Жильё для рабочих и небоскрёб для обеспеченных холостяков — как решали квартирный вопрос в России

Многие крутые идеи в архитектуре — советские дома-коммуны, современные апарт-комплексы с эксплуатируемыми крышами и библиотеками — взяты из дореволюционных проектов.

Дом дешёвых квартир Солодовникова (два корпуса: ул. Гиляровского, 65, ст. 1 / Напрудный переулок, 17 и ул. Гиляровского, 57)

Айрат Багаутдинов, историк архитектуры, автор проекта «Москва глазами инженера»:

В начале XX века каждый шестой москвич (это 170–200 тысяч человек, в основном рабочие заводов) относился к так называемому коечно-каморочному населению. Люди жили в ночлежках с очень плохими санитарными условиями, где на каждого приходилось 5–6 квадратных метров (обычно в общих комнатах). Санузлы, как правило, располагались на улице, электричества и горячей воды не было, отопление было печным, кухни — общими. Стоило такое жильё 5–6 рублей в месяц.

С этим нужно было что-то делать — и первыми проблему стали решать благотворители.

Идея: Предприниматель, рантье, владелец крупного торгового пассажа и меценат Гаврила Солодовников у Владимира Гиляровского в книге «Москва и москвичи» показан скрягой. Но большую часть своего состояния — более 20 млн царских рублей (порядка 120–150 млрд современных рублей, сумма зависит от метода пересчёта) — он завещал на строительство училищ и социального жилья нового типа.

В 1906–1908 годах фонд Солодовникова построил в Москве два дома для рабочих: один — для холостяков, другой — для семей. Оба здания обладали удобствами, которыми могли похвастать не все богатые дома того времени. А чтобы аренда была доступной для рабочих, фонд доплачивал за коммунальные расходы из своих средств.

Строительству других социальных домов на средства фонда Солодовникова помешали война и революция.

Архитектурные особенности: Фонд Солодовникова пригласил одних из самых именитых и дорогих архитекторов того времени: Мариан Перетяткович (автор ряда банковских зданий в Петербурге) спроектировал дом для холостяков, а Иван Рерберг (будущий автор Киевского вокзала) — семейный дом. Это было необычно: даже сегодня для строительства социального жилья известных архитекторов приглашают редко.

Здания красно-белых цветов относятся к неоготике. Вероятно, идея была в том, что рабочие привыкли к образу готической фабричной архитектуры — вот и дома для них должны строиться в том же духе.

Корпус для холостяков открылся 5 мая 1909 года — это было здание с центральным водяным отоплением, электричеством, горячей водой и санузлами. Для социального жилья того времени это было просто невообразимо.

Дом был рассчитан на 1155 квартирантов. Большинство комнат имели площадь от 4,5 до 6 квадратных метров с минимальным набором мебели: железной кроватью, поднимающейся к стене, столом и табуретом. В здании было всё необходимое для жизни: столовая, баня, прачечная, летняя душевая и даже амбулатория с врачом. Кроме того, в доме Солодовникова была собственная библиотека для жильцов — по сути, аналог современного коворкинга, где можно почитать и отдохнуть.

Комната стоила 4–5 рублей в месяц — дешевле, чем койка в ночлежке.

Сегодня

В этом доме находится научно-исследовательский институт природных, синтетических алмазов и инструмента (ВНИИ АЛМАЗ), часть помещений сдаётся в аренду.

Второй корпус дома Солодовникова был предназначен для семейных рабочих. Здесь было 200 однокомнатных квартир размером 22–29 квадратных метров (но без кухонь). На каждом этаже находились по 4 кухонные зоны, с отдельной плитой, столом и местом в холодной кладовке для каждой семьи. А ещё здесь были бесплатные ясли и детский сад — ранее недоступная услуга для жён рабочих. Инженерия (то есть отопление, вода и свет) в этом здании была такая же, как в первом; а ещё столовая и своя продуктовая лавка, баня, амбулатория, прачечная и библиотека.

Стоило такое жильё 10 рублей в месяц для одной семьи.

Сегодня

В этом доме находится Центральный Союз Потребительских Обществ РФ (Центросоюз).

Первый «тучерез» (небоскрёб): коммерческий дом архитектора Нирнзее (Большой Гнездниковский переулок, 10)

Идея: Московский архитектор Эрнст-Рихард Нирнзее в начале XX века купил здесь старую усадьбу и построил в 1913 году на её месте один из первых московских небоскрёбов (тогда их называли  «тучерезами»): порядка 40 метров в высоту (10 этажей с высокими потолками).

Но важна была не только высота. Это был успешный бизнес-проект с развитой внутренней инфраструктурой и сервисом — прообраз современных апартаментов в Сити. Нирнзее построил дом для служащих и клерков с удобной для жизни молодого человека тех лет инфраструктурой. Так, в этом доме был ресторан на крыше, кинотеатр и смотровая площадка. В цокольном этаже разместился театр-кабаре «Летучая мышь» Никиты Балиева.

Нирнзее предполагал, что жильцы смогут использовать апартаменты как второе, городское жильё, — а их семьи будут жить в усадьбах в отдалении от центра.

Благодаря такому попаданию в целевую аудиторию Нирнзее смог удачно продать дом перед революцией петербургскому бизнесмену Дмитрию Рубинштейну за 2,1 млн рублей (у которого, конечно, этот дом потом просто забрали).

Архитектурные особенности: Как и многие работы Нирнзее, дом выполнен в духе модерна; уличный фасад облицован глазурованной керамической плиткой, фронтон украшает майоликовое панно, предположительно, созданное по эскизу известного театрального художника начала века Александра Головина (автора картин с танцующим Мейерхольдом и эффектным Шаляпиным в образе Бориса Годунова).

В доме были компактные, меблированные квартиры по 28–47 кв. м с высокими потолками, но без полноценных кухонь (там был только маленький бытовой уголок, чтобы разогреть обед). Зато на каждом этаже дежурил трактирный слуга (половой), ему можно было заказать доставку блюд из ближайшего ресторана.

В советское время в доме сделали общие кухни, которые просуществовали там до 1980 года; а позже свои кухни появились во всех квартирах.

Интересные факты: Когда к власти пришли большевики, всех прежних  жильцов выселили и заехали туда в основном партийные работники (например, отец и брат Льва Троцкого), здание стало называться Четвёртым домом Моссовета. Впрочем, прожили многие из них там недолго: во время сталинских репрессий 1933–1938 годов их семьи выслали, а их самих расстреляли.

В небоскрёбе Нирнзее в одно время располагалось несколько редакций газет. В офисе одной из них Михаил Булгаков встретился с Еленой Шиловской, которая стала его женой и прообразом Маргариты в его культовом романе. А Владимир Маяковский посвятил дому Нирнзее несколько строк:

Помните,
дом Нирензее стоял,
Над лачугами крышицу взвеивая?
Так вот:
теперь
под гигантами грибочком
эта самая крыша
Нирензеевая. 

Кроме того, дом Нирнзее очень часто попадал в кино — только в СССР здесь снимались отдельные сцены «Служебного романа» Эльдара Рязанова и «Курьера» Карена Шахназарова.

Сегодня

Дом жилой, в нём можно купить квартиру — в среднем цена составляет 19–20 млн рублей за 40–50 кв. м; за счёт высоты потолков большая часть студий переоборудованы в двухуровневые апартаменты. Иногда встречаются предложения 2–3-комнатных квартир, их цена стартует от 25 млн. А ещё здесь располагается учебный театр ГИТИС.

Купить билет на экскурсию по этим и другим экспериментальным домам можно на сайте «Москва глазами инженера» .

0
Подробнее

Советский дом-мечта — с бассейном и танцплощадкой на крыше

В 1960–70-е архитекторы СССР стали возвращаться к идеям домов-коммун из 20-х. Было очевидно, что строить дома как «фабрики для жилья» не стоит, но идея проекта с небольшими индивидуальными квартирами и суперразвитой инфраструктурой вдохновляла.

Айрат Багаутдинов, историк архитектуры, автор проекта «Москва глазами инженера»:

Натан Остерман, один из интереснейших советских архитекторов-модернистов, развивал идею архитектуры соучастия — он собирал фокус-группы из молодёжи и спрашивал у людей, в каких домах они хотят жить. Созданный им Дом нового быта на Шверника стал настоящим домом мечты.

Дом нового быта на Шверника (Дом аспиранта и стажёра МГУ), 1965–1971 гг.

Идея: интегрировать в один жилой комплекс всю возможную инфраструктуру, чтобы в нём было максимально удобно жить. Список объектов собрали по соцопросам людей — и решили сделать всё, что они хотят (этакий дом ожившей мечты). Так получился проект дома с самой богатой инфраструктурой в СССР (а может быть, и в мире).

Что входило в проект: 2 корпуса с меблированными квартирами (чтобы сэкономить место, кухни должны быть в виде ниш, с компактной электроплитой, мойкой и холодильником), а чтобы контролировать освещённость в комнатах, лампы в квартире должны были перемещаться в плоскости потолка — по специальным направляющим. На каждом этаже располагались общие кухни-доготовочные (по задумке, в местном магазине можно было купить полуфабрикаты и приготовить их на общей кухне, чтобы не делать этого в квартире) и столовые-гостиные — в них удобно было собираться с друзьями.

Корпуса соединялись перемычкой с эксплуатируемой крышей — там должен был быть солярий для загара с шезлонгами и теневые навесы для отдыха (с местами для сна на открытом воздухе), а также танцплощадка с эстрадой. В самой перемычке архитекторы разместили столовую, фойе с зимним садом и оранжереей, спортивный зал, бассейн, детский центр, центр медобслуживания, небольшую гостиницу, музыкальный салон и актовый зал универсального использования.

Плюс ко всему там хотели сделать: радио- и киностудию, буфет, бар, бильярдную, прогулочные зоны во дворе и крытую детскую площадку.

Что получилось в итоге: Проект признали слишком дорогим и реализовали только часть задумок (столовую, бассейн, актовый зал); причём он стал не жилым домом, а общежитием для стажёров, аспирантов и преподавателей МГУ.

Интересные факты: В фильме «Ирония судьбы» врач Женя Лукашин, возвращаясь в Москву, проходит вдоль галереи перемычки между корпусами ДАС — для Эльдара Рязанова этот дом был неким символом гуманного, нестандартного подхода в строительстве жилья.

А в фильме «Любить человека», который рассказывает про архитектора, мечтающего проектировать экспериментальные дома, главный герой попадает на стройку ДАС и ему проводят экскурсию — тогда ещё предполагалось, что это будет именно дом нового быта и все задумки получится реализовать; поэтому этот фильм можно смотреть как документальное свидетельство большой архитектурной мечты.

Что стало с домом сегодня: там расположено общежитие МГУ

0
Подробнее

Первые хрущёвки, про которые Шостакович написал оперетту

Модернизм в архитектуре СССР — дома, которые строили в эпоху Хрущёва и Брежнева, — был во многом похож на архитектуру авангарда 1910–1920-х годов. Переосмысление идей «коллективного» быта привело к появлению нескольких интересных проектов, которые потом, при массовом тиражировании, превратились в кварталы хрущёвок и брежневок.

Айрат Багаутдинов, историк архитектуры, автор проекта «Москва глазами инженера»:

Архитекторы-модернисты вернулись к идее переустроить быт с помощью архитектуры, которая была популярна в эпоху авангарда. Однако в отличие от домов-коммун 1920-х, которые вынуждали жильцов соблюдать определённый уклад, модернисты старались применять более гуманный подход.

Так, в 1962 году появился проект Нового Арбата. Изначально эти бетонные «книжки» задумывались как дома нового быта для молодых советских семей. Здесь должна была быть развитая инфраструктура (библиотека, детский сад и ясли, комнаты для кружковых занятий, эксплуатируемая кровля, спортивный зал, механизированные прачечные, кладовые для хранения велосипедов и лыж и так далее).

Но здания сделали офисными: есть легенда, что после убийства Кеннеди Хрущёв испугался, что молодые советские семьи могут повести себя как-то не так — а Новый Арбат был правительственной трассой — и отдал эти здания чиновникам.

Более поздний, уже брежневской эпохи, проект домов нового быта — микрорайон Северное Чертаново с ленточным функциональным зонированием. Сначала вы проходите парковую ленту (с прудами и дорожками), потом — общественную (магазины, спортзал, бассейн, школа, поликлиника), а затем попадаете в жилую часть района с зелёными дворами без машин. В самих домах были квартиры улучшенной планировки и светлые парадные с уютными зимними садами. Предполагалось, что такие «образцовые» микрорайоны будут строить по всему Союзу (в итоге он так и остался единственным).

Зато активно строили кварталы хрущёвок — они оказались первым большим проектом жилого строительства эпохимодерна, который был признан успешным. Успешным — потому что дома были недорогие, возводились быстро и решали главную задачу того времени: каждой советской семье — отдельную квартиру.

9-й квартал Новых Черёмушек (1956–1959 гг). Очерчен улицами Дмитрия Ульянова, Гримау, Шверника и проспектом 60-летия Октября

Идея:  Построить микрорайон принципиально нового жилья — индустриального, которое производится поточно, а не индивидуально. В итоге и обходится дешевле, и возводится быстрее.

Индустриальное строительство было призвано решить проблему тотальной нехватки жилья в стране. Нормальных домов — с канализацией, светом, отоплением и водой — не хватало и до революции. И проблема становилась всё серьёзнее в связи с массовым переселением людей из сёл в города. А после войны жилья стало ещё меньше — города были разрушены.

Сталинская архитектура — эффектная, но дорогая и «медленная» в строительстве — кардинально проблему с дефицитом жилья не решала. Так, только одна высотка МГУ стоила столько же, сколько городок из пятиэтажек на 40 тысяч жителей. В 1960-е власти стали понимать, что такой подход устарел. «Они тратят народные деньги на никому не нужные красоты, вместо того, чтобы строить проще, но больше», — говорил Хрущёв про архитекторов сталинской эпохи.

9-й квартал Новых Черёмушек стал одним из первых таких экспериментальных районов. Здесь архитекторы пробовали разные подходы в строительстве домов, чтобы потом уже выводить в тираж те идеи, которые будут успешными.

Архитектурные особенности: здания тут строились типовые и «попроще»: стоимость квадратного метра быланиже на 8–10%, метраж квартир меньше, потолки ниже, а материалы отделки — дешевле (паркетная доска и линолеум вместо паркета). Зато каждая семья получала отдельную квартиру, а не комнату.

Наконец, фасадные решения были тоже упрощенными — это ещё один признак модерна: в эту эпоху признали неприличным лишнее украшательствои главным принципом стало Less is More — чем меньше, тем лучше. А чтобы фасады домов не казались скучными, их оформляли сочетанием белого и красного кирпича (например, красным выкладывали линии под окнами, немного подчёркивая их).

Всего было построено 13 четырёхэтажных домов и 3 восьмиэтажные башни плюс социальная инфраструктура. Первые пятиэтажки в Черёмушках были кирпичными, дальше пошли уже панельные. Район продумали и оборудовали намного лучше, чем более поздние массовые кварталы хрущёвок: тут в каждом дворе имелся плескательный летний бассейн для детей, автомобилям был закрыт въезд в жилую часть района (разрешался только для экстренных случаев), между домами проложена сеть прогулочных дорожек, а дворы озеленены по ландшафтному проекту. После выхода хрущёвок «в тираж» таким уже не занимались — предполагалось, что новосёлы сами посадят деревья. Так все и делали, но на ландшафтный дизайн это не походило.

Интересные факты: Пожалуй, это единственный в мире квартал типового жилья, которому посвятил музыку великий композитор: в 1959 году Дмитрий Шостакович сочинил оперетту «Москва, Черёмушки», которая рассказывала историю москвичей, переезжающих из коммунальных квартир в новые дома. А ещё спустя пару лет режиссёр Герберт Раппапорт поставил экранизацию оперетты — уже под названием «Черёмушки».

Что стало с микрорайоном сегодня: Пока он остаётся на карте Москвы и в программу реновации попало только 2 дома.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/pervye-hrushchyovki-pro-kotorye-shostakovich-napisal-operettu/

0
Подробнее

Конституционный суд разрешил забирать у должников и единственное жилье

 Решение принято после рассмотрения иска гражданина, который десятилетиями добивался возврата долга от своей знакомой.

Конституционный суд РФ отменил полный запрет обращать взыскание по исполнительным документам на единственное жилье должников. Такое решение суд вынес, рассмотрев ситуацию, в которую попал житель Калужской области Иван Ревков.

 

Он много лет назад дал в долг знакомой определенную сумму, а та не вернула. В 1999 году Ревков потребовал деньги через суд. Исполнительное производство возбудили только в 2006 году, оно до сих пор не исполнено, поскольку в 2009 году заемщица купила в Обнинске квартиру площадью 110 квадратных метров, а позже объявила себя банкротом, сообщили в пресс-службе суда.

 

За эти годы сумма долга была проиндексирована и возросла до 4 млн рублей. Ревков настаивал в суде на продаже квартиры, однако ему отказывали на основании ст. 446 ГПК РФ, которая запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи.

 

В Конституционном суде пришли к выводу, что дело Ревкова подлежит пересмотру. По решению суда, наложить взыскание на единственное жилье для погашения долгов можно при соблюдении некоторых условий. В частности, должника нельзя оставить без жилого помещения в соответствии с нормативами площади в том городе или поселке, где он проживает. Также суды должны брать во внимание размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. В то же время взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другой населенный пункт — только с его согласия.

 

Свежее решение суда обязывает законодательные власти внести изменения в гражданское процессуальное законодательство и учесть в нем возможность взыскания жилья, когда его площадь превышает потребности должников.

 

Алексей Земляков
Источник: 66.RU
0
Подробнее

Оформить права на квартиру в одном регионе теперь можно из любого другого

Подать документы в Росреестр теперь можно по экстерриториальному принципу в многофункциональных центрах (МФЦ) всех регионов страны, заявил руководитель ведомства Олег Скуфинский.

Прием документов экстерриториально идет в трех тысячах МФЦ и на сайте Росреестра. Воспользоваться услугой могут как физические, так и юридические лица. Пока эта услуга предоставляется не во всех МФЦ, уточнили в пресс-службе ведомства, но такие центры теперь есть в каждом регионе.

В Госдуме предложили упростить покупку недвижимости за маткапитал

«Теперь граждане, проживая в одном регионе РФ, дистанционно могут поставить на учет и зарегистрировать права на любое недвижимое имущество, находящееся в другом», — рассказал глава Росреестра.

Услуга подачи документов по экстерриториальному принципу пользуется популярностью. За 2020 год Росреестр обработал 478 тысяч таких заявлений.

«Услуга подачи документов по экстерриториальному принципу является очень своевременной, так как многие люди из северных регионов приобретают недвижимость на юге. Возможность подать документы онлайн или в МФЦ своего региона — определенный драйвер рынка недвижимости, который решил проблему отказа от операций с недвижимостью в силу сложной логистики процесса и высокой затратности», — отметил президент Российской гильдии риелторов, член Общественного совета при Росреестре Игорь Горский.

Экстерриториальный принцип оказания услуг Росреестра — это возможность обращаться за госрегистрацией прав и постановкой на государственный кадастровый учет независимо от места расположения объекта недвижимости. Регистрацию проводит подразделение по месту нахождения недвижимости на основании электронных документов, созданных органом регистрации по месту приема документов.

Сроки оказания экстерриториальных услуг — те же, что и при обычном способе подачи документов: пять рабочих дней для кадастрового учета, семь рабочих дней — для регистрации права собственности, а для одновременной процедуры кадастрового учета и регистрации прав — десять рабочих дней.

Источник: https://rg.ru/2021/04/26/oformit-prava-na-nedvizhimost-teper-mozhno-iz-drugogo-regiona.html

0
Подробнее

Продажа с подвохом, Почему не стоит покупать «ДЕШЕВО»

Малыши верят в Зубную фею и Деда Мороза, а некоторые взрослые — в шанс купить недвижимость по бросовой цене. Какие варианты должны вызвать подозрения? Циан.Журнал собрал различные примеры, когда продавцы предпочли деликатно умолчать о чем-то важном.

Немало случаев, когда собственники совершенно случайно «забывают» сообщить главное, а жаль: столько бы времени сэкономили — себе и риелторам, покупателям.

СТОП-СЛОВА

Руководитель «Агентства ФЛЭТ» Елена Толстикова составила перечень словосочетаний и особенностей объявлений, которые должны насторожить потенциального покупателя.

1. «Продается без посредников», «агентам не звонить» и т. д. Покупатель, подбирающий квартиру без риелтора, даже обрадуется, не подозревая, что за этим, вероятно, стоит попытка утаить какую-то информацию, избежать ненужных вопросов и свидетелей.

2. «Только писать», «не могу говорить по телефону, общаюсь только в сообщениях». Конечно, это удобнее, но в таком важном деле, как покупка недвижимости, выглядит странно. Складывается ощущение, что человек прячется или выдает себя за другого.

3. «Продается без просмотров». Обычно это означает, что в квартире кто-то уже живет и выселяться добровольно явно не желает. Вероятно, жильцы даже не в курсе, что их квартира или дом выставлены на продажу.

4. «Все вопросы — по телефону», при этом в объявлении указана минимальная информация. Продавцы что-то скрывают и не хотят об этом писать в объявлении, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей.

5. Объявления без фотографий. Два варианта: либо объект находится в ужасном состоянии, либо продавец имеет определенный (и не очень подходящий для сделки) склад характера, иначе он не поленился бы сделать фотографии дома, подъезда и т. д.

Догонят и еще дадут

Что заставляет людей в принципе рассматривать заведомо сомнительные лоты, выставленные на продажу? Среди самых распространенных аргументов такие: «люди не ориентируются в рынке, поэтому выставили свой дворец за копейки», «они наверняка хотят побыстрее продать что-нибудь ненужное, чтобы сразу купить что-нибудь нужное», «да просто продавцы богатые и им неважно — миллионом больше, миллионом меньше».

Страсть к халяве неистребима: помните объявления о продаже зарубежной недвижимости по €1? Собственная вилла в Италии, да еще и даром! На практике выяснялось, что дешевле приобрести обычную виллу за сотни тысяч евро: ее хотя бы не придется в срочном порядке восстанавливать в соответствии с государственными требованиями.

Но и у нас хватает подобных предложений. Вот, например, такое объявление (сейчас оно уже снято с публикации, но у редакции все ходы записаны):

«Особняк без внутренней отделки: 1373 кв. м, (зарегистрирован жилой дом 2012 г.), из них жилая — 475 кв. м. Пять уровней: три жилых этажа + цокольный этаж + мансарда. Высота потолков — 4,7 м. Подземный гараж на четыре авто, бассейн. четыре отдельных входа. Летняя веранда. Электричество 380В; 20 КВт по ТУ, проводка разведена. Газ по границе участка (высокого и низкого давления). Земля — 20 соток. Капитальный забор с двух сторон. Удобный, круглогодичный подъезд с Егорьевского шоссе. Рядом ж/д станция (5–7 мин пешком), супермаркет. Охраняемая территория. Возможен обмен на жилую недвижимость. Цена на обмен по кадастровой стоимости. Сделка нотариальная (то есть все документы проверяет нотариус, копии НЕ предоставляю)».

Добавим, что дом находится в 18 км от МКАД. За неполные 12 млн рублей такой лот (а ведь еще бассейн, гараж, инфраструктура) — просто подарок! По мнению Елены Толстиковой, объявление должно было озадачить как минимум отказом собственника предоставить копии документов: «Обычно работаем от обратного: нам показывают документы, мы их изучаем и видим, если с ними что-то не так. Тут заранее предупреждают, что показывать их не будут: кто же пойдет на сделку, не видя документов!»

Бывает, что объект продают по подложным документам — настоящий собственник даже не в курсе происходящего.

ЧАЩЕ ВСЕГО ТАКИЕ СХЕМЫ ПРОВОРАЧИВАЮТСЯ С АРЕНДНЫМИ ОБЪЕКТАМИ, ПРИЧЕМ НАНИМАТЕЛЬ-ЖУЛИК ПРОДАЕТ ЖИЛЬЕ ПО ПОДДЕЛЬНОМУ ПАСПОРТУ ИЛИ ДОВЕРЕННОСТИ.

Чтобы привлечь внимание к объекту, в объявлении о продаже будет максимум красивых фото, минимум информации по делу и, разумеется, очень соблазнительная цена.

Плесень, протечки, ветра и прочие скрытые дефекты

Скрытые недостатки дома/квартиры часто повторяются: к примеру, регулярные протечки, живность под паркетом или же неудачное расположение, когда жилье продувается всеми ветрами. Когда дом или квартира в плохом состоянии (например, поражены черной плесенью, со сгнившими перекрытиями и т. д.), продавец в объявлении об этом, разумеется, умолчит.

«У нас был такой лот: квартира выходила на Неву в месте, где постоянно дуют очень сильные ветра. Если покупатель не знает особенностей района и приобретает квартиру летом, когда этой проблемы нет, зимой ему предстоит мучиться от холода», — комментирует партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.

Бывает и другая проблема схожего жанра: у объекта есть недостаток, но исправлять его некому. Эксперт приводит историю клиента своей компании. Тот является собственником элитной квартиры площадью 1 тыс. кв. м на предпоследнем этаже. После очень дорогого ремонта у него начал протекать потолок.

Собственник квартиры на последнем этаже постоянно живет за границей — связаться с ним нереально. В итоге непонятно, кому предъявлять претензии и кто виноват. Строителям, которые допустили ошибки? ТСЖ, которое не обслуживает крышу и мансардные площади? Собственник квартиры на верхнем этаже, у которого подтекает кран? Установить нельзя, а протечки продолжаются с печальной периодичностью. Такое положение дел побудило собственника выставить квартиру на продажу с дисконтом — лишь бы от нее избавиться (и желательно до того, как покупатель обнаружит недостатки).

Развод и раздел имущества

Недавно риелтор Яля Дуплинская столкнулась с неприятной ситуацией: продавалась «трешка» с хорошим ремонтом по прекрасной цене. «У квартиры двое собственников — бывшие муж и жена. Во всяком случае, мы с моим клиентом-покупателем так считали. Оказалось, что жена продала свою долю третьим лицам, а бывшему супругу свою долю даже не предлагала, хотя это положено по закону. Квартиру пытались продать быстро и со скидкой. Конечно, мы прошли мимо».

Раскусить схему Яле Дуплинской удалось только за счет опыта. Узнав, что собственница (бывшая жена и владелица половины квартиры) избавилась от своей доли всего за месяц до полной продажи квартиры, риелтор насторожилась. Эксперт нашла информацию о новом владельце в интернете — этот человек фигурировал как квартирный рейдер, известный Мосгорсуду.

Иногда с большим дисконтом продаются объекты при разделе имущества. И той и другой стороне хочется побыстрее покончить с процессом, но нужно внимательно оформлять документы, чтобы потом один из бывших супругов не опротестовал сделку, отмечает Илья Паршиков, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге.

Скидка на «долговую» квартиру

Подозрителен вариант, когда продавец предоставляет очень ощутимую скидку — сразу возникает вопрос о долгах.

«Собственник задолжал приятелю крупную сумму — она была соразмерна стоимости продаваемой им квартиры. Он очень торопился выйти на сделку и получить наличные, а скидку аргументировал тем, что в квартире сделана перепланировка. Выяснилось, что продавец изрядно задолжал не только своему знакомому — в скором времени приставы должны были наложить на эту недвижимость арест», — такой пример из практики вспоминает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Даже если сделка по «долговой» квартире и состоится, новые собственники рискуют столкнуться с последствиями позже, добавляет Станислав Данилов. По его словам, когда квартира продается подешевле для того, чтобы ее собственник рассчитался с долгами, у покупателя возникают два риска.

Первый: продавцу не удастся до конца рассчитаться с кредиторами, они начнут его банкротить и оспорят эту сделку: очевидно, она совершена по цене, которая ниже рыночной. Один из сценариев — кредиторы взыщут с покупателя реальную рыночную стоимость этой отчужденной квартиры.

Второй риск: продавец расплатится с долгами, но позже возьмет и передумает, заявив, что сделка была совершена на кабальных, заведомо невыгодных условиях и что в обычной ситуации он бы никогда не продал квартиру по такой цене.

Это вполне официальное основание для признания сделки недействительной. Поэтому покупателю всегда необходимо тщательно проверять имущественное положение продавца и получать все юридические заверения и гарантии того, что квартира продается не в стрессовой ситуации.

Другая история с «неправильными» владельцами. В одной из квартир, которую продавала Яля Дуплинская, был прописан человек, отбывающий срок. Собственники собирались продать квартиру вместе с прописанным в ней «сидельцем», предложив потенциальным покупателям ощутимый дисконт. Дело решилось иначе: заключенный получил условно-досрочное освобождение.

Дом с сюрпризом

Вторичная загородная недвижимость — это всегда кот в мешке, говорит Юлия Дымова, один из принципиальных моментов — инженерные коммуникации.

«Их наличие достаточно сложно проверить, иногда даже при визуальном осмотре объекта. К примеру, если из крана в санузле течет вода, это не значит, что она есть во всем доме и на участке. Точно так же пролегающая рядом с домом желтая труба не гарантирует наличие в доме газа», — поясняет эксперт.

Лет 10–15 назад в практике агентства Est-a-Tet был случай, когда собственник имитировал наличие центрального газопровода, закопав на участке газгольдер и покрасив в желтый цвет трубу вокруг дома. При этом хозяин не просто изобразил в доме наличие газа, а утверждал, что с учетом этой опции продает дом по заниженной цене, поскольку торопится по личным причинам.
На заметку: в домах, которые продаются в Московской области, наличие газа подтверждается договором с Мособлгазом.

Риелтор Ирина Горбачева подсказывает, что иногда проблема кроется в неожиданно высоких платежах: «Несколько лет назад изменилась схема начисления налога на имущество — было введено повышение коэффициента. Год от года налог становится все выше, но не все собственники оказались готовы к такому повороту событий. То же самое касается роста ежегодных взносов за обслуживание в загородных объединениях — некоторые коттеджные поселки повышают сбор ежегодно и значительно, это тоже становится причиной продажи. Покупателю стоит поинтересоваться, как часто и значительно ли повышаются выплаты и прописано ли это в уставе».

Кроме того, говорит Ирина Горбачева, порой вынуждают избавляться от загородной недвижимости большие платежи за ЖКУ.

Владельцев способны довести до отчаяния счета за электричество. В практике эксперта была продажа, связанная именно с этим: была неправильно сложена печь, и отапливать дом ей было невозможно — приходилось пользоваться электрическими обогревателями. В итоге ежемесячные счета за электричество доходили до 10 тыс. рублей — слишком высокая цена.
«Продавцы тогда поступили честно и сделали скидку покупателям, — вспоминает риелтор. — Но если бы они промолчали, то покупатели и не заметили бы подвоха: сделка проходила летом, и проверить реальное положение дел было сложно. В таких ситуациях выручит просмотр платежек и вызов эксперта, но перед выездом на просмотр, конечно, провернуть это нереально».

Статус участка и веселые соседи

Еще один способ «сравнительно честного отъема денег» приводит Илья Паршиков: «Собственник-аферист пытался продать дачный участок, заложив его в банк перед самой сделкой. Он рассчитывал получить деньги на этапе сдачи документов».

Кроме того, некоторые пытаются продавать дома, возведенные на землях лесного фонда, где строительство частных домов в принципе запрещено.

Клиент Яли Дуплинской поведал такую историю: через его земельный участок проходила газовая магистраль (это накладывает массу ограничений на любое строительство), поэтому он быстро продал свой объект по цене ниже рыночной.

И наконец, проблемы с соседями. В практике Ильи Паршикова была история, когда участок пытались продать по сниженной цене, пока буйный сосед уехал в командировку и не нарушал общего спокойствия.

В другом случае выяснилось, что недалеко от участка находится питомник по разведению собак — во время кормления лай и вой раздаются на всю округу. Выяснить подобные особенности можно у соседей — не пренебрегайте знакомством с ними!

«Бывает, что продать хотят именно из-за натянутых отношений с соседями, и уже неважно, за какую цену — лишь бы переехать! Одна семейная пара избавлялась от участка лишь потому, что соседка вечно подкармливала бродячих собак, так что подходить к дому стало небезопасно».

От новостройки до «вторички»

В заключение Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость», перечислил «скрытые угрозы» объявлений от девелоперов. По его словам, на первичном рынке обычно возникает две группы проблем:

1. Девелопер не выполняет свои обещания в отношении сроков строительства, подведения коммуникаций, возведения объектов инфраструктуры и т. д.

2. Проблемы с документами на загородном рынке: например, поселок строится на неподходящей для этого земле — впоследствии не удастся оформить строение в собственность как жилое.

В обоих случаях (кстати, для вторичного рынка это тоже актуально) продавец пытается замаскировать не только изъяны дома и/или проблемы с коммуникациями, но и другие факторы — предположим, состояние дорог, если поселок не подходит для круглогодичного проживания. При таком раскладе истинное положение дел помогут оценить потенциальные соседи.

Юлия Судакова
Источник: ЦИАН
0
Подробнее

Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК
Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье
Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Причины для смены УК
Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
некачественно проводит ремонт общественных зон;
не реагирует на жалобы собственников жилья;
завышает стоимость проведенных работ;
отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

частные или коллективные претензии собственников;
документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
фотографии и видеосъемка;
результаты анализов независимых экспертиз;
копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Соберите доказательства некачественной работы УК (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Выбор новой УК
После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками
«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников
Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Не забудьте составить протокол собрания (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК
Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Источник: Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6081be129a7947c0e8ef5c50

0
Подробнее

Разыскиваются собственники объектов недвижимости

В конце 2020 года был принят Федеральный закон № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на выявление правообладателей ранее учтенного недвижимого имущества. Документ наделяет органы исполнительной власти субъектов и местного самоуправления полномочиями по установлению собственников квартир, зданий и земельных участков с целью внесения сведений в ЕГРН. Какие последствия ожидают владельцев недвижимости и что делать тем, кто не хочет признавать свое право на жилье или землю? Об этом корреспонденту GiperNN рассказала руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова.

Наталья Евгеньевна, чем обусловлена необходимость принятия Федерального закона № 518-ФЗ и для чего нужно выявлять правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости?

В России существует большое количество объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы. Здание, помещение или земельный участок может годами стоять на кадастровом учете, но государству ничего не известно о его собственнике. Поскольку правообладатель не установлен, бюджет недополучает доходы по налогам.

Еще один нюанс, который следует принимать во внимание: самовольно построенные объекты могут представлять опасность для жизни и здоровья неограниченного круга лиц, если были возведены с нарушениями. Нередко строительство ведется на земельных участках, которые вообще не предназначены для этих целей, на территории памятников природы, в водоохранной зоне и так далее. Фактические владельцы недвижимого имущества, в свою очередь, не могут им распорядиться — продать, подарить или завещать. Чтобы навести порядок в стране, понимать, сколько таких объектов и кому они принадлежат, и был принят данный закон.

Как появляются объекты с неустановленными правообладателями? Сколько их в Нижегородской области?

Еще до принятия закона мы подсчитали поставленные на кадастровый учет объекты, правообладателей которых необходимо установить. По состоянию на 1 июля 2020 года их насчитывалось 1 миллион 65 тысяч. Но к 1 апреля 2021 года данный показатель сократился до 775 тысяч. Это говорит о том, что люди сами регистрируют права на недвижимое имущество. Некоторые стоящие на учете объекты уже не существуют — сгорели, например, или были снесены. И их владельцы не всегда понимают, что в таких случаях нужно заниматься вопросом снятия с учета.

По нашим данным, в Нижегородской области правообладатели не установлены у 446 объектов незавершенного строительства, 6973 сооружений, 213 894 зданий, 253 154 жилых и нежилых помещений, 306 496 земельных участков.

Почему граждане не регистрируют права на недвижимость в добровольном порядке?

Причины могут быть разными. Кто-то начал собирать пакет документов, но ему не хватило какой-то справки или выписки, и он решил отложить этот вопрос на неопределенный срок. Кто-то свое решение не становиться собственником аргументирует тем, что в законе не установлены сроки, в течение которых необходимо оформить права. Если человек не собирается продавать или иным способом отчуждать имущество в ближайшем будущем, он может не торопиться с посещением регистрационных органов.

Вопрос экономии до недавних пор также играл свою роль: до 2021 года за регистрацию ранее возникшего права гражданам нужно было заплатить 2 тысячи рублей. Внесенные в Налоговый кодекс РФ поправки отменили госпошлину, и теперь закрепить статус собственника и получить соответствующие привилегии можно совершенно бесплатно.

С земельными участками и недостроями ситуация ясна, но откуда берутся квартиры и здания, не имеющие собственников по документам?

Говоря о зданиях, правообладатели которых не установлены, можно привести в пример магазины. В Нижегородской области много строений, используемых для продажи товаров. Они работают по двадцать лет у всех на виду, но к правовому статусу этих объектов не проявляют интереса. Большая часть таких зданий была построена до 2000 года, когда их владельцам было проще подключиться к электроэнергии, получить лицензию на торговлю и организовать предпринимательскую деятельность в целом. Раньше муниципалитеты никак не могли повлиять на владельцев такой недвижимости, но с 29 июня 2021 года, когда новый закон вступит в силу, они смогут взять решение проблемы в свои руки.

Квартиры, права на которые не зарегистрированы, в большинстве случаев приобретались в инвестиционных целях. Человек купил помещение в новостройке, вложил деньги, возможно, сдал его арендатору. Много тех, кто инвестировал в жилье в другом регионе, или сам живет за границей, поэтому квартиры и не были внесены в ЕГРН.

Что представляет собой процедура выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости?

Работа по выявлению правообладателей строится на межведомственном взаимодействии. Мы работаем с Нижтехинвентаризацией, Пенсионным фондом, нотариусами, региональным правительством, проверяя архивы и анализируя документы. Правообладателю не придется ходить по инстанциям и собирать справки: это работа госорганов и муниципалитета.

Как человек узнает, что он признан правообладателем того или иного объекта? Власти должны как-то оповестить об этом?

Установивший правообладателя недвижимого имущества муниципалитет самостоятельно подает документы на регистрацию права, и с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН гражданин признается собственником объекта. Но сначала муниципальные власти направляют ему проект решения, которое он может оспорить. В течение 30 дней с момента получения этого уведомления потенциальный правообладатель может обратиться в муниципалитет с возражением и сообщить, что не имеет документов на данный объект или не пользуется им, недвижимость ранее была отчуждена и так далее.

Если установивший правообладателя орган не получит возражений в предусмотренные законом сроки, тогда сведения о нем будут внесены в госреестр, в противном случае — он будет работать с этим заявителем в индивидуальном порядке. Конечно, попробовать оспорить статус собственника можно и после внесения записи в ЕГРН. Но тогда гражданину придется идти в суд.

Что изменится в правовом статусе объекта после выявления правообладателя? Какие последствия ожидают самих правообладателей?

Статус собственника, как я уже говорила, позволяет распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению — продавать, обменивать, завещать, использовать в качестве залога и так далее. Сейчас процедура госрегистрации стала еще проще — не нужно вызывать кадастрового инженера, ведь объект уже стоит на учете, и все его технические характеристики хорошо известны. Вам нужно просто взять свой паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость и обратиться в МФЦ по месту жительства, работы или даже отдыха: не нужно ехать туда, где находится ваша квартира или участок.

Когда вы регистрируете право в плановом режиме, то можете дарить или выставлять на продажу объект, как только возникнет такая необходимость. На практике бывает так, что к нам обращаются наследники с документами на недвижимость, права на которые не были зарегистрированы при жизни наследодателя. И им приходится подавать иск в суд о признании права на этот объект и, соответственно, включении имущества в наследственную массу. Чтобы грамотно составить иск, многие идут к юристам, что влечет за собой дополнительные расходы — 3–5 тысяч рублей только за составление заявления, судебное представительство обойдется еще дороже. И не забываем про уплату госпошлины. Этих трат можно было бы избежать, зарегистрировав права своевременно.

Какой экономический эффект ожидается от применения нового закона в Нижегородской области?

Экономический эффект будет хорошим, но называть какие-либо цифры пока преждевременно. Налоговый кодекс, как мы помним, освобождает определенные категории лиц от взносов, какой-то метраж вообще не облагается налогом. Так, за 17-метровую квартиру-студию платить не придется, так как налог взимается с жилья площадью от 20 кв.м.

В любом случае с вступлением закона 29 июня 2021 года в силу доходы бюджета вырастут. Эти средства будут распределены на реализацию социальных проектов, в том числе строительство школ, детских садов и больниц.

Почему владельцам поставленной на кадастровый учет недвижимости стоит зарегистрировать права, не дожидаясь вступления нового закона в силу?

К тому, что было сказано ранее, могут добавить еще один весомый аргумент. В Нижнем Новгороде ведется активная подготовка к 800-летию, подразумевающая благоустройство общественных пространств. К тому же и в городе, и в области, планируется строительство дорог и жилых кварталов. Для решения этих задач государство может изымать принадлежащую частным лицам недвижимость. Это коснется, например, владельцев квартир в 22 домах на улице Бекетова, где будет возведен новый жилой комплекс. Ведется работа и по строительству трассы М-12, не за горами создание дублера проспекта Гагарина, в перспективе — продление линий метрополитена. Федерация закладывает средства на компенсацию за изымаемые объекты, но деньги получат только правообладатели. Если нет собственника, некому и возмещать убытки. Право собственности защищено Конституцией, поэтому его регистрация играет для владельца недвижимости столь важную роль.

Ирина Костикова
Источник: GiperNN
0
Подробнее

Проверяйте QR-код на нотариальном документе правильно!

Нотариусы выявили попытки подделать QR-коды на нотариальных документах. Федеральная нотариальная палата напоминает: проверку QR-кодов на нотариальных документах следует производить на официальном сайте ФНП, в этом случае гарантируется защита от подделок.

Напомним, с 29 декабря 2020 года на большинстве нотариальных документов в бумажной форме появилась специальная маркировка — QR-код, в котором зашифрованы основные реквизиты документа: сведения о заявителях или их представителях, дата совершения нотариального действия, вид нотариального действия и регистрационный номер, ФИО нотариуса, нотариальный округ нотариуса. С помощью этого QR-кода любой человек с помощью смартфона может проверить, предъявили ему настоящий документ, или печать и подпись нотариуса на бланке подделаны.

Недавно был выявлен новый способ мошенничества с нотариальными документами. Злоумышленники подделывали и сам документ, и QR-код на нем. Сканируя его, человек попадал на специально созданный мошенниками фейковый сайт, интерфейс которого копировал вид настоящего сервиса проверки QR-кодов Единой информационной системы нотариата.

Появившиеся подделки были сразу же выявлены нотариусами, так как при совершении нотариального действия нотариус проверяет подлинность документа иным образом, и нанести с их помощью ущерб гражданам злоумышленникам не удалось. Риски для граждан возникают тогда, когда они совершают какие-то действия, например, по предъявленной доверенности, без участия нотариуса.

Чтобы избежать поддельных QR-кодов, Федеральная нотариальная палата рекомендует гражданам самостоятельно проверять представленные им доверенности, согласия, договоры и другие удостоверенные нотариусом документы только через ее официальный сайт: notariat.ru.

Для самостоятельной достоверной проверки нотариального документа с QR-кодом необходимо зайти в соответствующий раздел сайта Федеральной нотариальной палаты — «проверка QR», разрешить сервису доступ к камере вашего устройства (смартфона или компьютера) и отсканировать с ее помощью QR-код на документе. Сервис проверяет отсканированный QR-код в Единой информационной системе нотариата, и сообщает — зарегистрирован ли такой документ с такими реквизитами в системе, или нет.

Злоумышленники пытались воспользоваться тем, что люди будут сканировать QR-код, не пользуясь сервисом на сайте Федеральной нотариальной палаты. Такая возможность технически доступна на любом смартфоне, но в этом случае возможна подмена официального сервиса проверки поддельным. В таком случае пользователь обязательно должен убедиться, что открывшаяся страница имеет адрес, начинающийся с ФНП.РФ.

0
Подробнее

Наследство, приватизация и маткапитал: как отказаться от доли в квартире

В одних ситуациях для отказа от доли в квартире достаточно простого письменного документа, в других — придется оформлять дарственную. Вместе с экспертами разбираемся, как оформить отказ от доли в квартире в разных случаях

Долевая собственность — это имущество, которое находится в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев. Каждый собственник такой недвижимости обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть в результате наследства, раздела имущества, приватизации жилья и т. д.

Гражданин или юридическое лицо имеет право отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст. 236, ГК РФ). При этом до отказа все права и обязанности (оплата коммунальных услуг, налогов) сохраняются за первоначальным владельцем.

Отказаться от доли в квартире можно как на этапе возникновения права собственности (например, при получении наследства или приватизации жилья), так и уже при существующем праве. Рассмотрим каждый из этих случаев отдельно.

Первый случай — гражданин еще не получил долю в праве собственности, но планирует отказаться от нее. Например, при участии в приватизации (перевод квартиры в частную собственность). Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, то он может отказаться от такого права. В этом случае доля в приватизированной квартире будет равномерно распределена между другими собственниками. Для того чтобы отказаться от своей доли при приватизации, нужно написать соответствующее заявление.

«Чтобы отказаться от приватизации, нужно обратиться с письменным заявлением об отказе в уполномоченный орган. Например, в Москве — это департамент городского имущества. Образец заявления размещен на сайте департамента. Отказ от приватизации можно подать в департамент напрямую и через МФЦ. В первом случае требуется нотариальное удостоверение отказа (цена — 1,1 тыс. руб.), во втором достаточно простой письменной формы», — рассказал юрист Asterisk Степан Хантимиров.

Отказ от доли при получении наследства
Еще один вариант отказа от доли в квартире, когда право собственности еще не возникло, — при получении наследства. Законодательство предоставляет гражданам возможность отказаться от имущества, получаемого по наследству (ст.1157 ГК РФ). В данном случае можно отказаться от доли как в пользу конкретного наследника, так и на общих основаниях. В последнем случае имущество будет распределено между наследниками в равных долях. Отказаться от доли в пользу третьего лица, которое не является наследником, нельзя.

По словам Степана Хантимирова, наследник может отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение двумя способами:

оформить у нотариуса, который ведет наследственное дело, отказ от наследства. При этом гражданин должен отказаться от всего наследства, а не только от доли в праве собственности на жилое помещение. Заявление об отказе от наследства можно сделать самому, можно воспользоваться формой нотариуса. В первом случае гражданин заплатит 100 руб., во втором случае придется доплатить нотариусу за услуги по составлению формы, как правило, от 300 до 500 руб.;
не обращаться с заявлением к нотариусу, который ведет наследственное дело, о принятии наследства в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя.
Закон предоставляет шесть месяцев для заявления права на наследство (ст. 1154 ГК РФ). В течение полугода наследнику необходимо решить, будет он претендовать на имущество или откажется от него. После того как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, гражданин не имеет права отказаться от него. Причем отказаться можно только полностью от наследуемого имущества.

Есть случаи, когда отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение нельзя:

наследуемое имущество носит выморочный характер;
нельзя отказаться в пользу других лиц, если доля передается наследодателем определенному наследнику или наследник обладает правом на получение обязательной доли.
Важным условием отказа от доли в наследстве является добровольный характер. Если заявитель докажет, что подписывал документ недобровольно, суд признает отказ недействительным.

Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, то он может отказаться от такого права
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Отказ от уже существующей доли
Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится. Не имеет значения, на каком основании появилось право — в результате приватизации жилья, долевого строительства или покупки на вторичном рынке. В данном случае долю можно или продать, или подарить.

Дарение доли
Договор дарения имеет простую письменную форму. В отличие от завещания, дарение является двусторонним договором, оно не требует участия нотариуса (ст. 572 ГК РФ). Чтобы подарить долю в квартире, необходимо только согласие одаряемого.

При этом важно зарегистрировать договор дарственной. Для регистрации дарственной в Росреестре требуется оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). В противном случае договор будет признан недействительным.

Если недвижимость переходит к близкому родственнику, то налог на доход не начисляется. В остальных случаях новый собственник платит налоговый сбор в размере 13% от кадастровой стоимости доли.

Читайте также Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры

Продажа доли
Долю в квартире можно продать. Важное условие — собственник доли должен предложить выкупить свою часть недвижимости совладельцам помещения (ст. 250 ГК РФ).

Если остальные участники долевой собственности откажутся от сделки, то тогда долю можно продать постороннему покупателю с помощью договора купли-продажи. В данном случае нужно пройти стандартный путь купли-продажи недвижимости и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Расприватизация
Гражданин вправе передать долю в праве собственности на жилое помещение, которое он приватизировал, в государственную или муниципальную собственность (так называемая расприватизация), добавил юрист Asterisk. Для этого необходимо одновременное соблюдение трех условий (ст. 9.1 Закона О приватизации жилищного фонда):

недвижимость поступила в собственность по договору приватизации;
в собственности гражданина нет иной недвижимости;
недвижимость свободна от правопритязаний третьих лиц.
После того как гражданин совершит расприватизацию, государство или муниципалитет заключат с ним договор социального найма жилого помещения, права собственности на которое он передал.

Отказ от доли в ипотечной квартире
Просто отказаться от доли в ипотечной квартире тоже нельзя. Такую долю можно продать или подарить, но только с разрешения банка. Сам вопрос распоряжения долей в ипотечной квартире сопряжен со множеством нюансов. Например, приобретался ли объект в браке или до него, как была оформлена собственность (совместная или долевая), являются ли содольщики созаемщиками и так далее.

Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, — обратиться для консультации к юристу и в банк, поскольку совершать любые сделки с ипотечной квартирой, которая находится в залоге, можно только с согласия банка, рекомендует замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.

На практике, если созаемщики не хотят или не могут выплачивать ипотечный кредит, обычно они продают жилье целиком, но также по согласованию с банком. С разрешения банка созаемщик может договориться о переходе права собственности второму созаемщику. В данном случае обязательство по оплате ипотечного кредита ложится полностью на одного созаемщика.

Отказаться от права собственности в ипотечной квартире можно либо подарив свою долю, либо продав. При разводе супругов, которые являются созаемщиками, этот вопрос может решить брачный договор, в котором прописаны условия раздела имущества. Если брачного контракта нет, то при разводе надо заключить соглашение о разделе имущества — кому и что будет принадлежать после развода. Можно прописать, что все имущество достанется одному из супругов, а второй получает денежную компенсацию.

Поэтому при отказе от доли в ипотечной квартире нужно сначала определить, во-первых, кто является основным заемщиком и созаемщиком, рекомендует Ольга Балбек. Во-вторых, понять, кем приходятся друг другу заемщики и выделены ли доли. После чего можно подарить свою долю в ипотечной квартире или продать ее, используя преимущественное право. При этом стоит помнить, что в любой ситуации нужно сначала проинформировать банк.

Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится

Ипотека после развода: как выплачивать кредит
Раздел имущества при разводе: от брачного договора до медиации и суда
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».

Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.

Отказ от доли в пользу супругов
Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью. (ст. 256 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть из совместной с помощью выделения долей в этом имуществе — сделать это можно в досудебном и судебном порядке. Также один супругов может отказаться от своей доли в пользу другого. Здесь есть несколько вариантов такого отказа.

Первый — супруги состоят в браке и хотят разделить имущество по обоюдному согласию. В этом случае они могут воспользоваться брачным договором. В документе определяется, кому и в какой доле принадлежит имущество, какие права и обязанности у супругов. Документ необходимо заверить у нотариуса.

Второй вариант — когда брак расторгнут и супруги хотят мирно разделить имущество. В данном случае, чтобы отказаться, например, от своей доли в квартире, необходимо написать письменный отказ, заверенный у нотариуса. Третий вариант — когда между супругами возникает спор, что, кому и в каком размере принадлежит. В данном случае вопрос решается в судебном порядке.

Автор:  Наталия Густова

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6082c4149a79471788b8751a

0
Подробнее
Авторизация
*
*
Генерация пароля