Чужая ипотека. Опасно ли покупать квартиру, которая в залоге у банка?

Россияне теряют интерес к ипотеке. В мае число выданных ипотечных кредитов сократилось на 27%, до 57,1 тысячи, а их объем уменьшился на 28,2%, до 184 миллиардов рублей, свидетельствуют данные бюро кредитных историй «Эквифакс».

Спустя год после запуска программы льготной ипотеки соотечественники начали избавляться от залогового жилья, так как не тянут ежемесячные платежи. Как рассказал «Известиям» руководитель срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов, в РФ резко выросло число квартир с обременением, выставленных на продажу: на 20%. Это жилье, заложенное у банков, а также купленное с использованием материнского капитала. Про риски приобретения последней недвижимости мы уже писали, теперь расскажем, насколько безопасно покупать ипотечные квартиры.

Игра в рулетку

Наличие обременения создает собственнику существенные трудности, а иногда чревато долгими судебными разбирательствами и даже потерей имущества. При залоге недвижимости ее владелец добровольно принимает на себя какое-то финансовое обязательство, в качестве гарантии его исполнения выступает жилье. Пока обязательство не будет исполнено, квартира находится в залоге и считается обремененной, объясняет президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

По ее словам, при покупке недвижимости по слишком привлекательной цене всегда нужно помнить, что скупой платит дважды. «Слишком низкая цена при наличии обременения на квартиру является сигналом о том, что недвижимость „проблемная“, с ней лучше не связываться», — предупреждает она.

Если квартира покупается напрямую у собственника, согласие на сделку должен дать банк. Такая процедура требует времени либо расходов на юриста. Если жилье поделено на доли, то не обойтись без нотариуса. Это тоже расходы. «Есть и общие подводные камни, например самовольная перепланировка. Банк о ней может не знать, а покупатель — полагаться на его авторитет. Последствия — от штрафа до продажи с торгов с возложением на нового собственника обязанности привести квартиру в прежнее состояние. В любом случае — значительные финансовые издержки», — отмечает курский адвокат Виктория Бессонова.

Продажа со скидкой обремененного ипотекой жилья вызвана тем, что не каждый покупатель подходит для такой покупки, указывает директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг международной компании, независимый эксперт Минюста России, депутат Государственного собрания — Курултая Республики Башкортостан Алексей Нилов. Дело в том, что для того, чтобы перекрыть чужую ипотеку, покупателю самому нужно одобриться в банке, который выкупает закладные у других финансовых организаций. Или, как вариант, у покупателя на руках должна быть стоимость квартиры в наличных (за счет этих денег и будет погашена ипотека продавца и снято обременение).

«Что касается сделки с „ипотечной“ квартирой за наличный расчет, то необходимо провести полную проверку продавца и объекта недвижимости, собрать все необходимые документы и сведения. И только после этого деньгами покупателя, полученными по предварительному договору, погасить ипотеку продавца, далее подписать договор купли-продажи и вместе со всеми документами сдать на государственную регистрацию перехода права в Росреестр. Остаток средств необходимо разместить на безопасном счете банка. Далее продавец и банк должны подать заявление о погашении записи об ипотеке, после которого Росреестр проведет государственную регистрацию права покупателя», — описывает схему эксперт.

Если сделка заключается по схеме «ипотека покупателя на ипотеку продавца», то она проходит через банк, и шансы остаться без квартиры и без денег минимальны.

Как говорит генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин, покупка квартиры, которая находятся в залоге у банка, — это игра в русскую рулетку.

«С одной стороны, хорошая цена и можно сэкономить, с другой стороны, существуют риски расторжения договора по ст. 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств… Срок исковой давности по таким сделкам, согласно ст. 181 ГК РФ, составляет три года со дня исполнения сделки. Таким образом, купив квартиру из-под залога, покупатель рискует потерять ее в течение трех лет», — отмечает он.

Более половины жилья покупается в ипотеку. Снижение реальных располагаемых доходов, которое уже приобрело хронический характер, всегда увеличивает долю продаваемых залоговых квартир.

«Доля таких объектов может расти в случае ухудшения экономической ситуации. Скорее всего, на рынок будут выходить объекты недвижимости, при покупке которых использовался минимальный первоначальный взнос (до 20%), а также квартиры на первичном рынке, потому что их невозможно сдать внаем (как это делают некоторые ипотечники на вторичном рынке) и тем самым снизить долговую нагрузку заемщика», — полагает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Квартира продается с «отказником». Безопасно ли ее покупать?

Виктория Бессонова напоминает, что около года назад в Госдуму внесли законопроект, предоставляющий возможность гражданам самостоятельно продавать ипотечное жилье. «То есть в ситуации, когда уже невозможно выплачивать кредит, у человека появится шанс быстрой реализации жилья конкретному покупателю без исполнительного производства и торгов. Это еще больше расширит рынок. Законопроект был разработан совместно с Центробанком и принят в первом чтении в декабре прошлого года», — резюмирует эксперт.

Источник: https://aif.ru/money/mymoney/chuzhaya_ipoteka_opasno_li_pokupat_kvartiru_kotoraya_v_zaloge_v_banke

0
Подробнее

Усталость сказывается на ликвидности: почему морально устаревают новые ЖК

Елена Корсунская

Среди многоэтажек, построенных лет 10 назад, есть высокие, красивые и… совершенно неактуальные. Вдвойне обидно купить квартиру в Благовещенске в новостройке -«старичке», которая еще не завершена, но уже не отвечает современным требованиям, а значит, теряет и в ликвидности. Разбираемся, какое жилье считается морально устаревшим.

Методом от противного

Обычно устаревшим жильем принято считать хрущевки или брежневки. Но и дома, построенные в 2010 или 2015 году, способны утратить актуальность. По каким признакам это легко определить?

Сегодня не котируются на рынке квартиры с кухней меньше 12 м, с большими спальнями и коридорами. Квартирография с десятком, а то и больше квартир на этаже тоже ушла в прошлое, как и дворы-парковки. Такое жилье покупают, но чаще не для собственного проживания, а для сдачи в аренду: оно дешевле, чем продуманные жилые комплексы.

Сохранят ликвидность квартиры, которые отвечают запросам сегодняшнего дня: большое общее пространство с маленькими спальнями (европланировки), функциональные балконы, подземный паркинг, небольшое количество квартир на этаже и закрытые дворы с множеством активностей не только для детей, но и для взрослых.

Так уже не строят

Отличительная черта несовременного проекта бросается в глаза уже с улицы: если площадь двора уставлена машинами, это плохой знак. Если озеленение заключается в пожухлых кусках рулонного газона — тоже. Даже одна разноцветная площадка не исправит ситуацию.

Теперь минимум комфорта во дворе — несколько площадок для детей и взрослых, зонирование на активный и тихий отдых и невидимая глазу парковка — либо подземная, либо вынесенная за периметр двора.

Отсутствие коммерческих помещений на первых этажах тоже свидетельствует об устаревшей концепции. Девелопмент пришел к тому, что первые этажи не слишком удобны для жизни, а вот когда жильцы имеют возможность, не покидая двора, постричься или выпить чашку кофе, это отличная опция.

Лишние ступени, как показало время, не нужны: они неудобны не только для людей с ограниченными возможностями, но и для родителей с колясками да и другим жителям. Поэтому если к лифту предстоит подниматься по лестнице, а в холле нет специально отведенного места для хранения велосипедов и колясок, это устаревший дом.

Больше восьми квартир на этаже снижает социальное взаимодействие между соседями, тогда как формирование сообщества знакомых друг с другом людей — признак современного жилого проекта. Бесшумный лифт должен везти не до первого этажа, а до подземного паркинга. Эксперты говорят, что оптимальный вариант, если на каждые три–четыре квартиры на этаже приходится один лифт. Если на этаже шесть квартир, лифтов должно быть два.

Квартиры за последние годы тоже сильно преобразились. 20-метровые спальни и маленькие кухни ушли в прошлое. Сегодня и в ближайшие годы в комфорт-классе будут востребованы квартиры-студии с небольшими спальнями (10–14 м) и просторными еврозонами, объединяющими кухню, столовую и гостиную (20–30 м).

ПРИЗНАКИ СОВРЕМЕННОГО ЖИЛЬЯ:

— не больше восьми квартир на этаже;

— качественная отделка МОПов;

— зона для хранения велосипедов и колясок;

— вход и лифт с уровня земли;

— есть функциональный балкон/лоджия;

— небольшие спальни с просторной гостиной, в том числе евро;

— система безопасности дома, видеонаблюдение;

— закрытый двор с разными зонами для отдыха и активности.

В погоне за рынком

В чем причина быстрого устаревания многоэтажек? По мнению экспертов рынка, и материалы, и стиль жизни меняются слишком быстро. Технологии строительства меняются примерно через 10–15 лет после ввода объекта в эксплуатацию, объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Но часто сама архитектурная концепция устаревает уже к моменту передачи дома под заселение.

Теряют связь с сегодняшним днем не только планировки и квартирография, но и места общего пользования и даже дворы. Специалисты уверены: сейчас с чистой совестью назвать современными можно буквально единицы из тех ЖК, что были построены в 2000-е. Тогда мало кто делал европланировки, просторные холлы, закрытые дворы. А вход с уровня земли и мойки лап для собак, теперь встречающиеся и в массовом сегменте, были только в жилье высоких классов.

Все изменилось буквально за последние пять лет. Застройщикам пришлось конкурировать между собой, предлагать новые решения с оглядкой на иностранный опыт. В итоге качество проектов выросло.

Сегодня при создании концепции проекта застройщики изучают новые тренды и аналогичные объекты, проводят социологические исследования, консультируются с экспертами, поясняет Надежда Коркка. Это позволяет им создавать проекты с набором опций на некоторую перспективу.

Но есть нюансы

В периоды высокого спроса на жилье (как, например, сейчас) продаются даже не самые удачные квартиры. Но жить в них собирается далеко не каждый покупатель: многие просто инвестируют, вкладывают деньги, а поселится туда арендатор. Особенно это касается новостроек, где 80% квартир — студии, отмечает Сергей Беляков, директор департамента новостроек «Александр-Недвижимость». Для собственного проживания их практически не покупают — только для сдачи.

ПО МОРАЛЬНО УСТАРЕВШИМ ПРОЕКТАМ В ПЕТЕРБУРГЕ СЕГОДНЯ СТРОИТСЯ КАЖДЫЙ ДЕСЯТЫЙ ЖК, НО ДАЖЕ В ЭКОНОМКЛАССЕ ПОКУПАТЕЛИ НЕ ВСЕГДА ГОТОВЫ ЗАКРЫТЬ НА ЭТО ГЛАЗА: ТАКИЕ ОБЪЕКТЫ РАСКУПАЮТСЯ ХУЖЕ.

Исключения, когда жилье вроде бы несовременное, но позиционируется на рынке положительно, есть. В «Метриум» приводят пример — это бывшие общежития и гостиницы, которые реконструируются и пользуются спросом из-за низкой цены и хорошей локации.

Противоположность им — выставленные на продажу «новые» квартиры в домах 2005–2010 годов постройки без инфраструктуры и дворов. Продаются они, по словам директора департамента жилья Colliers Кирилла Голышева, очень тяжело. Даже на вторичном рынке уже есть куда более современные квартиры в домах, построенных за последние пять лет.

Как купить жилье «на вырост»

Для девелопера построить современное жилье с запасом актуальных опций и продать его максимально быстро — залог успешного проекта. Для покупателя приобрести такое жилье — гарантия того, что оно останется востребованным на рынке: его удастся дороже сдать в аренду или выгодно продать спустя несколько лет.

Но такая недвижимость требует бо́льших вложений. При прочих равных разница в цене между действительно современным проектом и остальными, по подсчетам «Александр-Недвижимость», составляет 10–20%.

Источник: https://my.cian.ru/

0
Подробнее

 Эксперт спрогнозировал ситуацию на рынке недвижимости в России

Генеральный директор федеральной компании «Полезные люди» Юрий Паршиков 7 июля спрогнозировал ситуацию на рынке недвижимости в России до конца лета.

«В том году был заметен рост на недвижимое имущество параллельно с упрощением условий для получения кредита. Если же предложенное президентом страны продление программы реализуется, я не думаю, что произойдут веские изменения в секторе недвижимости. Люди будут брать кредиты по упрощенной схеме, недвижимость будет дорожать в первую очередь в курортных городах — Сочи, Краснодаре и других местах южной части страны. Тем не менее первичная недвижимость будет пользоваться не меньшим, а скорее еще большим спросом. «Черной пятницы» с ажиотажной «давкой» ожидать уж точно не стоит», — рассказал он «ФАН».

Эксперт отметил, что «льготные послабления привлекают граждан, они стремятся воспользоваться выгодным предложением, застройщики тоже работают на полную катушку, предлагая разного рода акции». В конце июля — начале августа это, вероятно, приведет к сокращению спроса.

По его словам, это касается именно экономического сектора, однако многие аналитики не берут в расчет пандемию коронавируса, которая напрямую может сказаться и на спросе, — «люди возьмут паузу, чтобы оценить ситуацию, но она будет недолгой — один-два месяца — до начала сентября».

Паршиков также не исключил, что правительство введет новые методики по реализации сделок с недвижимостью, так как пандемия может продлиться еще долго.

Ранее, 1 июля, премьер-министр России Михаил Мишустин подписал постановление о продлении до 1 июля 2022 года льготной ипотеки, а также о расширении условий программы «Семейная ипотека». Приобрести жилье в новостройке по программе «Льготная ипотека» со 2 июля можно будет по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов составляет 3 млн рублей. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья. Разницу между льготной ставкой и рыночной банкам возмещает государство.

Накануне президент России Владимир Путин в ходе прямой линии заявил, что льготная ипотека в стране сыграла положительную роль, несмотря на рост цен на жилье.

Источник: https://iz.ru/1190088/2021-07-07/ekspert-sprognoziroval-situatciiu-na-rynke-nedvizhimosti-v-rossii

0
Подробнее
Авторизация
*
*
Генерация пароля