). По закону текущий ремонт производит наниматель, а капитальный — собственник квартиры, отмечает эксперт.

Не забудьте про страховой депозит — сумму, которая возвращается нанимателю при выезде при отсутствии проблем или же остается у хозяина, если наниматель, например, перестал платить или сильно повредил квартиру и мебель. Как правило, обеспечительный платеж равен одному месячному платежу. Но в нашем случае желательно предусмотреть более крупную сумму — например, равную трем месячным платам. Хозяину, находясь за границей, сложнее урегулировать вопросы повреждения имущества и компенсации этого.

Важно четко прописать ответственность за просрочку платежа и возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе собственника, если наниматель не вносит квартплату более двух месяцев. Также оговорите порядок расторжения договора — например, можно включить условие, что наниматель обязан предупредить о досрочном расторжении за два или три месяца.

Если собственник до отъезда за границу не успевает сам подписать договор найма квартиры, он должен выдать нотариальную доверенность на это доверенному лицу. В случае, если он не успел оформить у нотариуса доверенность до отъезда, это можно сделать в консульстве РФ на территории другой страны. После оформления доверенности в консульстве, её оригинал нужно направить в Россию доверенному лицу для подписания договора.

Проверьте, что в тексте доверенности нет пункта о возможности продать недвижимость. Можно также до отъезда установить запрет на совершение регистрационных действий без участия собственника в Росреесте через МФЦ.

Продумайте схему получения арендной платы — будет ли получать деньги представитель или наниматель должен направлять их на счет собственника. Способы переводить деньги в другие страны по-прежнему есть. Это могут быть, например, переводы через некоторые платежные системы, через банки, которые не попали под санкции, на зарубежную банковскую карту или, наконец, через криптокошелек, перечисляет Струнков.

0
Подробнее

Как документально оформить и использовать террасу при квартире. Насколько квартиры с террасами дорож

 

Нина Мачаидзе
Источник: Мир Квартир
 

В последние годы увеличился спрос на квартиры с террасами, особенно в период пандемии, когда из-за изоляции не все могли свободно выйти на улицу. Большое преимущество квартиры с террасой — наличие собственной открытой площадки, которую можно использовать для различных целей. Но покупателям нужно знать о возможных ограничениях и недостатках использования террасы, а также о том, что следует учесть перед приобретением такого объекта.

 

Что такое квартира с террасой

 

Часто девелоперы и риэлторы определяют квартиру, имеющую террасу, как упрощенный вариант пентхауса. Но если пентхаус располагается на верхних этажах здания, то квартира с террасой может быть на любом этаже, в том числе и на первом. Документально терраса определяется как огражденная открытая площадка, которая может быть:

— пристроенной;
— встроенной;
— встроенно-пристроенной.

Если говорить более простым языком, то квартиру с террасой можно определить как жилое помещение в многоквартирном доме, которое имеет дополнительную площадь на открытом воздухе.

Можно выделить такие виды квартирных террас:

— открытая — это терраса без стен, кроме тех, которые непосредственно примыкают к квартире;
— закрытая — та, которая имеет внешние стены. Причем стены могут быть сделаны из разного материала. Например, это может быть стекло, ткань, сетка.

Также кроме стандартных террас можно выделить такие:

— прогулочная, которая расположена по контуру многоквартирного дома. Такие террасы могут быть местом общего пользования;

— сити-хаус – квартира с террасой, которая расположена на первом этаже. Такие квартиры имеют отдельных вход с улицы.

Форма террасы — чаще всего прямоугольник, у которого может быть разная ширина. Чем больше ширина, тем удобнее использовать террасу — установить в ней мебель, поделить пространство на функциональные зоны. Размер террас может быть разным — на рынке недвижимости можно встретить террасы размером как 20 квадратных метров, так 150 и более.

Квартиры с террасами чаще всего проектируются в высокобюджетных комплексах, часто возле водоемов, парков или в центре города.

 

Что можно сделать с террасой — варианты использования пространства

 

Озеленение

На открытой террасе можно обустроить палисадник, который украсит площадку — поставить цветы в горшках, кустарники, даже небольшие деревья. Но при оформлении террасы растениями не нужно забывать о климатических особенностях местности. Например, в более холодных широтах с повышенной влажностью стоит отдавать предпочтение влаголюбивым и холодоустойчивым культурам. Если хочется посадить теплолюбивые растения, можно подумать об организации зимнего сада или о необходимости в холодное время года заносить растения в квартиру.

Площадка для барбекю

Открытая терраса часто воспринимается как возможность устраивать пикники, вечеринки с друзьями с приготовлением мяса на открытом огне. Наличие террасы на самом деле позволяет приготовить мясо на открытом воздухе. Но действующие правила безопасности не позволяют разводить открытый огонь на балконах, лоджиях и террасах — даже в частном доме мангал должен находиться на определенном расстоянии от здания, чтобы исключить риск возгорания постройки. В связи с этим приготовление пищи можно организовать только с использованием электрошашлычницы или других электроприборов.

Пространство для отдыха

Любители отдыха на свежем воздухе могут поставить на террасе подвесные кресла, диваны, столик. Такое пространство в зависимости от климата и текущих погодных условий можно использовать для приема пищи, чтения книг, просто проведения времени на открытом воздухе. Если климат местности дождливый и влажный, стоит отдать предпочтение менее влаговпитывающему материалу мебели, например, пластику, металлу. Также при необходимости убирать мебель в дождливую погоду можно остановить свой выбор на изделиях из плетеной лозы, которые сравнительно немного весят.

Место для принятия солнечных ванн

Летом в теплые и солнечные дни на террасе можно загорать. При желании можно даже установить на террасе джакузи, бассейн. Но такой вопрос обязательно нужно согласовать с управляющей компанией – чтобы не нарушить действующие нормы и не превысить допустимую нагрузку на конструкцию.

Площадка для игр и занятий спортом

Террасу можно использовать как место для утренней зарядки, занятий йогой. При наличии достаточного места можно установить стол для пинг-понга или другое спортивное оборудование. Если терраса закрытая, это увеличивает варианты использования пространства. Например, позволяет организовать комнату для игр ребенка или установить тренажеры.

Назначение террасы в зависимости от расположения

В зависимости от того, в какой части здания расположена терраса, специалисты предлагают такие варианты использования пространства:

— терраса в южной части здания может быть использована для разных целей, но потребует дополнительной защиты от солнца. Например, можно установить навес, перголу или тканевой шатер. Также создать тень и немного смягчить воздействие высокой температуры можно за счет живых растений;

— терраса на западе может быть использована как место для отдыха;

— терраса на востоке может быть использована для организации зимнего сада, оранжереи;

— северная терраса подойдет для занятий спортом, организации мастерской, места для работы.

 

Преимущества и недостатки квартир с террасой

 

Среди основных преимуществ квартир с террасами стоит выделить следующие моменты:

— возможность выхода из квартиры на свежий воздух;
— возможность разных вариантов обустройства, под разные функции;
— ликвидность такого жилья — пока количество имеющихся предложений не перекрывает спроса.

Недостатками террас считают:

— необходимость полной или частичной защиты от погодных условий — установки стационарной крыши и стен или временных конструкций, которые можно быстро открывать и закрывать;

— отсутствие возможности на каждой террасе по собственному желанию возводить внешние стены, устанавливать крышу – это регулируется санитарными, строительными, противопожарными нормами и может требовать согласования с управляющей компанией, государственными службами;

— опасность использования открытой площадки для детских игр;

— необходимость наличия качественной гидроизоляции на террасе и водостоков. Например, если талая или дождевая вода будут задерживаться на террасе с плохо организованной гидроизоляцией, это может привести к протечке на нижние этажи. Водоотвод должен быть организован с достаточным количеством отверстий слива и с соблюдением минимального уклона труб. В противном случае вода при сильных осадках не будет успевать отходить. Также важное значение имеет уклон кровли. Если не будет соблюден градус наклона или его направление, то вода не будет попадать в водоотводы и будет собираться в лужи. Хорошо, если на террасе предусмотрена система снеготаяния. Без нее придется убирать выпавший на террасу снег вручную;

— ограничение в выборе материалов, из которого будет изготовлена мебель, устанавливаемая на террасе.

— возможность полноценного использования террасы только в теплое время года. При необходимости для создания комфортной температуры на закрытых террасах можно использовать лампы инфракрасного нагрева, но это связано с большими затратами на оплату жилищно-коммунальных услуг.

 

Квартиры с террасой — дорогое удовольствие?

 

Терраса прибавляет квартире стоимости, так как является ценной опцией, повышающей комфортность и престиж жилья. Величина наценки зависит от проекта и продажной политики застройщика, а также от площади, конфигурации, вида с террасы и т. д.

Если рассматривать новостройки, то при определении стоимости квадратных метров террасы девелоперы могут умножать цену квадрата площади обычной квартиры на понижающий коэффициент — 0,3 или 0,5. Часто девелоперы устанавливают более низкую стоимость для площади террас, чтобы привлечь покупателей. Некоторые застройщики считают стоимость террасы без использования понижающего коэффициента. Но иногда она может стоить и дороже.

 

Входит ли площадь террасы в общую площадь квартиры

 

При приеме квартиры от застройщика иногда возникают разногласия при определении общей площади квартиры для расчета ее итоговой стоимости. Дольщики часто считают, что учитываться терраса при сдаче объекта она не должна, но по факту застройщики учитывают ее, определяя общую квадратуру. Также при расчете стоимости ЖКУ не всегда понятно — может ли быть включена площадь террасы в общую площадь квартиры.

Рассматривая такие моменты, нужно обращаться к законодательным актам и действующим строительным нормам. Статья 15 ЖК РФ указывает, что при расчете общей площади помещения учитывают все его части, но за исключением лоджий, балконов, веранд или террас.

При определении размера площади застройщики обращаются к строительным правилам (СП). Согласно СП при расчете общей площади квартиры складывают ее отапливаемые части и неотапливаемые, но с использованием понижающих коэффициентов. Если обращаться к инструкции о проведении учета жилфонда в РФ, то там указаны такие коэффициенты:

— веранды, холодные кладовые — 1,0;
— лоджии — 0,5;
— балконы и террасы — 0,3;

Аналогичные нормы определены и СНиПом 2.08.01-89, который указывает, что при расчете общей площади учитывается площадь террасы с понижающим коэффициентом 0,3.

В связи с некоторыми противоречиями ЖК РФ и СП площадь террасы может учитываться при определении общей площади квартиры, но не всегда:

— взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируют СНиПы и СП. Поэтому застройщик имеет право учитывать площадь террасы при расчете стоимости квартиры. Но при определении общей площади девелопер должен использовать для террасы понижающий коэффициент;

— расчет стоимости жилищно-коммунальных услуг регулируется ЖК РФ. В связи с этим общая площадь квартиры, которая может учитываться при расчете стоимости ЖКУ, должна определяться без учета площади террасы. За основу при определении стоимости ЖКУ принимаются данные технического паспорта, который также оформляется на основании норм ЖК РФ. Поэтому при его получении нужно обратить внимание на то, чтобы общая площадь квартиры была указана без учета площади террасы.

0
Подробнее

Генеральная доверенность на квартиру: что это такое и как оформить

Генеральная доверенность на квартиру: что это такое и как оформить

Георгий Трушин
 

Нередко продажей или покупкой квартиры занимается не собственник, а обладатель генеральной доверенности. Вместе с экспертами разбираемся, что такое генеральная доверенность, какие полномочия она дает и как ее оформить.

 

Что дает генеральная доверенность на квартиру

 

Генеральная доверенность на квартиру (в сделках с недвижимостью) — это письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Термин «генеральная доверенность» не содержится в действующем законодательстве, хотя он широко используется, объясняет партнер юридической компании a.t.Legal Александр Павловский.

Гражданское законодательство допускает совершение сделок и иных юридически значимых действий одним лицом от имени другого. Такое представительство перед третьими лицами может быть основано на доверенности, добавляет юрист Евгений Антонов.

Разовые доверенности выдаются для совершения строго определенной сделки. Например, если собственник самостоятельно нашел покупателя и договорился с ним о цене, но не имеет возможности лично присутствовать при заключении сделки и подписании договора, он может в доверенности закрепить право представителя на совершение конкретной сделки на определенных условиях с определенным лицом, разъясняет управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг», адвокат Елена Гладышева.

Что включает в себя генеральная доверенность:

— право заключения договора купли-продажи (мены или др.);

— право определения цены договора и порядка расчетов;

— право подписи документов (актов передачи и др.);

— право получения необходимых для проведения сделки документов;

— право подачи документов в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, для регистрации перехода права собственности на квартиру;

— право получения денежных средств или распоряжения ими;

— право передоверия полномочий собственника.

Доверенность с правом продажи

Доверенность с правом продажи включает в себя полномочия на право заключения договора, определения цены и порядка расчетов, получения денег, подписи документов и заявлений на регистрационные действия, отмечают юристы. По словам Александра Павловского, в большинстве случаев собственник может сам подписать договор купли-продажи, определить цену продажи (ее нижнюю границу) и порядок расчетов, поручив доверенному лицу сопровождение сделки: поиск покупателя, показ объекта, согласование условий договора, сбор документов, подачу заявления на регистрационные действия.

Если доверенным лицом является риелтор, то необходимо заключение договора на оказание требуемых услуг по сопровождению сделки с определением всех ее параметров: вид недвижимого имущества, цена продажи, сроки продажи, виды и объем услуг, размер вознаграждения, добавляет Елена Гладышева.

Доверенность без права продажи

Такая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно. Например, сбор документов или регистрацию недвижимости. После этого документ становится недействительным, поясняет руководитель юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Разовая доверенность

Разовая доверенность, в отличие от генеральной и специальной, содержит одно или несколько полномочий, направленных на конкретное юридически значимое действие, и строго ограничена по сроку действия. Например, она может понадобиться, чтобы передать проданную квартиру по акту приема-передачи покупателю, говорит Евгений Антонов.

Генеральная доверенность

Такой вид доверенности уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным. Он имеет право участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог, разъясняет Артем Баранов.

Елена Гладышева, управляющий партнер АБ г. Москвы «РИ-консалтинг», адвокат:

— Доверенность может быть оформлена только на совершение правомерных действий, ее содержание не может противоречить требованиям законодательства. Полномочия, передаваемые представителю, должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Из текста доверенности должно ясно и недвусмысленно следовать, на совершение каких сделок (любых или каких-то определенных) и с каким имуществом (конкретным объектом недвижимости или всем принадлежащим собственнику имуществу) уполномочен представитель.

 

Как оформить генеральную доверенность на сделки с квартирой

 

Генеральную доверенность оформить не сложнее, чем любую другую, ее оформление не требует согласия будущего представителя. Это означает, что к нотариусу может прийти только сам собственник объекта недвижимости, говорит Елена Гладышева. По словам эксперта, необходимо помнить, что доверенность может быть выдана только дееспособным лицом. Доверенности от имени малолетних и от имени недееспособных граждан выдают их законные представители.

Какие полномочия надо определить в генеральной доверенности на продажу квартиры:

— право сбора необходимых для проведения сделки документов;

— право заключения договора купли-продажи (на условиях, указанных в доверенности, либо с правом определять условия договора по своему усмотрению);

— право подписи необходимых документов, в том числе акта приема-передачи;

— право на представление заявления и необходимых документов в орган регистрации прав для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на получение документов после проведенной государственной регистрации;

— право получения денежных средств от продажи квартиры (или отсутствие такого права);

— право передачи квартиры покупателю;

— иные полномочия в зависимости от особенностей конкретной сделки.

«Доверенность может включать срок ее действия и указание на право или запрет передоверия полномочий другому лицу, возможность или запрет последующего передоверия. При отсутствии срока действия доверенность сохраняет силу в течение года со дня ее оформления», — говорит Александр Павловский.

Порядок оформления

Генеральная доверенность на продажу квартиры должна быть нотариально удостоверена. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, замечает Александр Павловский.

В случае выдачи доверенности от имени подопечного требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Для выдачи доверенности от имени несовершеннолетнего согласия органа опеки и попечительства не требуется, но для совершения поверенным сделки по распоряжению указанным имуществом такое согласие в любом случае должно быть получено, уточняет Евгений Антонов.

Какие документы нужны

Для удостоверения генеральной доверенности собственнику потребуется взять с собой:

— оригинал своего паспорта;
— выписку из ЕГРН на принадлежащее ему недвижимое имущество;
— паспортные данные своего будущего представителя.

Нотариуса можно выбрать из реестра города, и не важно, в каком районе или округе города он работает. Если нотариуса порекомендовали, его статус можно проверить в реестре палаты своего города, добавляет Артем Баранов.

Нотариус обязан проверить паспорт гражданина, его дееспособность и разъяснить доверителю правовые последствия выдачи доверенности, его права на отзыв доверенности, оговорку о передоверии в документе. Доверенность подписывает только доверитель, но в ней указываются персональные данные поверенного, уточняет Евгений Антонов. Помимо персональных данных граждан, в доверенности указываются дата и место ее составления, объем полномочий доверителя, возможность или запрет передоверия полномочий, срок ее действия, регистрационный номер и реквизиты нотариуса, уточняет эксперт.

 

Чем рискуют стороны при сделке с генеральной доверенностью

 

Риски для покупателя:

— заключение нескольких договоров купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости;

— отзыв доверенности собственником после заключения договора, но до государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

Риски для продавца:

— недобросовестный представитель может выйти за пределы полномочий, предоставленных ему доверенностью, либо заключить сделку на невыгодных для собственника условиях;

— представитель может не передать вырученные от продажи денежные средства;

— представитель может передоверить свои полномочия третьим лицам, о чем собственник может не знать.

0
Подробнее

Суд запретил строить садовые дома в зонах затопления

Суд запретил строить садовые дома в зонах затопления

Владислав Куликов
 

Суд в Курской области признал законным решение чиновников, отказавших местной жительнице в строительстве дома на садовом участке в зоне затопления. Раз даче потенциально грозит наводнение, хозяйка прежде всего должна озаботиться инженерной защитой своей земли.

Как рассказали в объединенной пресс-службе судебной системы Курской области, еще в 2013 году матери истицы был выдан земельный участок в г. Курске (урочище Кулига) площадью 1001 кв. м из категории земель — земли населенных пунктов с видом разрешенного использования — для размещения садово-огородных участков, дач и дачных участков.

По ряду причин руки до строительства серьезного дачного дома у хозяев не доходили. А когда дошли, выяснилось, что обстоятельства изменились. За это время земли попали в зону затопления. Так что сама природа стала препятствием против строительства.

«В 2022 году сама истица, уже будучи собственницей данного участка, обратилась в администрацию Сеймского округа г. Курска с уведомлением о планируемом строительстве садового дома на участке, но получила отказ, поскольку в настоящее время данный участок подпадает в зону затопления при наивысших уровнях воды весеннего половодья 1% вероятности превышения (обеспеченности) на участке реки Сейм в границах г. Курска, — продолжают в пресс-службе. — Это означает, указывает истица, что данный земельный участок будет затоплен один раз в 100 лет».

Конечно, на первый взгляд вероятность кажется маленькой. Мол, наводнения ждать целый век, есть ли смысл переживать? А если и есть, так лучше переживать в собственном доме, чем на голой земле, думают обычные люди.

Однако у ученых и чиновников другая логика. Никто не знает, когда случится этот самый «раз в 100 лет». Стихия может разыграться завтра, через год, или через десять лет, кто ее знает. Но то, что она готова разыграться — это факт, который необходимо принимать во внимание.

«Представитель административного ответчика ссылался на то, что на момент выдачи земельных участков данный участок не входил в зону затопления, — рассказывают в пресс-службе. — В настоящее время для строительства садового дома сначала необходимо построить инженерные сооружения, проект инженерных сооружений должен пройти экспертизу».

Курский областной суд принял решение, которым собственнице земельного участка в ее требованиях отказал, в том числе указав, что согласно законодательству в границах зон затопления, подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты объектов.

Если же построить такой дом самовольно, то, как поясняют юристы, узаконить его не получится. Скорее всего, будет принято решение о сносе. Так что сейчас единственный вариант — разработать специальный проект, предусматривающий защиту от большой воды. Естественно, это выйдет намного дороже. Но другого выхода нет. Или ждать, что стихия одумается и перестанет угрожать.

0
Подробнее

«Резиновые квартиры»: какую часть квартиры теперь можно купить законно

«Резиновые квартиры»: какую часть квартиры теперь можно купить законно

Нина Мачаидзе
Источник: Мир Квартир
 

Понятием «резиновые квартиры» обозначают объекты недвижимости, разделенные на большое количество микродолей, у каждой из которых свой собственник. Становясь собственниками микродоли, многие люди оформляли постоянную регистрацию, что помогало им устроиться на работу, получить надбавку к пенсии, оформить льготу, которая полагается для жителей определенного города.

Рассказываем, почему «резиновые квартиры» стали проблемой и какие изменения, затрагивающие выделение микродолей в недвижимости, начали действовать с 1 сентября 2022 года.

 

Почему начали появляться «резиновые квартиры»

 

Появление большого количества собственников у одного объекта недвижимости обусловлено не просто желанием людей владеть частью квартиры в определенном городе, населенном пункте. Основной причиной появления таких объектов стала необходимость граждан РФ или других стран оформить регистрацию.

Микродоли в недвижимости образуются путем продажи или дарения частей объекта разным людям. В результате таких действий может оказаться, что у одной квартиры десятки или даже сотни собственников. Каждый из таких собственников может владеть очень маленькими частями объекта. Как показывает практика, часто продавцами или дарителями микродолей бывают люди, имеющие алкогольную или наркотическую зависимость. Тем, что они не в состоянии отвечать за свои действия, пользуются мошенники, оформляя доверенность и действуя от имени владельца. В такой ситуации продавцом выступает настоящий собственник квартиры, который подписывает документы. А деньги от продажи жилья большому количеству человек получает другое лицо.

Среди основных причин появления и увеличения количества «резиновых квартир» специалисты выделяют:

— ограничения и требования закона к постоянной и временной регистрации;

— привлечение к ответственности и необходимость выплаты штрафа в случае нарушения действующих норм временной и постоянной регистрации;

— возможность за счет приобретения микродоли зарегистрировать себя и всех членов своей семьи.

Особенности регистрации

Среди основных норм и ограничений временной и постоянной регистрации можно выделить следующие:

— постоянную регистрацию можно оформить только в жилых помещениях. Временная регистрация возможна в апартаментах и некоторых других учреждениях, например санаториях, но она не всегда подходит людям. Например, на ее основании нельзя получить субсидии;

— постоянная или временная регистрации невозможна в домах, предназначенных для сноса;

— чтобы прописаться в квартире, нужно получить согласие всех собственников помещения;

— для регистрации в объекте, который относится к государственному фонду, нужно получить согласие всех совершеннолетних, которые в нем зарегистрированы, а также членов их семей.

Штрафы за нарушение правил регистрации

Законом определен ряд правил, касающийся регистрации. Например, постоянную регистрацию нужно оформить в течение 7 дней с момента прибытия на постоянное место жительства. Оформить временную регистрацию нужно не позднее 90 дней с момента прибытия на место временного пребывания. Граждане иностранных государств должны встать на учет не позднее 7 дней после прибытия. Для граждан отдельных государств, входящих в состав Евразийского экономического союза, этот срок больше, но он тоже ограничен и составляет 30 дней.

Если нарушать установленные сроки регистрации или другие правила, по которым она проводится, можно быть привлеченным к ответственности. Это становится поводом для наказания, которое определяет КоАП РФ:

— для собственников жилья, которые зарегистрировали других лиц с нарушением правил — до 5 тыс. рублей;

— для граждан, нарушивших правила регистрации — до 3 тыс. рублей.

Если нарушение фиксируется в Москве или Санкт-Петербурге, штраф может быть больше — достигать 5 тыс. рублей для граждан и 7 тыс. рублей для собственников жилья.

Почему вариант покупки микродоли и прописки в «резиновой квартире» кажется удобным и выгодным

Схема с образованием микродолей и получением права собственности на квадратные сантиметры отдельными людьми стала популярной по следующим причинам:

— для приобретения микродоли не нужно много денег по сравнению с суммой, необходимой для покупки всей квартиры или комнаты;

— покупка даже небольшой части квартиры кажется выгодным вложением — если сделка законна, долю потом можно продать;

— тот, кто владеет долей в квартире, может на законных основаниях зарегистрироваться в ней. При этом отпадает необходимость просить родственников или друзей зарегистрировать себя и свою семью в квартире, пытаться купить регистрацию, нарушая законодательные нормы;

— тратя средства на приобретении доли, человек не сомневается в том, что он сможет прописаться. А отзываясь на объявления о продаже регистрации, нельзя быть уверенным в том, что не попадешь на мошенника;

— для того, чтобы зарегистрироваться в квартире, владельцу доли не нужно брать согласие других собственников жилья;

— можно не переживать о том, что будет прекращена постоянная регистрация. Например, тех, кто зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, можно выписать по решению суда.

 

В чем проблема «резиновых квартир»

 

В последние годы возникла необходимость регулирования рынка недвижимости в вопросе дробления объектов на большое количество долей. Это связано с такими моментами:

— сделки с выделением долей могут совершаться с соблюдением законодательных норм, когда человек на самом деле становится собственником части квартиры. Но на деле нередки случаи, когда человек приобретает долю по поддельным документам. Или участвует в сделке, которая проводится с нарушением законодательных норм. В частности, когда не учитывается преимущественное право собственников других долей на покупку. Такая сделка может быть оспорена, признана ничтожной, а деньги получается вернуть не всегда;

— количество жильцов, прописанных в «резиновой квартире», несоразмерно с ее площадью. Например, фиксировались случаи, когда на одного собственника объекта приходилось всего два квадратных сантиметра площади;

— чаще всего те, кто приобретает микродолю и прописывается в квартире, фактически не проживает в объекте. Но из большого количества собственников находятся те, кому по определенным причинам необходимо временно или постоянно проживать в квартире. Это нередко становится причинами разбирательств, излишнего шума, антисанитарии, нарушения правил общественного порядка;

— те, кто владеет даже несколькими квадратными сантиметрами площади и прописаны в квартире, имеют право проживать в ней. Но поскольку таких собственников очень много, нарушается жилищное право каждого из них – все не могут одновременно жить в квартире, где они зарегистрированы. В связи с этим инициировано немало судебных разбирательств для того, чтобы подтвердить право проживания;

— оформляя постоянную регистрацию, граждане могут претендовать на получение субсидий, различных социальных выплат. Это порождает ситуации, когда большое количество людей, владеющих несколькими квадратными сантиметрами площади, пользуются льготами наравне с теми, кто владеет всем объектом недвижимости, его половиной, третьей частью. Например, есть зафиксированный факт того, что в одной из квартир Москвы было зарегистрировано более 300 человек. Размер социальных выплат, которые они получили, пользуясь правами, предоставленными жителям Москвы, составил 10 млн рублей;

— кроме социальных выплат граждане, прописанные на основании права собственности на микродолю, необоснованно могут претендовать на получение жилищного сертификата, который позволяет улучшить жилищные условия. Или претендовать на получение новой квартиры по программе реновации;

— постоянная регистрация дает преимущественное право претендовать на поступление в школу или запись ребенка в детский сад в определенном районе. Наличие большого количества собственников «резиновых квартир» становится причиной еще большей нехватки мест, которых и так недостаточно.

Со временем все описанные ситуации могут усугубляться. Это связано с тем, что количество собственников помещения, в котором выделены микродоли, может увеличиваться. Например, когда умирает один собственник, а у него несколько наследников. По закону при наличии нескольких наследников каждому из них может быть выделена доля в праве собственности.

 

Изменение законодательных норм — больше нельзя выделять квадратные сантиметры для продажи

 

На основании принятых законов были внесены изменения, начавшие действовать с 1 сентября 2022 года. Они запрещают выделять большое количество долей для продажи и образовывать новые «резиновые квартиры». Так, статья 30 Жилищного кодекса РФ была дополнена такими положениями:

— собственники жилых помещений не имеют права совершать действия, в результате которых возникнут доли, если доля каждого из собственников будет составлять меньше 6 квадратных метров. Это положение действует для тех лиц, которые владеют всем объектом недвижимости. Например, если человек владеет квартирой, площадь которой составляет 40 квадратных метров, то максимальное количество долей, на которые можно разделить квартиру — шесть. Если долей будет больше, например семь, уже не будет соблюдаться установленное правило, которое определяет минимальный размер площади для каждого собственника;

— собственники долей в праве собственности не имеют права совершать действия, обуславливающие образование долей, владельцы которых будут обладать площадью меньше шести квадратных метров. Это касается тех, кто уже владеет не всей квартирой, а долей в ней. Например, если человек владеет половиной квартиры размером 40 квадратных метров, то он не может выделить более трех отдельных долей, у которых будут разные собственники.

Если собственник нарушит установленные нормы — выделит и продаст долю квартиры меньшей площади, такая сделка признается ничтожной. Например, владелец решит продать часть квартиры и выделить один квадратный метр другому собственнику. Он сможет заключить договор купли-продажи, получить от покупателя деньги. Но когда собственник микродоли захочет зарегистрировать право собственности, в Росреестре откажут, поскольку это противоречит действующим законодательным нормам.

 

Как быть с выделением долей при наследовании и приватизации

 

Ограничения, обусловленные изменениями ЖК РФ, не касаются приватизации или наследования объектов недвижимости. Например, если на основании права наследования в квартире будет выделено несколько долей с размером площади меньше, чем шесть квадратных метров, право собственности для каждого из наследников может быть зарегистрировано.

Также ограничения не касаются выделения долей детям в квартирах или других объектах недвижимости, которые приобретены на средства материнского капитала. По закону выделение долей детям в объектах, приобретенных с использованием маткапитала, обязательно. Размер доли, выделяемой детям, может быть любым – меньше шести квадратных метров или больше.

 

Что делать с выделенными микродолями

 

Новый закон не имеет обратной силы. Это означает, что все люди, которые на законных основаниях стали собственниками долей до 1 сентября 2022 года и владеют площадью менее шести квадратных метров, не могут быть лишены права собственности. Такую долю в дальнейшем даже можно продать. Например, если до вступления в силу изменений человек приобрел пять квадратных метров квартиры, то он может законно заключить договор купли продажи — Росреестр не вправе отказать новому владельцу в регистрации права собственности.

0
Подробнее

Почему нельзя увеличить жилье за счет лестничной клетки, объяснил Верховный суд

Почему нельзя увеличить жилье за счет лестничной клетки, объяснил Верховный суд

Наталья Козлова

23 ноября 2022

 

Очень интересное для жителей многоквартирных домов решение принял Верховный суд РФ, когда до него дошел спор двух соседок. Одна решила увеличить свою квартиру за счет ниши в лифтовом холле. Итог — пять метров лестничной площадки фактически стали частью квартиры соседки.

Ниша была как раз рядом со входом в соседнюю квартиру, и ее хозяйке это не понравилось. Этот судебный спор первым заметил информационно-правовой портал «Гарант.ru». Недовольная соседка пожаловалась в Госжилинспекцию. Ведомство выдало ТСЖ предписание: «Обеспечить ликвидацию перегородки». Но ТСЖ вместо демонтажа двери решило ее узаконить. Товарищество попросило жилинспекцию продлить срок исполнения предписания. Инспекция продлила его на три месяца. После этого ТСЖ собрало собрание собственников и предложило отдать эту площадь соседке с перегородкой.

Нишу предложили отдать в «безвозмездное пользование на 49 лет». Большинство жильцов согласились.

Следом Госжилинспекция провела повторную проверку и посчитала, что нарушения устранены. Но дама, писавшая жалобу в инспекцию, не смирилась и подала в суд и на соседку, и на ТСЖ. Она в суде заявила, что как собственница квартиры вправе пользоваться общим имуществом. А из-за соседки не может пользоваться всей лестничной площадкой.

ТСЖ и гражданка, прибавившая себе холл, обосновали законность перегородки решением общего собрания собственников помещений.

Районный суд выслушал стороны и сказал, что общее собрание приняло решение большинством голосов. По закону собственник может требовать устранения любых нарушений его права. Но нужно доказать, что права нарушаются. В этом деле таких доказательств нет.

Городской суд с таким решением согласился. Но обиженная соседка не остановилась и подала кассационную жалобу. Кассационный суд заявил, что предыдущие суды «правильно определили все важные для дела обстоятельства».

Упорная соседка дошла до Верховного суда. А вот там с ней полностью согласились. Верховный суд заявил, что его коллеги не разобрались в этом деле. Вот аргументы ВС.

Межквартирная лестничная площадка входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, то есть является долевой собственностью всех жильцов. Распоряжаться ею можно только по согласию всех ее участников.

Это сказано в Жилищном кодексе и правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Из-за действий соседки площадь общего имущества в доме уменьшилась. В законе на этот случай есть специальные правила. Если из-за перепланировки или реконструкции квартиры или другого помещения уменьшилось общее имущество, одобрить это может только общее собрание собственников. Причем требуется их полное единодушие. Суды прежде всего должны были выяснить, изменилась ли из-за перегородки конфигурация лестничной площадки и нужно ли отражать это в техническом паспорте дома. Если да и при этом уменьшилась площадь общего имущества, то необходимо проверить, было ли единогласное решение собственников.

Но суды проигнорировали доводы соседки об обязательности согласия всех собственников помещений в доме. Также они не обратили внимания на ее жалобы на нарушение права пользоваться общим имуществом, доля в котором принадлежит в том числе и ей.

Такая самодеятельность — перенос двери и присоединение ниши холла к квартире — считается перепланировкой. Нужно согласовать ее с местной администрацией и потом внести изменения в технический паспорт дома. ТСЖ в этом случае должно было получить согласие всех собственников. Однако на собрании это предложение получило лишь семьдесят с небольшим процентов голосов. То есть решение не было единогласным, а значит, является недействительным. По решению ВС ответчица соседка должна освободить лифтовый холл, убрать перегородку с дверью и вместе с ТСЖ выплатить истице 50 000 рублей.

Теперь у создательницы перегородки только два варианта — вернуть все в прежнее состояние или попытаться получить согласие всех собственников квартир и помещений в многоквартирном доме. Получить согласие всех соседей вряд ли получится, поскольку как минимум один человек точно будет против.

Если ответчица не уберет перегородку, истица может получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам, которые наймут стороннюю организацию, чтобы демонтировать перегородку. Оплатить работу придется соседке, расширившей квартиру. (Дело N 5-КГ21-153-К2)

0
Подробнее
Авторизация
*
*
Генерация пароля