Какая высота забора допустима по закону для частных домов и дач и могут ли наложить штраф за несоблюдение нормативов
Требования к высоте забора зависят от назначения земельного участка и его расположения. К примеру, участок может входить в ТСН (товарищество собственников недвижимости), более известное как дачный кооператив, или относиться к землям ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Эксперт в этом материале: Геннадий Локтев, ведущий юрист по земельному праву Европейской Юридической Службы
Максимальная высота забора в частном доме по закону
Максимальную высоту забора для участков ИЖС могут прописать в региональных и местных правовых актах. Например, в правилах землепользования и застройки или правилах благоустройства территории муниципального образования (п.п. 8, 36, 39 ст. 1, ч. 1 ст. 30, ч. 1 ст. 32 ГрК РФ; ч. 1 ст. 2, ст. 45.1 Закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ).
Нормы везде разные либо их нет вовсе. Например, в Московской области высота заборов должна быть не более 2 м (ч. 4 ст. 27 Закона Московской области от 30.12.2014 N 191/2014-ОЗ).
Также муниципальные правовые акты могут устанавливать требования к внешнему облику территорий участков, например цвету забора. Этих требований может и не быть, но желательно удостовериться в этом до начала строительных работ.
Какой должна быть высота забора между соседними участками
Высота забора между соседними дачными участками в настоящее время строго не регламентируется. По периметру участков на территории садоводства рекомендуется устраивать сетчатое ограждение высотой 1,2–1,8 м. Однако на практике суды могут трактовать эту рекомендацию как требование.
По сути, главное требование к забору между участками — его светопроницаемость. Однако и здесь возможны исключения по согласованию с соседями. А вот со стороны улицы ограждение может быть любым (Приказ Минстроя России от 14.10.2019 N 618/пр). Кроме того, забора может не быть вовсе, если есть естественная преграда, например ров или река.
Какие предусмотрены штрафы за высокий забор
Как таковых штрафов за высокий забор нет. Но соседи могут потребовать его снести — например, если в результате возведения забора оказался затенен их земельный участок (ст. 304 ГК РФ).
Администрация района выделила мужчине земельный участок. Вскоре он с женой разводится. Никаких строений на участке они не произвели. Через год мужчина, которому был выделен участок, решил продать его. Нужно ли брать согласие бывшей жены? Имеет она право на половину участка?
Ситуацию поясняет начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека:
— Да, согласие бывшей супруги нужно получить, если после развода не был осуществлен раздел имущества.
К сожалению, многие считают, что в данном случае участок был получен безвозмездно и принадлежит только тому, кто получил участок.
Дело в том, что основанием приобретения права собственности является постановление главы администрации о предоставлении участка в собственность гражданину. Это действительно бесплатно. Но буквальное толкование Семейного кодекса говорит о другом. Личной собственностью супруга является имущество, полученное им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. В рассматриваемом случае участок получается не по безвозмездной сделке, а в силу административного акта.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2006 г. N 4-В05-49:
«В силу действующего законодательства земельные участки, как приобретенные по договору купли-продажи, так и выделенные в период брака, в том числе и безвозмездно, одному из супругов как лицу, имеющему соответствующую льготу, не переходят в раздельную собственность — на такие земельные участки распространяется законный режим имущества супругов».
Ниже позиция суда по одному из дел, когда сделка купли-продажи земельного участка была признана недействительной по причине отсутствия согласия супруги.
«Довод апелляционной жалобы Галиной В.М., что спорный земельный участок был предоставлен Миназову И.К. на основании постановления органа местного самоуправления бесплатно в личную собственность, в связи с чем согласия супруга на заключение оспариваемой сделки не требовалось, не может быть принят судебной коллегией во внимание, в связи с тем, что он основан на неверном толковании норм права.
Предоставленный Миназову И.К. на основании акта органа местного самоуправления земельный участок является совместно нажитым имуществом супругов, поскольку право собственности Миназова И.К. возникло в административно-правовом порядке, к которому правила о безвозмездной сделке не применимы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам является его собственностью.
Из содержания приведенной нормы следует, что собственностью каждого из супругов является не любое имущество, приобретенное супругом безвозмездно, а имущество, приобретенное именно по безвозмездной сделке.
Право в отношении спорного земельного участка возникло в силу акта органа местного самоуправления исполнительной власти, то есть в административно-правовом порядке (пункт 1 статьи 8 ГК Российской Федерации), в период брака. В связи с этим, независимо от того, кто из супругов обладал титулом в отношении спорного земельного участка, данный земельный участок, приобретенный безвозмездно в административно-правовом порядке в период брака, является совместной собственностью супругов» (Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 декабря 2016 г. по делу N 33-25289/2016)
В мае Правительство России выпустило распоряжение, раскрывающее термин «строения и сооружения вспомогательного назначения». Определение этого термина важно, поскольку для возведения вспомогательных строений чаще всего не нужно предварительно оформлять разрешение. Какие виды строений на дачных и деревенских участках подпадают под новое определение, а какие все-таки придется оформлять, выяснил «МК».
Постановление правительства №703 издано 4 мая этого года и вступает в силу с 1 сентября (действие его временное, на 5 лет, до 1 сентября 2028 года). В соответствии с этим документом вспомогательными строениями и сооружениями признаются те, которые удовлетворяют хотя бы одному из критериев. Либо постройка должна стоять на одном земельном участке с основным зданием и быть запроектированной вместе с ним. Либо она строится «в целях обеспечения эксплуатации основного объекта», обслуживает его и при этом не имеет отягчающих факторов (особо опасный объект, санитарная зона и т.п.).
Третий критерий ближе всего подходит к владельцам частных домов и дач, вплоть до таунхаусов: «строение или сооружение… в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка».
При этом такие постройки не могут быть более чем трехэтажными, их высота ограничена 20 метрами. Норма же о том, что вспомогательные постройки не требуют выдачи разрешения на строительство, закреплена ст. 51.17.3 Градостроительного кодекса России.
Напомним, что возведенные без разрешения на строительство объекты — в просторечии самострой — могут, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, быть принудительно снесены, причем за счет строителя. А документов о собственности оформить на них, напротив, не получится.
— Некоторые виды возможных построек в частном секторе явным образом прописаны в тексте постановления, относительно других возникает неясность, — отмечает юрист Алексей Голубев. — Она восполняется иными нормативными документами, прежде всего Градостроительным кодексом. Так, в статье 51 ГрК РФ прямо говорится, что выдача разрешения на строительство не требуется для возведения или реконструкции гаражей (если участок принадлежит физическому лицу и не предназначен для коммерческого использования). Аналогичным образом не нужно оформлять разрешение на реконструкцию дачного и садового домика, хозпостроек на садовых участках (если они находятся в пределах лимитов для данной категории земель).
Разрешение не требуется также оформлять для строительства и реконструкции некапитальных объектов (согласно ГрК, это такие сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, фундамента и могут быть перенесены на другое место без необратимого повреждения, добавил юрист). В зависимости от технологии постройки те же гаражи могут быть как капитальными, так и некапитальными.
— Есть и еще один документ, которым руководствуются в судебной практике, — отметил Голубев. — Письмо Росреестра от 13 апреля 2020 года поясняет позицию этой организации по поводу строений и сооружений вспомогательного назначения. В нем содержится важная оговорка: вспомогательными сооружениями не могут быть признаны те, которые выполняют ту же функцию, что и основное строение. Это значит, в частности, что проблемным объектом с этой точки зрения могут оказаться жилая «времянка», бытовка, гостевой домик или дом для обслуги на том же участке. Определение вспомогательного строения к таким строениям, если они капитальные, а не с земляным полом, скорее всего, применяться не будет.
Вероятнее всего, новое постановление правительства направлено не на дачные и деревенские дома и хозяйственные постройки вокруг них, а призвано «вернуть в русло» активность застройщиков коттеджных поселков, предположил риелтор Сергей Горин. «С одной стороны, прямо разрешается без лишней бюрократии строить КПП, сторожки, котельные и тому подобные сооружения, — говорит эксперт. — С другой стороны, ставится вне закона практика некоторых регионов, где на участке для индивидуального строительства, прямо за избушкой в три окошка, строят пятиэтажную гостиницу. Скорее всего, обычным частникам вообще ничего не угрожает».
Тем более что в России продолжает действовать «дачная амнистия» — для жилых и других зданий на частной земле, если они соответствуют нормативам, сохраняется возможность оформления постфактум, без предварительного получения разрешения. Однако сколько продлится этот режим (в настоящий момент она продлена до 1 марта 2026 года, но возможно продление еще на пятилетку) — неочевидно.
Даже если человек обладает полной дееспособностью, это, к сожалению, не гарантирует на 100%, что сделку с его участием не отменят в суде. Закон признает сделку недействительной, если на момент ее заключения хотя бы один из ее участников не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Приведу один из таких примеров.
В суд поступило исковое заявление от несостоявшейся наследницы: после смерти своей тети она обратилась к нотариусу (зная, что та завещала ей квартиру, поскольку своей семьи у нее не было), но выяснилось, что завещание тетя отменила несколько месяцев назад, а квартиру передала по договору пожизненной ренты некоему мужчине буквально за три дня до смерти.
Племянница требовала признать договор ренты недействительным, поскольку тетя по состоянию своего здоровья не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Параллельно она подала другой иск — о признании недействительным распоряжения тети об отмене завещания в ее пользу, также сославшись на психическое расстройство наследодателя.
В суде истец сослалась на то, что за год до смерти тетю поставили на учет в ПНД, ей были назначены сильные препараты, но болезнь прогрессировала: тетя путала день с ночью, была рассеяна. Поэтому она не могла адекватно воспринимать действительность, подписывая договор ренты.
Ответчик, со своей стороны, объяснил суду, что в последнее время ухаживал за наследодателем: покупал ей лекарства, давал деньги. Женщина все понимала, она боялась свою племянницу с братом, т. к. те пытались поставить ее на учет в ПНД и признать недееспособной.
По словам ответчика, он не знал, что женщина отменила завещание в пользу племянницы, на тот момент он был за границей (что подтверждалось отметкой в загранпаспорте) — так что не мог повлиять на ее решение.
Нотариус, который удостоверял спорную сделку, подтвердил суду, что к нему обращались ответчик и пожилая женщина по вопросу заключения сделки. Сначала женщина выражала намерение подарить свою квартиру ответчику, говорила, что родственники ей совсем не помогают.
Но, учитывая ее возраст, нотариус убедил ее оформить договор ренты. На запрос нотариуса Росреестр сообщил, что собственница квартиры не была ограничена в дееспособности.
Женщина также предоставила справку частного клинико-диагностического центра, где подтверждалось, что она прошла обследование у врача-психиатра — и тот подтвердил, что гражданка может понимать значение своих действий и руководить ими, на учете в диспансере по месту регистрации не состоит, противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью у нее не имеется. С учетом всего этого нотариус удостоверил договор пожизненной ренты.
Для разрешения этого спора принципиальное значение имел вопрос, в каком состоянии находилась женщина на момент заключения сделки по передаче квартиры.
Поскольку решение этого вопроса относится к компетенции специалистов, суд назначил комплексную психолого-психиатрическую экспертизу в государственном научном центре социальной и судебной экспертизы.
И вывод экспертов был однозначен: по своему психическому состоянию женщина не могла понимать значение своих действий и руководить ими на момент составления и подписания договора пожизненной ренты.
Принимая во внимание, что экспертизу проводили специалисты, обладающие необходимой квалификацией, с длительным стажем экспертной работы, суд отдал предпочтение этому заключению перед иными доказательствами, представленными ответчиком (в т.ч. перед справкой врача-психиатра медицинского центра).
В результате договор ренты признали недействительным, а право собственности ответчика на квартиру прекратили. Апелляционная инстанция согласилась с этим решением (Мосгорсуд, дело № 33-38917/20220).
Как видно, предварительное обследование собственницы квартиры у психиатра перед заключением сделки не помогло защитить договор в суде.
Но это не значит, что такое обследование является абсолютно бесполезным: в данном случае бесполезной оказалась справка врача-специалиста частного медицинского учреждения, который, судя по всему, выдал ее по результатам стандартного осмотра пациента.
Вопросы о том, что можно строить на садовых участках, а что нет, периодически возникают в судебной практике — хотя, казалось бы, недостатка в нормативно-правовых актах по этому вопросу нет.
Приведу обзор нескольких решений Верховного суда РФ, которые совсем недавно были вынесены по спорам о дачных постройках.
1. Гостиница выше 3-х этажей попала под запрет
Городская администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольных построек, выявленных на территории СНТ. Собственник участка, руководствуясь уведомительным порядком, который предполагает, что получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома не требуется (достаточно лишь направить уведомление муниципальной администрации), уведомил о строительстве двух трехэтажных жилых домов площадью не более 500 кв.м.
Но по итогам проведенной проверки выяснилось, что фактически были построены четырехэтажные здания, причем с явным превышением заявленной площади и по своим характеристикам явно предназначенные для оказания гостиничных услуг.
Между тем, суд отказался признавать здания самовольными постройками, поскольку разрешение на строительство здесь не требовалось, а превышение заявленных параметров можно было устранить — соответствующие варианты были предложены в экспертном заключении.
Но Верховный суд РФ не согласился с таким решением, указав следующее:
— действующее законодательство не требует выдачу разрешения на строительство, если возводится объект индивидуального жилищного строительства (ст. 51 ГрК РФ).
Но к таким объектам относятся отдельно стоящие здания с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 метров, предназначенные для проживания граждан (п. 39 ст. 1 ГрК РФ);
— в рамках этого дела установлено, что здания были построены с нарушением допустимых параметров в части площади и этажности. Тогда как видом разрешенного использования земельного участка является ведение гражданами садоводства и огородничества — значит, на них допускается строительство жилых домов не более трех этажей;
— собственник земельного участка совершил недобросовестные действия, направленные на обход процедуры получения разрешительной документации на строительство, заявив к строительству одни характеристики здания, а фактически выйдя за их рамки.
В связи с этим у судов не было оснований защищать интересы собственника построек (ст. 10 ГК РФ) и дело направили на пересмотр (определение ВС РФ № 308-ЭС22-27642).
2. Пограничный лес стал препятствием к строительству
Собственница садового участка направила в муниципальную администрацию уведомление, что планируется строительство двухэтажного садового дома, площадью 152,7 кв.м, высотой 9 м.
Однако администрация отказалась согласовывать строительство, указав, что возводить такой дом нельзя, поскольку участок находится менее чем в 15 метрах от границ лесопарка, вследствие чего нарушаются минимально установленные противопожарные расстояния для домов, построенных из материалов с 3-й степенью огнестойкости (Свод правил СП 53.13330.2019, п. 4.14 Свода правил 4.13130.2013).
Спор между собственницей участка и администрацией дошел до Верховного суда РФ, где в итоге встали на сторону собственницы.
По мнению суда, проверка соответствия объекта требованиям пожарной безопасности не предполагается при согласовании строительства объекта. Кроме того, участок отделен от леса дорогой общего пользования, которая выполняет также функцию противопожарной преграды.
А Свод правил о застройке территорий садоводств (СП 53.13330.2019) не применяется для планировки и застройки территории уже существующих садоводческих и дачных кооперативов.
Никаких других препятствий для строительства дома на садовом участке не имелось. С учетом этого Верховный суд РФ признал незаконным решение администрации и обязал ее повторно рассмотреть уведомление собственницы о планируемом строительстве садового дома (определение ВС РФ № 46-КАД22-17-К6).
Весной 2023 года вступили в силу нормы, внесенные законом № 266-ФЗ от 14.07.2022 года в закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Новеллы ограничили доступ третьих лиц к персональным данным правообладателей недвижимости. Как теперь проверить квартиру перед покупкой и получить расширенную выписку из ЕГРН, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Ограничение на получение персональных сведений из ЕГРН
С 01.03.2023 года вступила в силу статья 36.3 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Она запретила указывать в выписке из ЕГРН персональные данные обладателя объекта без его разрешения. Теперь третье лицо, получив выписку, не найдет в ней Ф.И.О. и дату рождения собственника. Однако эти нормы не касаются правообладателей недвижимости, которые являются юридическими лицами. Сведения о них по-прежнему будут общедоступными и указываются в выписках из ЕГРН.
Какие сведения из ЕГРН считаются персональными данными
Фамилия, имя, отчество и дата рождения физического лица, за которым в ЕГРН зарегистрировано право, ограничение права или обременение на объект недвижимости считаются персональными данными. Именно они теперь и являются закрытыми.
Как третьи лица могут получить выписку из ЕГРН, содержащую персональные данные обладателя недвижимости
Для того чтобы посторонние люди смогли ознакомиться с расширенной выпиской из ЕГРН, собственник объекта должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам персональных данных. Правообладатель направляет такое заявление на бумажном носителе либо в электронной форме через единый портал, официальный сайт с использованием единой системы идентификации и аутентификации (личный кабинет) или с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав (ч. 4 ст. 36.3 закона № 218-ФЗ).
Запись о возможности предоставления информации третьим лицам вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления.
Можно ли открыть персональные данные только на время и для одного лица
Нет, нельзя. Персональные данные открываются для всех и на неопределенный срок. В то же время собственник вправе в любой момент направить в Росреестр заявление о погашении записи об их открытии. После этого персональные данные будут вновь закрыты.
Как быть, если помещение находится в долевой собственности
В этом случае каждый из совладельцев должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Если же кто-то из сособственников откажется раскрыть персональные данные, то выписка будет содержать сведения только о тех гражданах, которые согласились открыть их. Сведения о совладельцах, отказавшихся раскрыть информацию, будут скрыты.
Как получить согласие несовершеннолетних собственников на раскрытие персональных данных
Правоспособность несовершеннолетних определяется в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ. За детей, не достигших 14 лет, заявление о раскрытии персональных данных подают родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет действуют самостоятельно с письменного согласия законных представителей (ст. 26 ГК РФ).
Кто вправе получить выписку из ЕГРН с персональными данными независимо от согласия или несогласия собственника
Выписка из ЕГРН с персональными данными гражданина в любом случае представляется собственнику, доверенным лицам, судам, правоохранительным органам, судебным приставам чиновникам различного ранга, арбитражным управляющим, нотариусам, наследникам, председателям счетных палат, супругу (супруге) собственника, арендаторам, обладателю сервитута или публичного сервитута, кадастровым инженерам, а также иным субъектам, перечисленным в ч. 6 ст. 36.3, ч. 13, ч. 14, ч. 14.1 ст. 62 Федерального Закона № 218-ФЗ.
Как получить выписку при покупке квартиры или дома и проверить недвижимость перед покупкой
Здесь не так уж много вариантов. Во-первых, как уже говорилось выше, владелец недвижимости должен направить заявление в Росреестр и открыть персональные данные для неограниченного круга лиц. И, прежде всего, для покупателя недвижимости. Если же продавец отказывается это сделать, то лучше не рисковать и договор с таким субъектом не заключать. Честному человеку скрывать нечего. Интересно, что достоверность выписки из ЕГРН можно проверить с помощью QR-кода. Лицо, которому передан документ, сканирует QR-код и получает подтверждение или опровержение представленных сведений. Это исключает потенциальные риски при проведении сделки и гарантирует ее правовую чистоту.
Второй вариант получения выписки – обращение к нотариусу. Гражданин, которому нужна выписка, направляет письменное заявление нотариусу. Наличие указанных сведений нотариус удостоверяет свидетельством. В соответствии со статьей 85.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» № 4462-1 от 11.02.1993 г. гражданин прикладывает к заявлению документ, обосновывающий необходимость получения выписки. Это может быть основной договор или предварительный договор между заявителем и собственником недвижимости, подтверждающий намерение совершить сделку купли-продажи или иного отчуждения объекта, намерение заявителя обратиться в суд по поводу приватизации объекта или за возмещением причиненного ущерба, наличие у заявителя оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю объект недвижимости.
К чему приведут изменения о защите персональных данных в ЕГРН
С момента вступления в силу поправок в закон № 218-ФЗ о персональных данных, указываемых в выписке из ЕГРН, получить сведения о правообладателе стало сложнее. Теперь просто так без наличия существенных оснований узнать подобную информацию нельзя. Это, конечно, усложнит жизнь разного рода борцов с коррупцией, которые лишились возможности напрямую узнать Ф.И.О. собственника объекта. Затруднят новеллы и работу риелторам. Последние, кстати, активно выступали против поправок. Они даже направляли письма в правительство и Минстрой с предложением ограничить доступ только к данным военных и полицейских, а сведения о других владельцах недвижимости оставить открытыми («Практическая бухгалтерия», 2022, № 10// Защита персональных данных: новые требования и обязанности фирм). Риелторов, в принципе, понять можно. Они постоянно обновляют свои базы, работают с широким кругом клиентов. Закрытие персональных данных владельцев недвижимости означает, что риелторы будут вынуждены обращаться к нотариусам за получением выписок и платить за это деньги. Поэтому услуги риелторов подорожают.
С другой стороны, открытость персональных данных о владельцах квартир позволяла мошенникам, получив выписку из ЕГРН с персональными данными собственника, банально подделывать документы и продавать помещения третьим лицам (Апелляционное определение Московского областного суда от 20.07.2020 по делу N 33-14805/2020). Кроме того, аферисты использовали открытые данные из ЕГРН для создания своеобразной базы одиноко проживающих владельцев. Причем речь в данном случае шла не только о пенсионерах и пожилых людях, но и о женщинах, находившихся в активном поиске «второй половины». Мошенники под разными предлогами убеждали жертв продать квартиры, а потом исчезали с деньгами. Либо переоформляли недвижимость на себя. Желающие могут поискать информацию о подобных делах в судебных базах. Они встречаются довольно часто. Поэтому, скорее всего, количество афер с квартирами снизится. Не на много, но снизится.
Выводы
Итак, теперь для того чтобы получить выписку с персональными данными собственника недвижимости, надо попросить его открыть сведения или обратиться к нотариусу. При этом для обращения к нотариусу необходимо иметь веские причины, чтобы получить закрытую для третьих лиц информацию. Эти новеллы, несомненно, усложнили работу отдельным представителям бизнеса (риелторам, юристам и перекупщикам). С другой стороны, поправки никак не сказались на обычных гражданах. Люди не так часто продают и покупают квартиры. Поэтому для обывателя не составит особого труда раз в 15 — 20 лет обратиться к нотариусу, чтобы получить расширенную выписку на квартиру или дом. Точно так же продавец может сам получить выписку и передать ее покупателю, который, в свою очередь, по QR – коду легко проверит ее подлинность.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».
Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
По общему правилу, бывшие супруги не могут наследовать друг после друга, поскольку в числе наследников закон предусматривает только действующих супругов (чей брак не был расторгнут по состоянию на день открытия наследства — ст. 1142 ГК РФ).
Но как будет решаться вопрос о наследовании, если в пользу бывшего супруга составлено завещание, а тот не знал о нем и пропустил срок принятия наследства? Разберем это на примере одного дела, которое недавно было предметом рассмотрения Верховного суда РФ.
После 8 лет брака (с 2005 по 2013 гг.) супруги развелись, после чего каждый пошел своей дорогой: бывшая жена вскоре переехала жить за границу, общение с бывшим мужем она не поддерживала.
Но пути их все-таки пересеклись — правда, уже после того, как мужчины не стало. Женщина не возвращалась в Россию после переезда, но переписывалась периодически со своими знакомыми оттуда.
В 2020 году она узнала, что ее бывший муж скончался 2 года назад. Она написала его сыну — тот в ходе переписки сообщил, что отец завещал свою квартиру и все остальное имущество ей, поэтому за наследством он не обращался.
Получив столь неожиданную информацию, женщина навела справки — и выяснила, что еще в 2010 году (когда они были в браке) муж составил завещание в ее пользу. После развода он завещание не отменил, а в 2018 году скончался — значит, завещание было действительным на момент открытия наследства.
Но поскольку в течение 6 месяцев никто по поводу принятия наследства к нотариусу не обратился, наследство признали выморочным — и столичная квартира покойного перешла в собственность города Москвы.
Женщина обратилась в суд, требуя признать ее законной собственницей квартиры. Там согласились, что наличие завещания позволяет получить наследство даже бывшему супругу, т.к. по закону завещать свое имущество человек может кому угодно, в т.ч. и не родственникам (ст. 1119 ГК РФ).
Поэтому наличие или отсутствие статуса супруга в этом случае не имеет значения — и даже бывшая жена вполне может претендовать на квартиру бывшего мужа при наличии действующего завещания в ее пользу.
Однако женщина пропустила срок для принятия наследства, а восстановить его можно, лишь доказав уважительную причину опоздания (если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или другие обстоятельства, свидетельствующие о том, что наследник не обратился за наследством вовремя не по своей вине — ст. 1155 ГК РФ).
В данном случае суд отказался восстановить срок истцу, т. к. счел, что она не лишена была возможности раньше узнать о наличии завещания в ее пользу и о смерти своего бывшего супруга.
Вышестоящие инстанции согласились с таким решением, но женщина дошла до Верховного суда РФ, где на ее доводы обратили внимание.
Будучи в разводе с 2013 года, женщина не была связана с бывшим мужем какими-либо родственными или дружескими связями, которые позволяли бы ей своевременно узнать о наследстве. Факт наличия завещания в ее пользу был подтвержден официально лишь после того, как суд сделал соответствующий запрос.
Это позволяет сделать вывод, что наследница не обратилась вовремя к нотариусу, поскольку действительно не знала о завещании бывшего мужа. Поэтому суд отменил все решения по этому делу и направил его на пересмотр.
Учитывая мнение, высказанное Верховным судом РФ, у женщины теперь есть все шансы получить наследство бывшего супруга (определение ВС РФ по делу №5-КГ23-12-К2).
Юристы советуют начинать дачный сезон не только с уборки территории, высадки рассады и ремонта дома, но еще и с изучения «дачного законодательства». Это поможет не испортить загородный отдых и сэкономить.
Например, не все знают, что за шумные вечеринки на даче могут оштрафовать, точно так же за мангал, установленный в неположенном месте. Какие еще штрафы может получить дачник — рассказываем в нашем материале.
Штраф за неправильную парковку
до 5 тыс. руб.
В садовых некоммерческих товариществах (СНТ) и загородных поселках действуют все нормы федерального законодательства, в том числе и правила дорожного движения (ПДД), отмечает специалист юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус. «За парковку на своем личном участке вряд ли будет назначен штраф, но за его пределами — вполне возможно. Если вы, например, перекрыли движение в результате парковки либо встали на газон, вас могут оштрафовать по ст. 12.19 КоАП», — пояснил юрист. Размер штрафа также будет определяться характером правонарушения: если перекрыли движение — 2 тыс. руб., за парковку на газоне — 500 руб., добавил он.
За неправильную парковку на даче могут привлечь к административной ответственности и в соответствии с нормативными актами, принятыми в том или ином регионе, говорит руководитель направления «Частные клиенты» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Артур Аванесян. Он напомнил, что ст. 8.25 закона Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» предусмотрена ответственность за размещение транспортных средств на газоне или другой территории, занятой зелеными насаждениями. В этом случае можно получить штраф в размере 5 тыс. руб., для должностных лиц штраф выше — 30 тыс. руб., пояснил Артур Аванесян.
Штраф за шум
до 3 тыс. руб.
Дачников уравняли в правах с городскими жителями — нормы закона о тишине действуют и за городом, отмечает адвокат Александр Бабичев. Каждый регион сам устанавливает периоды, когда необходимо соблюдать тишину. Речь идет о ремонтных работах, громкой музыке, погрузочно-разгрузочных работах и т. д. Обычно тишины требуют с 22:00 до 07:00, но это время может меняться в зависимости от требований закона в конкретной местности, отметил адвокат.
В Московской области допустимые уровни шума регулирует региональный закон «Об обеспечении тишины и покоя граждан». Согласно документу, на территории садоводческих, огороднических и дачных участков нельзя шуметь с понедельника по пятницу с 21:00 до 08:00. В выходные (в субботу и воскресенье) и в праздничные дни — с 22:00 до 10:00.
«Если не получится урезонить шумных соседей самостоятельно или через руководство СНТ, то можно заявить о нарушении в местное отделение полиции», — сказал Александр Бабичев. Размеры штрафов регионы также устанавливают самостоятельно. В среднем первое нарушение обойдется в 2 тыс. руб., повторное — в 3 тыс. руб.
За костер и шашлык в неположенном месте
до 50 тыс. руб.
С 1 марта 2023 года смягчены противопожарные требования, которые ранее фактически не позволяли сжигать мусор на даче и жарить шашлыки. Теперь открытый огонь разрешено разводить уже в 15 м от построек (раньше было не меньше 50 м), а в закрытой емкости (например, в металлической бочке) даже в 7,5 м. Мангал теперь разрешено устанавливать на расстоянии не менее 5 м от любых построек (вместо 50 м).
Если не соблюдать и эти правила, могут оштрафовать. Размеры штрафов с послаблениями не изменились — они составляют 5–15 тыс. руб. Если требования пожарной безопасности нарушены в условиях особого противопожарного режима (вводится в случае повышения пожарной опасности), то штраф для граждан увеличивается до 10–20 тыс. руб. Если же в результате нарушения возник пожар и было уничтожено либо повреждено чужое имущество или причинен легкий или средней тяжести вред здоровью человека, штраф для граждан составит от 40 тыс. до 50 тыс. руб., уточнил Кирилл Стус.
Штраф за мытье машины
до 5 тыс. руб.
Многие дачники моют автомобили прямо у себя на участке. Формально такие действия закон не запрещает. Но бывают случаи, когда дорожная грязь и технические жидкости попадают в почву. В результате загрязняется участок не только автовладельца, но и его соседей. И вот за это могут оштрафовать. «Если в результате подобных действий будет причинен вред почве, земле, например в результате сильного залива водой либо использования химических средств для мойки, то можно получить штраф», — пояснил специалист юридической компании «Интерцессия».
Размер штрафа может варьироваться в диапазоне от 3 тыс. до 5 тыс. руб. Если дачник-автолюбитель привлекается по ст. 8.13 КоАП РФ «Нарушение правил охраны водных объектов», то штраф может составить от 500 до 1 тыс. руб. Если речь идет о ст. 8.8 КоАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению» (например, за обустройство автомойки на дачном участке), то штраф может составить от 0,5% до 1% кадастровой стоимости земельного участка, добавил юрист.
Например, в Подмосковье такое нарушение обойдется водителю от 3 тыс. до 5 тыс. руб. Как объяснили в правительстве региона, мыть машину можно только в специально отведенных для этого местах. При этом дачные участки, а также территории общего пользования в садовых и огороднических товариществах к ним не относятся. Кроме того, запрещено мыть машины вблизи водоемов: рек, озер и пр. В этом случае, согласно ст. 8.42 КоАП РФ, может быть наложен штраф от 3 тыс. до 4 тыс. руб.
Мусор и сорняки на участке
до 50 тыс. руб.
Владелец должен содержать свой участок в надлежащем виде. Нельзя складировать мусор на участке и допускать сильное зарастание травой. «За это можно получить штраф до 50 тыс. руб. для физлиц и до 400 тыс. руб. для юридических лиц. Сюда относятся нескошенная трава, мусор — бытовой и строительный, вредные растения», — отметил Александр Бабичев.
Закапывать мусор на даче нельзя. Делать это можно только в тех местах, которые соответствуют всем санитарным требованиям и нормам. А такое место на обычном загородном участке оборудовать невозможно. Исключение составляет компостная яма для пищевых остатков.
Дачники также должны убирать вредоносные сорняки (одуванчики, борщевик) на своем участке. Иначе можно получить штраф. Ответственность и размер штрафов за заросли подобных растений зависит от категории земель и региона, где расположена дача. Его размер может достигать 50 тыс. руб. В Подмосковье штраф за борщевик на участке для физлиц составляет 2–5 тыс. руб.
Штраф за колодец и нецелевое использование
до 5 тыс. руб.
Дачникам по-прежнему нельзя самовольно рыть колодец или бурить скважину на участке. Для этого нужно получить специальное разрешение. В противном случае это будет считаться незаконным пользованием недрами, отметил Артур Аванесян. При обнаружении нарушения скважину придется ликвидировать и заплатить штраф от 3 тыс. до 5 тыс. руб., уточнил юрист.
Штраф можно получить и за нецелевое использование дачи. Например, если садовод решит организовать на своем участке магазин или шиномонтаж, это будет сочтено использованием земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием. Дело может кончиться наложением административного штрафа, размер которого для физических лиц составляет от 0,5% до 1% кадастровой стоимости земельного участка.
Общее владение частным домом в России не редкость. Но совладельцы не могут самостоятельно распоряжаться общим имуществом. К тому же оплачивать коммунальные услуги неудобно из-за сложностей с подсчётом расходов. Выход — разделить собственность на дом между хозяевами.
Рассказываем, как размежевать участок, на котором расположено здание, и как выделить доли в жилом доме каждому собственнику.
Совместная собственность — абсолютно законный способ владения недвижимостью. Он может стать неудобным, если совладельцы не дружат между собой и не могут договориться ни об очередности использования объекта, ни о разделении расходов на эксплуатацию и коммунальные услуги. Ситуация, когда все участники подсчитывают, кто сколько воды использовал, сколько «света нагорело» и кто платит больше или меньше, — довольно распространённая. Поэтому гораздо удобнее отвечать за собственную часть имущества. Для этого его делят.
Почему сложно разделить дом
Формально разделить дом на доли возможно, но на практике в такой ситуации без дополнительных расходов и бюрократических сложностей почти не обойтись.
Закон в России разрешает делить только дома блокированной застройки, они чаще называются таунхаусы. В сельской местности встречаются так называемые пятистенки, где две части дома изолированы и пригодны для проживания. В них два разных входа, у каждой семьи своё полноценное жильё и коммуникации, хотя здание выглядит цельно.
Два отдельных жилых дома или строения на одном участке ставятся отдельно на кадастровый учет, и собственники пользуются ими порознь.
В теории это довольно просто. Но как в реальной жизни разделить частный дом? Кому-то кухню, а другому ванную? Или стоит распределить собственность поэтажно? Нет документа, который запретит одному собственнику пользоваться какой-то частью дома. А если, допустим, дом разделили, то как разделить участок?
Соглашение о пользовании имуществом
Один из способов определить границы собственности — это составить соглашение о порядке пользования имуществом. В нём фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании. Если в доме столько же ванных комнат, сколько владельцев долевой собственности, каждому может достаться по одной. Если они разного размера, к компромиссу можно не прийти.
Но если ванная одна, право на то, чтобы туда ходить, необходимо всем. То же самое:
То есть такие помещения, скорее всего, останутся в общем пользовании.
Если договориться не удается
Мирный способ оформления соглашения о совместном использовании, конечно, предпочтителен. Во-первых, он дешевле. Можно оплатить только разовую юридическую консультацию, и специалист грамотно составит документ. Его участие также поможет всем собственникам ощутить, что договоренности надёжно зафиксированы. Регистрировать соглашение в Росреестре не нужно.
Если компромисса нет, сторонам придется идти в суд и находиться на заседаниях самостоятельно, но эффективнее нанимать юриста. В таком случае, помимо госпошлин, будут расходы на судебных юристов. Это дороже обычной консультации, и хорошего специалиста ещё придется поискать. Судебные решения более надёжны, но их и добровольные соглашения можно оспаривать.
Какие есть варианты разделить дом
Мирно и в суде можно не только определять порядок пользования имуществом, но и делить его. В этом процессе много нюансов.
Даже если собственники договорились, как дом будет разделён на доли, их не обязательно нужно регистрировать как отдельные помещения. При этом есть нюансы: например, этажи в двух-трёхэтажном частном доме не могут стать самостоятельным жильём, потому что у них нет отдельных входов. Простой пристройкой проблему решить не получится, так как перепланировку придется согласовывать.
Так же и с комнатами — часть жилого дома не может стать самостоятельной недвижимостью. Просто разделить дом пополам тоже не выход.
Есть два варианта действий:
— превратить дом в многоквартирный;
— сделать из него таунхаус.
В обоих случаях есть требования, которые придётся учитывать для реализации. Так, под каждым блоком таунхауса должен быть собственный земельный участок. Если дом двухэтажный, а этажи в пользовании разных собственников, землю разделить не получится. А значит, таунхаус для поэтажных владельцев не лучший вариант.
С многоквартирными домами все ещё сложнее. Потому что их строительство жестко регламентируется. Самостоятельно, без кадастрового инженера, проектировщика, бригады строителей и череды согласований документов, не обойтись.
Землю под многоквартирным домом разделить не получится, потому что она должна быть в долевой собственности между всеми собственниками квартир в доме. На том, как разделить землю, остановимся ниже.
Порядок действий при разделении дома
Проконсультировать о разделении дома без обращения в суд может кадастровый инженер. Если окажется, что процедура в принципе возможна, специалист составит технический план.
Затем нужно написать соглашение о реальном разделе. Оно формулируется в свободной форме, но неспециалисту может быть трудно, так как шаблонов из-за многообразия случаев нет. Понадобится юрист. Если дом предстоит разделить супругам, то соглашение должно быть зафиксировано в нотариальной форме. В этом случае неважно, о чем речь: надо ли разделить дом при разводе или просто упорядочить собственность.
С планом и соглашением стороны отправляются в МФЦ, чтобы написать заявление о постановке новых разделённых объектов на кадастровый учёт и регистрацию права на них. Каждый участник заплатит госпошлину в 2 тыс. рублей, а через 12 рабочих дней сможет забрать готовые документы.
Если мирно поделить недвижимость не получается, можно сделать это через суд. Судья назначит экспертизу, которая, в свою очередь, предложит варианты разделения. Какой-то из них придётся принять, и после этого суд вынесет решение о прекращении долевой собственности.
Дальше всё как в мирном урегулировании: с решением суда нужно пойти к кадастровому инженеру, он составит новый технический план, с которым нужно отправиться в МФЦ.
Как разделить участок
Описанные выше трудности при делении земли касаются приведённых примеров. В целом же закон разрешает делить сформированные земельные участки. Но с соблюдением ряда условий. Например, существует норматив минимально возможной площади при разделении участка на доли.
Общероссийских критериев нет, и ограничения по площади участков отличаются от региона к региону. В Московской агломерации (Москва и область) надел под огород должен быть не менее 4 соток, под полноценное садоводство — 6 соток. То есть если дача расположена на участке в 6 соток и удалось разделить дом, земля останется в совместном владении.
Если площадь разделённого участка проходит через установленное ограничение, возникает второй критерий. Нельзя поделить участок так, чтобы одна часть была функциональной, а другая нет. Обе (или больше, если позволяет площадь) должны быть пригодными для использования по назначению — в соответствии с категорией земель, которой принадлежат.
Разделение участка начинается с межевания. Его проводит кадастровый инженер. На межевом плане прокладывают границы новых участков. После этого каждому владельцу, взяв план, нужно пойти в МФЦ и написать заявление о постановке на кадастровый учет.
Это только половина пути к разделению земли. Потом все владельцы новых участков заключают соглашение, в котором указано, кто каким владеет.
Хотя большинство процедур имеют свой порядок действий, разделение собственности и участка — это хлопотно, затратно по времени и дорого. Потому что понадобится оплачивать не только юридические и консультационные услуги, но и новую стройку. И, возможно, докупать землю, чтобы не только дом, но и участок можно было разделить в соответствии с нормативными требованиями.
Как завещать дом и участок
Завещание очень упрощает жизнь родственников, которые претендуют на имущество наследодателя. Кроме того, оно сохраняет возможность владельцу пользоваться им при жизни на правах собственника: сдавая в аренду, частично продав. Что лучше — завещание или дарственная, можно узнать здесь.
Завещать можно и дом, и участок. Если не указывать размер долей, которые отойдут наследникам, они получат равные доли. Юристы советуют сразу прописывать доли, чтобы споров между наследниками было меньше. Как мы уже писали, дом — это неделимое имущество. Но в завещании можно зафиксировать, как им пользоваться. Например, дед завещал внукам по доле — комнате, этажу или крылу дома. В отношении участка действуют те же правила.
Завещание составляет и заверяет нотариус. Помимо его услуг, понадобится оплатить госпошлину. Наследники могут не согласиться с завещанием и открыть судебный спор.
Как подарить дом и участок
Завещание определяет порядок использования имущества после смерти наследодателя. А вот дарение — это то, что происходит при жизни собственника. В договоре дарения не указывают, что имущество перейдёт одариваемому после смерти дарителя, потому что такой документ может быть оспорен, и сделку признают ничтожной.
Заверять дарение у нотариуса необязательно, но составление договора платное, сюда же включается нотариальный тариф — он рассчитывается от суммы сделки.
Если договор дарения передаёт имущество в долевую собственность, юристы рекомендуют заключать его на несколько сторон — дарителя и получателей. Каждая сторона подписывает столько экземпляров, сколько участников в сделке. Договорённости будут крепче, если к договору дарения составить и подписать соглашение об использовании совместного имущества.
Дарение частного дома не может произойти без дарения земли, на которой он расположен. Это значит, что, если не включить параметры участка в договор, сделку могут признать ничтожной. То же действует в обратную сторону: землю, на которой есть дом, нельзя подарить, не упомянув здание в документах.
В Москве суды и управляющие компании стали требовать от жильцов убирать в подъездах двери, перегораживающие часть общественного коридора. В каких случаях это требование законно?
Мода на массовую установку крепких дверей, перекрывающих свободный проход от лифтов к квартирам на лестничных площадках, появилась примерно в 90-х. Как правило, такая конструкция монтировалась с целью создать некий тамбур, доступ в который имеют только собственники огороженных квартир. В те годы тамбурная дверь служила дополнительной защитой от любителей собираться в чужих подъездах. Кроме того, в отгороженной зоне удобно хранить детские коляски, велосипеды и другие громоздкие вещи.
В домах современной постройки застройщики иногда сразу предусматривают обустройство приквартирных тамбуров. Согласно строительным документам, делается это для сбережения тепла и усиления шумоизоляции. Однако управляющие компании (УК) категорически недовольны наличием любых дверей, запирающих часть подъездного пространства. И если в прошлые годы УК самостоятельно жалобы на тамбурные двери практически не инициировали, то теперь пожарные и жилищные инспекции получают их пачками и вынуждены принимать меры в виде штрафов.
Почему коммунальщики объявили войну тамбурным дверям
Формально УК озвучивают, что стихийные тамбурные двери перекрывают им доступ к общедомовым коммуникациям и электросчётчикам, а также затрудняют контроль за мерами пожарной безопасности, однако эксперты называют и другие причины активности коммунальщиков.
— Сложилась практика, согласно которой суды нередко признают установку тамбурной двери перепланировкой помещений в многоквартирном доме и уменьшением площади общедомового имущества, а это значит, что такого рода действия требуют оформление согласования, — рассказал о судебной практике заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — В большинстве случаев никаких согласований нет, и поэтому надзорные инстанции с подачи УК выписывают штраф и обязывают собственников демонтировать самовольно установленные конструкции. После чего некоторые «добрые» коммунальщики могут предложить собственникам оборудовать подъезд системами видеонаблюдения и включить плату за содержание этого нового общедомового имущества в ежемесячную платёжку.
Более подробно о новой схеме, которую стали использовать предприимчивые управляющие компании, рассказал адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов города Москвы Дмитрий Шагин.
— Крупные управляющие компании не заинтересованы в обычной ревизии обслуживаемых ими домов на предмет выявления мелких нарушений со стороны жильцов. Ведь в случае обнаружения замка на двери в тамбур собственникам грозят штрафы в районе 2 тыс. рублей (за перепланировку. — Прим. Лайфа) или 5 тыс. рублей (за нарушение правил пожарной безопасности. — Прим. Лайфа), и взысканные деньги самой УК не идут. А вот навязывание новых услуг, например видеонаблюдения у лифтов и дорогих запирающих устройств на дверь в подъезде, — это совсем другое дело. Тут для управленцев перспектива стабильного дохода, который индексируется вместе с общим ростом коммуналки. Ради такого разбирательство с тамбурными дверями смысл имеет.
В каких случаях дверь сохранят
Существует несколько случаев, когда требование управляющей компании демонтировать тамбурную дверь может быть признано необоснованным.
Первый случай — если на установку двери и замка есть согласие собственников многоквартирного дома, оформленное в виде решения собрания.
При такой ситуации максимум, что могут потребовать коммунальщики, — это комплект ключей от тамбурной двери на случай срочного доступа к коммуникациям, если таковые размещены в закрытом холле.
Важно! Иногда представители УК требуют, чтобы подобного рода решения были оформлены 100% голосов собрания собственников, ссылаясь на требования статьи 40 Жилищного кодекса о перепланировках. Однако Верховный Суд РФ указал, что если собственники не претендуют на перевод огороженных метров из общедомового имущества в свою собственность, то достаточно ⅔ голосов (определение по делу 5-КГ19−144).
Второй случай — если УК не доказала, кто именно установил конкретную тамбурную дверь, то и претензии предъявлять некому.
Подобная практика сложилась в Московском регионе, где суды первой инстанции, а вслед за ними и апелляционный суд сочли необоснованными претензии коммунальщиков к жителям обслуживаемого дома. По мнению судов, УК не доказала нарушение правил противопожарной безопасности и не представила доказательства, что именно владельцы конкретных квартир установили дверь в тамбур, ведь похожие двери расположены и на других этажах дома. Кроме того, управляющая компания не смогла представить доказательств, что установленная дверь нарушает права и интересы других жильцов (апелляционное определение по делу № 33 - 7177/2021).
Как узаконить свою тамбурную дверь
Депутат Госдумы, член Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Колунов предлагает следующие варианты решения вопросов с огораживанием приквартирного тамбура дверью.
— В старых домах, как правило, тамбурные двери либо вообще не предусмотрены, либо их конструкция имеет декоративный вид. Чтобы установить современные двери, надо получить документ в виде согласия ⅔ голосов общего собрания собственников. В новых домах в большинстве случаев двери в холлах уже предусмотрены проектом, и все они введены в общую систему пожарной безопасности по дому. Однако в случае наличия на дверях замков — и в старом, и в новом доме — надо предоставить УК комплект ключей. Если это оформить соответствующим актом, претензий быть не должно.
