Новый механизм обеспечения жильем разработали эксперты. Гражданам могут предложить арендовать квартиры с правом их выкупа.

Сейчас в России существуют лишь два основных варианта обзавестись жильем, говорит гендиректор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. Это либо покупка квартиры, либо получение ее от государства. При этом в очередь на жилье могут становиться лишь малоимущие семьи и некоторые льготники.

Фонд «Институт экономики города» представил на Российской строительной неделе новую схему обеспечения жильем — аренда квартиры с правом выкупа. В конце прошлого года сообщалось о планах минфина развивать аналогичный механизм — лизинг жилья (аренду с поэтапным выкупом недвижимости в собственность и арендой невыкупленной части), этот механизм был включен в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года.

Аренда с выкупом, по мнению экспертов фонда, может быть востребована прежде всего семьями, которые имеют относительно неплохие доходы (и не являются малоимущими), но одновременно не настолько состоятельны, чтобы потянуть выплату ипотеки. Кроме того, она подходит покупателям, у которых нет средств для первого взноса по ипотеке, или людям с неофициальными доходами, которые не могут получить одобрение банка.

Предполагается, что это будет в первую очередь социальный механизм, и власти смогут вводить льготы при его использовании — безвозмездные бюджетные субсидии, пониженные ставки аренды земли для таких зданий, налог на прибыль и т.п. Поэтому воспользоваться механизмом смогут лишь некоторые категории граждан — к примеру, семьи с определенным размером доходов (чтобы не помогать наиболее состоятельным, кто может купить жилье и самостоятельно) или же представители нужных региону профессий.

Для реализации этой схемы необходимо ввести в законодательство новый тип документа — договор найма жилья с правом выкупа. Заключив такой договор, арендатор будет вносить плату за наем, квартплату, а также выкупной платеж. После истечения срока договора наниматель может выкупить жилье, при этом накопленные выкупные платежи засчитываются в счет покупки, причем с некоторой надбавкой за прошедшие годы. Если же арендатор не захочет покупать эту квартиру или пожелает переехать, сумма внесенных им выкупных платежей будет возвращена. Цена квартиры и размер платежей фиксируются в момент заключения договора, но будет предусматриваться их индексация, по мнению разработчиков, не более чем на 4% в год.

В целом, включая выкупной платеж, ежемесячные затраты арендатора будут сопоставимы с платежом по льготной ипотеке, уверен Александр Пузанов. Этого удастся достичь за счет отсутствия процентов по ипотеке, а также сниженной цены квартиры и арендной платы. Предполагается, что выкупная цена будет устанавливаться на уровне себестоимости строительства или же «официальной» цены, устанавливаемой минстроем (сейчас она используется для расчета выплат по жилищным сертификатам и другим пособиям на жилье для льготников).

Ниже рыночной может быть и плата за наем. В нее предполагается включать лишь текущие расходы собственника (например, проценты по кредиту на строительство, налоги, арендную плату за земельный участок, расходы на страхование, взносы на капремонт). При этом получаемые с арендаторов средства можно сразу направлять на строительство новых домов для аренды с выкупом.

В случае же применения льгот со стороны властей выгода для арендатора будет еще более очевидной — платеж, по расчетам фонда, может быть ниже ипотечного в 1,5-2,5 раза.

Подобный механизм действует уже несколько лет в Челябинске. Как рассказала представитель Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Ольга Валова, организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные квартиры (на первых этажах, больших площадей или с неудобной планировкой), а также «вернувшиеся» к ней залоговые квартиры несколько лет назад стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5-7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.

Представленная фондом модель однозначно интересна и требует обсуждения и дальнейшей проработки, прокомментировали представленную схему в ДОМ.РФ.

Сейчас наем квартиры с последующим правом выкупа с зачетом платежей является формой беспроцентной рассрочки от застройщика для поддержания спроса, говорит эксперт Народного фронта Павел Склянчук. Основная задача такого инструмента — в поддержании спроса на неликвидные квартиры. Однако это более гуманный маркетинговый ход, чем ипотека с нулевой процентной ставкой, поскольку он выгоден покупателю, а не только девелоперу. Для граждан это может быть интересно как тест-драйв будущей квартиры. Сегодня основной выгодоприобретатель на рынке арендного жилья — это частные лица, однако в интересах арендаторов — студентов, молодых семей, приезжих специалистов и т. д., — чтобы договор найма они могли заключать напрямую с государством или застройщиком. К предложениям Института экономики города, считает он, стоит прислушаться.

Такая вполне успешная практика есть за рубежом, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Такие программы благотворно влияют на жильцов и их отношение к дому и району проживания, повышается ответственность проживающих, понимающих, что квартира может стать не арендной, а собственной. И все-таки это, скорее, социальная программа поддержки приобретения жилья и оздоровления районов муниципального жилья, чем коммерческий проект. Поэтому здесь очень важно участие государства или муниципалитета. «Такую программу определенно можно реализовать в России, потребуется корректировка законодательства, но это вполне реально. Недаром лизинг недвижимости стал обсуждаться последний год значительно активнее», — говорит он.

С 1 марта 2023 года владельцев недвижимости в России ждут важные изменения. Рассказываем о них в этой статье.

Сведения в выписках из ЕГРН перестанут быть публичными

С 1 марта 2023 года вступают в действие новые правила выдачи выписок из ЕГРН. Сведения о собственнике перестают быть публичными, и получить их можно будет только с его согласия. Это сделано для защиты персональной информации человека.

Право получить выписку в прежнем формате смогут только:

— собственник объекта или его представитель, супруг

— собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке — в отношении собственника этого участка (и наоборот)

— наследник объекта недвижимости

— залогодержатель недвижимости

— арендатор (наниматель) в отношении своего арендодателя (наймодателя) и наоборот

— владелец смежного земельного участка

— кадастровый инженер

— органы власти — если выписка необходима для оказания государственных и муниципальных услуг

— нотариус

— арбитражные управляющие, суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, органы прокуратуры и органы, ведущие оперативно-розыскную деятельность

— должностные лица

Остальные люди смогут получить выписку с данными о владельце жилья только с его разрешения или через нотариуса. Для раскрытия своих данных собственник должен подать заявление в Росреестр, но в этом случае они будут доступны всем заинтересованным лицам.

Чтобы избежать случаев мошенничества, хозяевам квартир будут приходить уведомления о том, что от них получено согласие — на Госуслугах, через личный кабинет на сайте Росреестра или на электронную почту. Если они его не давали, они смогут его отозвать.

Еще одно изменение — выписку из ЕГРН можно будет проверить через QR-код.

Проверять работы по капремонту будет местная администрация

С 1 марта 2023 года начинает действовать закон, согласно которому услуги капитального ремонта многоквартирного дома не будут оплачиваться региональным оператором, пока акт приемки работ не подпишут представители органа местного самоуправления. Или люди, уполномоченные действовать от имени собственников помещений дома, если ремонт проводился на основании решения общего собрания.

Речь идет о случаях, когда собственники квартир выбрали для накопления взносов общий счет Фонда капремонта — регионального оператора.

Сейчас работы по капремонту принимает комиссия из представителей фонда, подрядчика и собственников. Жители дома выбирают такого человека на общем собрании.

Предполагается, что нововведение решит проблему затягивания согласований работ, которые приводили к судебным разбирательствам и штрафам для региональных операторов.

Заработают методические рекомендации по капремонту

Кроме того, с 1 марта 2023 года вступят в силу методические рекомендации по проведению капитального ремонта в многоквартирных домах, который финансируется средствами фонда капитального ремонта. Это, например, ремонт крыш, фасадов, лифтов, фундамента дома. Авторы рекомендаций разработали перечень видов работ и их критерии.

Также с 1 марта региональные власти получат право дополнять перечень работ и услуг по капремонту по своему усмотрению.

Вернется «лифтнадзор»

Ростехнадзор с 1 марта 2023 года начнет контролировать состояние лифтов, инвалидных платформ, эскалаторов и других технических средств в жилых домах.

Государственный контроль за лифтами в России отсутствовал с июля 2021 года, в некоторых регионах работы по замене лифтов не входят в программы фондов капитального ремонта. Предполагается, что изменения сделают проверки содержания подъемников регулярными и повысят безопасность жильцов многоквартирных домов.

Жителей рассчитают за общедомовые услуги по новой формуле

Жители многоквартирных домов с 1 марта 2023 года будут оплачивать коммунальные услуги за общедомовые нужды — свет в коридорах, воду за уборку в подъезде, работу лифта — исходя из фактического потребления.

Раньше все платежи были ограничены нормативами. Теперь же платить придется по общедомовым счетчикам.

Если счетчиков в доме нет, то суммы будут рассчитывать по измененным нормативам. Это может привести к тому, что жителям домов, где не установлены счетчики на общедомовые нужды, придется платить больше, чем обычно.

Жильцы, которые не живут в квартире, смогут не платить за вывоз мусора

С 1 марта 2023 года жители многоквартирных домов получат право не платить за вывоз мусора, если не проживали в квартире более 5 дней.

Для перерасчета нужно написать заявление в управляющую компанию и приложить доказательства отсутствия в доме, например, авиабилеты, турпутевку, командировочное удостоверение. Это нужно сделать в течение 30 дней с момента возвращения.

Сократятся сроки процедур, связанных с предоставлением госземель

1 марта 2023 года в России вступает в силу закон, который сокращает сроки предварительного согласования и предоставления земельных участков в государственной или муниципальной собственности с 30 до 20 дней. В случаях, когда схему расположения участка на кадастровом плане территории нужно согласовать — с 45 до 35 дней.

По мнению правительства, это ускорит реализацию новых жилищных проектов и упростит гражданам строительство частного жилья.

В 2022 году в закон о садоводстве были внесены изменения, которые разрешают садоводческим некоммерческим товариществам входить в состав населенных пунктов. Насколько это оказалось востребованным, на «горячей линии» в «Российской газете» рассказал замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

«Когда мы предлагали эти поправки, речь шла о том, чтобы в принципе появилась хоть какая-то процедура. Садоводы пытались инициировать включение СНТ в состав населенных пунктов, но никаких определенных критериев для этого не было. Закон предусмотрел, что условия, которым должно отвечать СНТ, устанавливают субъекты РФ — это не обязанность, а право. Мы не могли утвердить единые алгоритмы для всех ввиду разной региональной специфики», — пояснил он.

Там, где они будут приняты, каждому СНТ станет понятно, что признание населенным пунктом возможно при соблюдении конкретных условий. Например, в них не менее ста участков, определенная ширина дорог и новые сети.

«Закон был подписан 14 июля. В этом году мы планируем обсудить его реализацию с регионами на заседании правительственной комиссии по вопросам развития садоводства и огородничества. Я считаю, что она правильная. Многие СНТ схожи по размерам с населенными пунктами. Другое дело, что включение в их границы может повлиять на кадастровую стоимость участка, поэтому не всегда среди садоводов есть единое мнение. Им предстоит проводить общие собрания и договариваться», — подчеркнул представитель Росреестра.

Почти год назад, 1 марта 2022 года, вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и Жилищный кодекс, благодаря чему появилось определение двух категорий жилья: многоквартирный дом (здесь всем понятно) и дом блокированной застройки.

Подробно об этих изменениях BFM.ru рассказывал еще в ноябре 2021 года, когда Госдума приняла соответствующий законопроект в первом чтении. Поэтому сейчас напомним вкратце: ранее дома, сблокированные с другими жилыми домами, не признавались ни частными, ни многоквартирными. Собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы установить правовой статус объектов. Благодаря принятому федеральному закону № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» эта правовая неопределенность была исключена.

Одновременно был определен статус помещений, построенных в качестве блоков жилых домов блокированной застройки, права на которые были оформлены до 1 марта 2022 года. «Такие помещения признаны домами блокированной застройки, а также установлен порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующих изменений в отношении таких помещений», — решили напомнить в Росреестре. А заодно в рамках своей традиционной рубрики «Вопрос-ответ» еще раз рассказать*, в чем конкретно состоят нововведения годичной давности и как они повлияли и продолжают влиять на жизнь владельцев недвижимости.

Дом блокированной застройки — так этот тип недвижимости принято обозначать официально. Хотя жителям больших городов куда привычнее другие названия: лейнхаусы, дуплексы и самое распространенное — таунхаусы, малоэтажные жилые дома с изолированными входами без общего подъезда. В Россию этот вариант жилищного строительства пришел сравнительно недавно, в 1995 году; пришел — и надолго остался практически вне правового поля, как раз до принятия вышеупомянутых изменений.

Сегодня Градостроительным кодексом определены следующие признаки такой недвижимости. Дом блокированной застройки является жилым домом, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Его параметры во многом должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:

— число надземных этажей — не более трех;

— высота — не более 20 метров;

— сблокирован с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов;

— имеет отдельный выход на земельный участок.

Вместе с тем, в отличие от объектов ИЖС, для строительства домов блокированной застройки необходимо оформлять проектную документацию, до начала строительства получить разрешение на строительство и после его окончания — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. «В некоторых случаях проект строительства домов блокированной застройки нуждается в проведении экспертизы. Также необходимо принимать во внимание, что для блокированной застройки необходимо обеспечить строительство в том числе инженерных коммуникаций», — подчеркивают в Росреестре.

Важный момент — разница в правовом статусе блокированных и многоквартирных домов, обусловленная характером использования общего имущества. «В многоквартирных домах лестничный пролет, коридор, земельный участок и иное имущество находятся в долевой собственности, так что ни один из владельцев не сможет законно использовать его в личных целях. Дома блокированной застройки не предусматривают общие внутренние помещения, а также мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и прочее. Каждый владелец жилья может оформить автономно свой земельный участок в собственность», — объясняют эксперты Росреестра.

С марта прошлого года дома блокированной застройки можно ставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилой дом». При этом такие объекты не участвуют в региональных программах капремонта. А в случае реконструкции одного из домов потребуется согласие собственников всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду.

Теперь несколько слов о том, как изменить сведения о блокированных домах в ЕГРН, если дома эти были зарегистрированы до вступления в силу нового закона. Прежде всего необходимо отметить, что замена ранее выданных документов, внесение в них изменений, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении домов блокированной застройки — все это не является обязательным, осуществляется только по желанию правообладателей объектов недвижимости и не ограничивается каким-либо сроком. Документы, подтверждающие право на блок жилого дома блокированной застройки и полученные до 1 марта 2022 года, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

Однако в идеале бумаги все-таки лучше содержать в полном порядке. Чтобы изменить данные в ЕГРН об объекте блокированной застройки (привести в соответствие с требованиями действующего законодательства вид объекта недвижимости, назначение, а также вид разрешенного использования), собственники могут совместным решением уполномочить одного из владельцев таких домов на обращение в орган регистрации прав. Тогда ему в свою очередь необходимо будет подать туда заявление об учете изменений сведений ЕГРН от имени всех собственников.

Представление каких-либо документов, подтверждающих соответствие заявленных объектов недвижимости домам блокированной застройки, признаки которых определены в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса, не требуется. При этом сотрудники Росреестра особо обращают внимание: бывает, что в установленной градостроительным регламентом территориальной зоне, где расположены блокированные объекты, отсутствует указание на соответствующий вид разрешенного использования и утвержденные параметры строительства подобных объектов. Но это не ограничивает возможность граждан привести в соответствие с законом сведения о таких объектах, содержащиеся в ЕГРН.

За год взносы на капитальный ремонт выросли в большинстве российских регионов на 30-50% и более. При этом нет никакой связи между, с одной стороны, объемом и итоговым качеством работ, а с другой — размерами тарифов. То есть заоблачное повышение далеко от экономического обоснованного уровня. У региональных властей не хватает финансовых средств для выполнения задач в сфере ЖКХ, поставленных федеральным центром, а расплачиваться за эту прискорбную данность приходится жителям из своего кармана.

Рекордсменом оказалась Республика Марий Эл, где в январе взносы увеличились на 66,7% по сравнению с началом 2022 года. Далее следуют Алтайский край (49,7%), Свердловская область (46,5%), Еврейская АО (42,8%), Архангельская область (41,1%). Повышение произошло в 72 регионах, 13 субъектов воздержались от меры. В среднем по стране взнос на капремонт равен 10,12 рублей за квадратный метр. При этом несколько регионов не повышали размер платежа с момента появления государственной программы капремонта в 2014 году. Например, в Саратовской области он был первые проиндексирован за девять лет – сразу на 27% (до 8,05 рубля). В чем же причина столь резких изменений, спросили мы Константина Крохина, председателя Жилищного Союза, члена комитета по ЖКХ Торгово-промышленной палаты РФ.

— Ситуацию следует рассматривать в общем контексте индексации тарифов на коммунальные услуги, которая в рубежном для отрасли 2022 году проводилась два раза, — говорит эксперт. Хотя нам официально обещали повышение не более чем на 9%, в реальности тарифы выросли от 12% до 24%. Государство в лице региональных властей фактически дало отмашку на то, чтобы в сфере ЖКХ финансовое бремя легло на плечи граждан в еще большей степени. Капитальным ремонтом занимаются региональные операторы, а им не хватает средств для выполнения задач, поставленных федеральным центром. Речь идет о строительстве сотен миллионов квадратных метров жилья, а в отношении ЖКХ – проведению капремонта на сопоставимой площади. Таков общий тренд: главным денежным источником отрасли становится население.

— Насколько капремонт себя оправдывает с точки зрения интересов граждан, ради которых он, собственно, и проводится?

— Введенная в 2014 году программа капитального ремонта, по сути, узаконила фискальную меру взыскания налогов в централизованные фонды. Ее нельзя ни оспорить, ни отменить собранием собственников жилья. При этом, несмотря на большие объемы проводимых работ, их качество остается традиционно низким. Люди недовольны еще и тем, что сегодня они отстранены от процессов принятия решений, они не могут повлиять ни на сроки, ни на состав работ. Подрядчики не выполняют свои обязанности должным образом, рабочие постоянно что-то недоделывают или портят, и за них потом проходится переиначивать самим жильцам. И вот это испытание называется капремонтом? Нет, эта навязанная людям финансово-техническая процедура нужна именно подрядчикам, получившим тендеры у региональных властей. По сути, это очень выгодный механизм осваивания финансовых средств, которые имеют высокий процент собираемости и хорошую нормативную проработанность. Ведь нет ничего проще, чем собрать деньги с населения, направить их на какие-то нужды, а потом отчитаться: «Смотрите, какие мы молодцы, сколько домов и подъездов отремонтировали».

— И повышение тарифов на капремонт никак не лимитировано?

— Бремя, которое можно наращивать в отношении граждан, — не бесконечная величина. Судя по соцопросам, с декабря растет недовольство (пока в основном подспудное) ростом тарифов на ЖКХ, а стоимость капремонта чисто психологически попадает в этот ряд. Люди не видят никаких позитивных изменений. Системный монополизм остается некой нормой по умолчанию – и в коммунальном секторе, и в сфере управления домами. Качество услуг низкое, управляющие компании никак не назовешь клиентоориентированными. Деньги населения в их закрома уходят, а ком проблем нарастает. Откаты при проведении монтажных, подрядных работа достигают 30-50%. На этом фоне повышать сборы – значит, поощрять грабеж населения.

— Почему настолько большая разница в размерах индексации тарифов на капремонт по регионам?

-В максимальной степени (от 30% до 66%) их повысили их те регионы, которые долгое время держали низкую базу ставки. Но надо понимать, что и 2 рубля, и 7, и 9 – это политический тариф. На эти деньги нельзя ничего отремонтировать в принципе. Существуют независимые актуарные расчеты, показывающие, какова в реальности себестоимость капремонта типового жилого дома в России. В 2015 году это было около $300-400 за квадратный метр, сегодня – явно больше. Соответственно, на дистанции 25-30 лет (нормативный срок сбора) тариф должен быть не меньше 25-30 рублей за квадратный метр. Чтобы хотя бы для вида выполнять указания федерального центра о темпах реализации программы капремонта, приходится повышать ставки.

— Может ли само государство как-то их сдерживать?

— Нет. Все дело в самой системе «общего котла», ущербной по сути. Даже если вы установите ставку в 50 рублей за квадратный метр, это не поможет решить вопрос капремонта всего жилого фонда, зависящего также от стоимости материалов и работ, которая выросла где-то на 30-50% (при общей инфляции в 12%). Еще одна проблема «общего котла» — в хронической дефицитности, в том, что за счет новых домов ремонтируют старые. А на новые денег не остается. Ставки капремонта нельзя повышать де бесконечности, они не должны быть равны половине платежа за текущие комуслуги, как это сейчас наблюдается повсеместно. Из этой системы надо плавно выходить, поскольку рано или поздно мы упремся в тупик, столкнемся с падением платежей. В конце концов, есть мировой опыт: система кондоминиумов, широко развитая в Европе и США. Там капремонт производится по решению собственников, когда он им нужен. Люди собрались, провели и утвердили смету, и стали платить взносы. Деньги при этом не теряются, не обесцениваются, их никто не заберет на какой-то чужой «дырявый» дом. Будучи собственником, человек отвечает за состояние жилья. А если позволит довести до аварийности, жилье просто закроют, а человека выселят. А российская система капремонта – это финансовая пирамида: кому-то удалось заработать, а кто-то все потерял.

В каждом садоводческом товариществе есть владельцы участков, которые не платят взносы. На днях в СМИ появилась информация, что некие риелторские агентства вышли с предложением в Правительство РФ о том, чтобы принять закон об изъятии земли у таких горе-садоводов. «МК» решил спросить у самих дачников и экспертов, есть ли законодательная перспектива у такой инициативы. А главное, чего тут больше: желания помочь СНТ в борьбе с должниками или же хитрый замысел, как под благовидным предлогом отжать лакомые участки земли у СНТ?

Любой председатель СНТ признается, что должники — это его тяжкий крест и головная боль. Причины, по которым люди не хотят платить членские взносы в общий котел садового товарищества, могут быть разными: иждивенчество, безнаказанность, финансовые проблемы, фактический отказ от участка. И чем дальше СНТ находится от крупного города, тем больше таких должников. Там, где земля востребована, их практически нет, но если рыночная стоимость земельного участка ниже кадастровой, то, как правило, около 15–20% дачников «забывают» платить взносы.

«В нашем СНТ всего 250 участков. Из них распределено и куплено 120, остальные пустуют. Часть владельцев умерли, а наследникам дача не нужна. Кто-то получил землю от предприятия, думал строиться, но потом планы изменились, и все забросил. Нам нужно делать подъездную дорогу, она стоит 1 млн руб. Вопрос в том, как распределить взносы — на все 250 участков или только на 120, где реально живут люди? Но тогда получается, что 120 заплатят за остальные 130 пустующих. Как быть?» — спрашивает Галина Ульянова, председатель одного из подмосковных СНТ.

Вопрос, конечно, риторический, потому что СНТ нужно развиваться, а для этого необходимы деньги. Причем не только на строительство дороги, каждый год в СНТ составляют план работ: где-то нужно менять опоры освещения, где-то благоустроить территорию, ремонтировать ограждение поселка, да мало ли хозяйственных забот. Естественно, если 130 участков пустуют и там нет законных владельцев, то председатель постарается получить деньги с тех дачников, которые участвуют в жизни СНТ. Вот только они не хотят платить за себя и за того парня.

«Часть садоводов не хотят платить за пустующие участки. Ведь, по сути, это не их собственность, но вместе с тем это имущество СНТ, которое нам нужно содержать? — продолжает Галина. — Получается, люди хотят развития СНТ, но не хотят платить лишнего. А мне-то как быть? Ведь не будешь строить дорогу кусками, ты взнос сдал — вот тебе 20 метров дороги, дальше 100 метров поле, потом опять 20 метров дороги».

«По закону приходно-расходная смета садоводческого товарищества должна утверждаться общим собранием на весь земельный массив, — рассказывает эксперт в области дачного права Федор Мезенцев. — Если в СНТ 250 участков, то и взносы распределяться должны на всех. Как платить — решает общее собрание. Вариантов для расчета платежа может быть много, главное, чтобы соблюдался принцип равенства для всех. Конечно, поступление взносов напрямую зависит от активности председателя и правления. Если в товариществе ведется планомерная работа с должниками, а общее собрание проведено в соответствии с требованиями законодательства, то шансы выиграть дело в суде высоки. Должнику «прилетит» к оплате не только сумма взносов, но и расходы на юридические услуги вместе с начисленными пенями за весь период просрочки платежа».

Однако эксперт признает, что в ситуации, когда больше половины участков заброшены, председателю будет нелегко выполнять решения общего собрания, чтобы пополнить бюджет. Ведь смета утверждается на все 250 участков, а фактически взносы сдают меньше половины владельцев. По мнению Мезенцева, выход из этого долгового тупика есть: нужно активно сокращать количество заброшенных участков и злостных должников в СНТ. Причем это прямая обязанность председателя садового товарищества, считает он.

«Сегодня формально срок исковой давности — 3 года. Но опытные председатели знают, что можно взыскать долги и за более длительный период. Заявление о выдаче судебного приказа может быть подано в мировой суд за любой период. Решение принимается судьей единолично без вызова сторон, и, как правило, требования удовлетворяются в полном объеме. В случае отмены судебного приказа дело переходит на рассмотрение в исковое производство, и здесь уже взыскать взносы можно только за 3 года. Однако есть несколько законных и отработанных на практике способов, когда взыскать взносы можно и за пределами сроков исковой давности», — объясняет эксперт.

Например, подсказывает эксперт, можно на общем собрании СНТ принять решение, что скидка при оплате взносов для добросовестных собственников будет применяться, если за владельцем участка нет долгов более 7 лет. Как правило, такую скидку получает садовод, если не имеет задолженности перед товариществом в течение 3 лет, но при желании срок можно и увеличить. Например, не оплатил взносы в 2017 году — не получишь скидку в 2023 г.

Кроме этого решением общего собрания может быть перенесен срок оплаты взносов за прошлые периоды на текущий год. Если в 2023 г. принять решение о том, что срок оплаты взносов за 2015–2021 гг. продлен до 1 ноября 2023 г., то в этом случае срок исковой давности за этот период начнется только с 2023 г., и тогда можно будет в суде взыскать все старые долги.

Но вернемся к законодательной инициативе, которая наделала столько шума в прессе. Хотя ее авторы утверждают, что их идея рождена на благо СНТ. И они стараются решить проблему хронических должников и пустующих участков, но среди дачников у будущего закона отъема земли за долги больше противников, чем сторонников.

Главный аргумент оппонентов: строительный бизнес постарается отжать самые лакомые участки у дачников, причем в особой зоне риска окажутся те СНТ, что расположены рядом с Москвой, а заброшенные дачи на расстоянии 100 и более километров от МКАД им не интересны. Хотя проблема брошенных участков тем актуальнее, чем дальше земля находится от городов и перспективных поселков.

По словам Федора Мезенцева, эксперта в области дачного законодательства, последние 3 года в СМИ активно муссируется тема ликвидации СНТ и перевода их в населенные пункты. Поддерживают эту инициативу как застройщики, так и владельцы управляющих компаний. Первые вынуждены по экономическим причинам диверсифицировать свой бизнес со строительства многоквартирных домов (МКД) в пользу малоэтажной застройки. А вторые хотят расширить свою сферу влияния, добавив к обслуживанию помимо жилых комплексов еще и частный сектор. Показывают активную поддержку этим инициативам и некоторые депутаты. При этом большинство тех, кто говорит о развале СНТ, живет за городом в благоустроенных коттеджных поселках и не собирается ничего менять у себя. То есть как всегда: защита и благоустройство — для избранных, изъятие собственности и повышенные тарифы — для остальных.

«Идея упрощенного изъятия неиспользуемых или брошенных участков принадлежит бизнесу. Это вторая подобная инициатива, направленная на захват перспективной земли, которая «плохо лежит» в границах СНТ, — говорит Мезенцев. — На фоне прошлогодней инициативы о «дачной реновации», по которой в случае принятия решения 2/3 жителей (а как принимаются подобные решения при выборе «нужной» управляющей компании в многоквартирных домах, мы уже видели) территория СНТ пойдет под снос с последующей компенсацией собственникам недвижимости, а брошенные и неоформленные участки в таком случае достанутся застройщику (инвестору, девелоперу) за копейки. А теперь посчитайте потенциальную прибыль: возмещение собственникам будет по кадастровой стоимости, не говоря уже о том, что за «выморочку» и брошенную землю платить вообще не нужно, притом что цена 1 сотки в ближнем Подмосковье сейчас начинается от 1 млн руб.».

Эксперт считает, что уже в действующем дачном законодательстве есть достаточно рычагов, чтобы влиять на злостных должников по взносам в СНТ.

«Если председатель и правление ведут активную работу с должниками, то у них остаются только проблемные наследники, которые не вступают в права. Но и на таких хитрых жителей есть свой «гвоздь». Если наследники не оформляют документы, то и предоставление любых коммунальных услуг можно прекратить на абсолютно законных основаниях: запретить пользоваться автоматическими воротами на въезде, отключить водоснабжение или подачу электричества, — советует Федор Мезенцев. — Нет документов — нет и услуг, а также права участия в общих собраниях. Поэтому такие «недонаследники» будут вынуждены договариваться с действующим правлением и гасить долги».

Как правило, сумма задолженности по членским взносам не превышает 20–30% от кадастровой стоимости участка. Но в дальнем Подмосковье, где кадастровая стоимость шести соток в среднем составляет около 150 тыс. рублей, СНТ вполне может обратиться в суд для принудительного изъятия такой земли, если собственность оформлена. Вопрос в другом: а кому нужен участок за 120 км от Москвы на месте бывших торфоразработок?

Сложнее с брошенными пустыми участками: любые ограничения для них неактуальны. Поэтому грамотные председатели вынуждены обращаться в администрацию с просьбой признать такие земельные участки выморочными. Процедура длительная, местной власти заниматься этим неинтересно, так как в Московской области такие участки можно реализовать, либо выставив на торги право аренды, либо предоставив их льготникам, например многодетным. СНТ же заинтересовано в том, чтобы такое выморочное имущество по закону предоставлялось самому товариществу, которое по решению общего собрания сможет в дальнейшем им распорядиться и получить дополнительные средства для развития инфраструктуры. Поэтому нужен закон о передаче выморочного имущества в границах СНТ самому товариществу, а не государству. Это будет реальной поддержкой дачников.

«Если собственник участка известен, то с него можно взыскать долги за любой период на основании судебного приказа, но в случае оспаривания требований — только за 3 года в пределах сроков исковой давности. Полезным будет увеличение срока исковой давности по коммунальным платежам и взносам с 3 до 10 лет — вот эту инициативу садоводы с удовольствием поддержат», — уверен Федор Мезенцев.

■ ■ ■

КОММЕНТАРИЙ Владимира Шапкина, председателя комитета по имущественным отношениям и землепользованию Мособлдумы:

«Данная инициатива будет обсуждаться в Госдуме. Но даже если будет разработан на основе ее какой-либо законодательный акт, финальную точку в имущественном вопросе всегда ставит именно суд. По крайней мере, могу из практики сказать, что все имущественные дела всегда решаются через суд».

Все неиспользуемые участки условно можно разделить на 3 основные группы:

• полученные бесплатно первым землепользователем и никогда не использовавшиеся;

• участки с постройками, заброшенные владельцами;

• земельные участки и дома, владельцы которых умерли, а наследники не оформляют свои права (умышленно, чтобы не платить налоги, либо не хотят).

Застройщики предлагают покупателям квартиры с отделкой и без. Кажется, квартира под ключ — это удобно: получил ключи и сразу переехал. Но плюсы и минусы есть у обоих вариантов. Разбираемся, кому подойдет жилье с готовой отделкой, а кому лучше купить квартиру в бетоне.

Какие есть виды отделки

Застройщики сдают квартиры с несколькими типами отделки. Для покупателя разница состоит в цене, необходимости дополнительных работ и иногда — в дате переезда.

Без отделки

Покупатель получает бетонную коробку с окнами и базовой входной дверью, иногда — без межкомнатных перегородок. Электричество проведено до щитка в подъезде. Радиаторов отопления может не быть — только трубы.

Покупателю квартиры придется заказывать ремонт с нуля и ждать несколько месяцев, пока ремонт закончится.

Черновая отделка

Подразумевает, что в квартире есть перегородки. На полу — стяжка, стены выровнены штукатуркой. Электричество заведено в квартиру, установлены радиаторы отопления. Балкон застеклен.

Покупателю квартиры все еще нужно заказать отделку, но он потратит на нее меньше денег и времени.

Стоимость черновой отделки застройщик прибавит к цене квартиры — примерно 10 тыс. рублей за квадратный метр.

Предчистовая отделка

Ее еще называют White Box: стены и потолки в квартире белые, потому что покрыты шпатлевкой. На полу ровная чистовая стяжка. Сделана электрика: есть электрощиток в квартире, выводы под розетки, выключатели и светильники. Разведены трубы в ванной и на кухне.

Хозяину такой квартиры останется заказать только чистовую отделку, установить мебель и переехать. На все — месяц-полтора.

За предчистовую подготовку застройщик прибавит к стоимости жилья около 15 тысяч рублей за квадратный метр.

Чистовая отделка

Или отделка под ключ. Квартира готова к переезду: на стенах — обои или краска, на полу — ламинат или линолеум, потолки покрашены. Розетки и выключатели на месте. Есть сантехника: ванна, унитаз, раковины в кухне и санузле. Иногда застройщики даже устанавливают базовую мебель — например, кухонный гарнитур.

Если дом уже сдан на момент покупки, владельцу квартиры не нужно ждать — можно переезжать сразу. Если дом пока не сдан, после ввода в эксплуатацию придется подождать несколько месяцев.

За отделку квартиры под ключ придется доплатить в среднем 13-20 тысяч рублей за квадратный метр.

Стоимость отделки зависит от класса жилого комплекса, закупочных цен на материалы и перечня работ. При этом у каждого застройщика свое понимание отделки: например, встречаются квартиры White Box без перегородок.

Чтобы точно получить то, что ожидаете, спросите, что входит в тот или иной вариант отделки. Если есть возможность, посмотрите проекты в шоу-руме или в сданном корпусе. И внимательно читайте договор: в нем фиксируют перечень работ, которые застройщик проведет в квартире.

Квартира без отделки или под ключ: плюсы и минусы

Квартиры с черновой отделкой близки к варианту в бетоне, а White Box — к отделке под ключ. Поэтому здесь и дальше будем сравнивать квартиры без отделки, для которых хозяевам нужно организовать ремонт самостоятельно, с квартирами под ключ.

Отделка под ключ от застройщика
Ремонт без отделки

Время переезда

После выдачи ключей. Если дом уже сдан, ждать не нужно.

От 2 месяцев после начала ремонта.

Затраты времени

Нет — нужно только принять квартиру у застройщика.

Нужно нанять мастеров или ремонтную компанию, выбрать и купить материалы, принимать работу в несколько этапов.

Качество материалов

Обычно среднее или ниже среднего.

Любое на выбор хозяев квартиры.

Качество работ

Среднее или ниже среднего. Могут быть неровные стены или полы, огрехи в электрике, сантехнике, чистовой отделке.

Любое — зависит от исполнителей. Профессиональные бригады работают лучше — есть момент личной ответственности.

Дизайн

Типовой и нейтральный. Соседняя квартира отличается только мебелью.

Индивидуальный. Хозяева сами решают, какие купить отделочные материалы.

Уровень комфорта

Средний или низкий. В квартире не хватает светильников и розеток, электроточки расположены не там, где хотелось бы.

Средний или высокий. Розетки и светильники — на своих местах.

Какой вариант выбрать: квартиру с отделкой или в бетоне

Есть несколько ситуаций, когда новостройка с готовым ремонтом выгоднее:

— Если при покупке недвижимости в ипотеку не хватает на ремонт. Стоимость отделки включена в сумму, на которую он берет ипотеку. Можно сразу переехать и больше не платить за аренду. Ремонт под себя в таком случае делают через 3-5 лет.

— Если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду. Сразу после получения ключей можно завезти в квартиру мебель, опубликовать объявление и начать зарабатывать на жилье, не тратя время на ремонт.

Черновой вариант подойдет, если:

— Вы собираетесь сами сделать ремонт и готовы им заниматься.

— Хочется получить индивидуальный дизайн и высокий уровень комфорта в будущем.

— Вы готовы подождать несколько месяцев.

— Вы можете отложить деньги на отделку или взять на нее потребительский кредит.

Разница в стоимости отделки от застройщика и самостоятельного ремонта не так велика: для однокомнатной квартиры 33 кв. м она составляет 100-200 тысяч рублей. Поэтому сравнивать эти варианты по цене не всегда оправданно — разница скорее в целях, качестве работ и деталях.

А что собственно изменилось? Была жуткая пандемия, теперь спецоперация, дополненная мобилизацией. На повестке теперь скорее всего всегда будет маячить какой-нибудь переполох типа стремительного падения курса биткойна или ухода Данона из России. Для кого-то ужас-ужас, а кому-то новые невиданные доселе возможности. И прежде всего долгожданный передел, мощнейший социальный лифт, время молодых и сильных духом. В цене люди, в цене идеи, а вовсе не деньги.

Вы только посмотрите, как мы жили до всего этого. Коррупция, отсутствие какой-либо возможности роста, полная потеря ориентиров. И сегодняшнее очищение, пусть и болезненное, острое понимание, как много утрачено, потеряно, украдено. И ведь иначе нам было ну никак не проснуться! Болезней нет, друзья! А уж если болит, значит идет процесс излечения и очищения!

По моему глубокому убеждению, всякий кризис становится катализатором всех прогрессивных процессов. Так пандемия толкает к удаленной работе, что прогресс, однозначно. Без жестких передряг мы дряхлеем, самоуспокаиваемся, социальный лифт тормозит, а деньги становятся порою важнее людей. Вы посмотрите хотя бы нагрузку на фонд оплаты труда в 43,2 на бремя налогов (13-15%) — и страховых платежей (30,2%) при заработной плате в сравнении с налоговым бременем при получении дивидендов (всего 13%).

Если углубиться в арифметику, то на каждые 100 рублей фактически полученной заработной платы необходимо отдать 49,66 рублей, а на каждые 100 рублей дивидендов — всего 14,94 рубля. То есть выгоднее участвовать деньгами, а не своим трудом или творчеством, так что ли? Вот так бедный и беднеет, а богатый — богатеет.

Вопрос дня сегодняшнего, что обесценится, а если уж копнуть поглубже, то скорее так: ЧТО И В КАКОМ ПОРЯДКЕ ОБЕСЦЕНИТСЯ?

Мое глубокое убеждение, что обесценится прежде всего то, что и не стоит своей сегодняшней цены. Вот, к примеру, биткойн. Это ничто, цена чего только тем и обусловлена, что люди договорились это ценить и за это высокую цену платить. Никакой функции эта криптовалюта не несет, кроме пресловутой возможности платить в Даркнете.

Ну и деньги. Это же та же логика, что и крипта: просто люди договорились считать некие бумажки мерилом всего. А потом еще и умудрились считать бумажки, напечатанные именно в США — единым расчётным средством для всего мира, а уж сами американцы как-то запросто приняли решение вот так вот запросто не обеспечивать их золотом. И беспечно задолжали внешним долгом почти полтора своего ВВП. Перспектива этих конкретно бумажек, прямо скажем, не очень. Безысходность-то какая! Дефолт старика Байдена может, пожалуй, только тем и быть оправдан, что, мол, Путин начал спецоперацию. А какой чудесный повод при этом еще и старушку Европу прикрутить. Вот только как так случилось, что уже лет пять строятся по Украине укрепрайоны? Видно кто-то что-то знал. А уж если быть предельно честным, то прямо запланировал и готовился к этому.

Но оставим политику, давайте вернемся к бумажкам. Перспективы доллара туманны.

Рубль вообще имеет тренд следовать за долларом. И заявление о решении стабильно финансировать спецоперацию и грядущее восстановление значительной части территории Украины в совокупности с высокими военными расходами рублю стабильности не сулят. Известные нам данные по реализации новостроек хоть и многократно выросшие с жуткого октября 2022 года, все же пока могут быть названы печальными безо всякого преувеличения. А ведь в строительной отрасли задействованы до четверти всего населения страны. Будут печатать? А смогут не печатать? И о цифровом рубле — чем сегодняшний рубль не цифровой? Не умеете карточками пользоваться?

Что-то сдается мне у этих бумажных носителей, у денег вообще перспектива сомнительная. За их обесцениванием и недвижимость последует, да вот только, скорее всего не в таком темпе, ведь она-то как раз наполнена кирпичами и трудом и функция ее чаще всего понятна, и «землю не производят», помните? И она, недвижимость эта самая, на то и недвижимость, что движется с трудом. Во всех смыслах.

Падает медленней, с опозданием на 6-12 месяцев от рынка ценных бумаг и денег. При этом любые передряги с деньгами тормозят новые проекты, работая фактически на дефицит предложения на рынке недвижимости, что падение это в свою очередь притормаживает. Отсюда вывод о том, что в смутное время лучше пересидеть в кирпичах, в метрах, а не в бумаге.

Даже не говоря о том, что отдельные персоналии, покидая Россию, спешно прощаются со своими активами, отдавая их не за грош. Даже не говоря о том, что пассажиры самолета в Ереван просто зачастую морально не готовы жёстко торговаться и их психическое состояние позволяет рассчитывать на невиданный дисконт. Даже без всех этих деталей получается, что самое время сейчас — приобретать, перекладываться в реальные метры, в реальные активы в недвижимости.

Есть, правда и здесь существенные «но». По мнению футуролога Григория Ревзина, перспективы спальных районов плачевны. Безусловно разделяя его позицию, я бы сказал, что все эти бездушные коробки для хранения рабсилы приобретать не стоит точно.

Современным заводам-конвейерам рабсила в прежних масштабах не нужна, а огромные офисы могут утратить актуальность в виду стремительной цифровизации. И кому тогда все эти спальники? Ну, или вот хотя бы называемое почему-то «замком» убожество от Максима Галкина и Аллы Пугачёвой в деревне Грязь — это посмешище вообще ни за какие деньги покупать нельзя и бесплатно оно никому не нужно — одно сплошное бремя содержания. Если цель этого объекта хоть сколько-то отличается от безмерной персонально вашей любви к Великой Певице и ее мелковатому мужу, то упаси Господь…

А вот хорошее, гармоничное, качественное и достойное покупать нужно и даже следует.

Будущее прекрасно и достойных будущего объектов в России вовсе не так уж много.