К жилью не приравняют: почему закон об апартаментах оказался не таким, каким виделся многим

К жилью не приравняют: почему закон об апартаментах оказался не таким, каким виделся многим

Ажиотажный спрос на апартаменты, который наблюдался весь последний год, во многом объяснялся будущим законом об апартаментах, который с воодушевлением ждал весь рынок недвижимости. Казалось, он должен приравнять апартаменты к жилью, что даст владельцам целый ряд «плюшек»: позволит зарегистрироваться в них, снизит ставку налога на имущество и приведет коммунальные платежи к тем же тарифам, что актуальны для квартир. И вот 29 апреля 2021 года долгожданный закон (вернее – пока законопроект) был опубликован. Пройдя три чтения в Госдуме и дальнейшую юридическую процедуру, он вступит в силу уже через четыре месяца – к 1 сентября. Но есть ли в нем все то, что так ожидалось? Разбирался портал Мосдольщик.рф.

 

29 апреля 2021 года на сайте Системы обеспечения законодательной деятельности появился законопроект № 11629-7 со сложным названием «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». По сути, это тот самый долгожданный закон об апартаментах, который власти обещали принять в этом году.

 

Так ожидаемого многими слова «апартаменты» в законе так и не появилось. Вместо него возник термин «многофункциональное здание». Им предлагается обозначать строения, в которых одновременно есть несколько типов помещений, как жилых, так и нежилых. Причем присутствие сразу и жилья, и нежилья не обязательно. Достаточно иметь две и более разновидности нежилых помещений, часть из которых, например, de facto используется для проживания. То есть, являются тем, что в быту принято называть апартаментами.

 

В принципе, такая словесная конструкция неплохо описывает все существующие варианты комплексов апартаментов.

 

Те из них, где одновременно есть и квартиры, и апартаменты (а такие среди нынешних новостроек имеются), сразу вписываются в термин «многофункциональное здание».

Уложатся него и те, где жилья нет, зато вместе с апартаментами есть офисы или гостиница. По такому принципу устроены, например, многие башни Москвы-Сити.

И даже если в комплексе нет ни офисов, ни гостиниц (а таких вариантов в Москве большинство), кроме апартаментов в них обычно присутствуют торговые помещения, которые также являются нежилыми. То есть, и на такое строение термин «многофункциональное здание» распространится.

К жилью не приравняют: почему закон об апартаментах оказался не таким, каким виделся многимКазалось бы, все хорошо. Но дьявол, как всегда, в деталях.

 

Законопроект предлагает распространить термин «многофункциональное здание» на Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы, а также закон «О государственной регистрации недвижимости» и 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Например, в Жилищном кодексе с помощью этого термина уточняется, что такое квартира. Теперь ею будет являться не только обособленное помещение в многоквартирном доме, но и в многофункциональном здании. При этом другой поправкой в тот же кодекс уточняется, что речь идет не обо всех многофункциональных зданиях, а лишь о тех, в которых есть жилые помещения.

 

Иными словами апартаменты в тех строениях, где жилой недвижимости нет совсем, квартирами автоматически не станут. Более того: в жилье они сами по себе не превратятся и в других видах многофункциональных зданий.

Впрочем, стать жильем они все-таки могут. Этому посвящена существенная часть законопроекта. Однако речь вовсе не о том, что их по мановению волшебной палочки приравняют к квартирам. Речь о механизме, который существовал и ранее – о переводе нежилья в жилье (и наоборот). При этом в многофункциональных зданиях этот процесс даже сложнее, чем раньше.

 

Дело в том, что отдельно взятые апартаменты перевести в жилье не получится. Это можно будет сделать лишь сразу со всеми помещениями, расположенными на одной лестничной клетке.

 

То есть, все собственники соседних апартаментов должны одномоментно захотеть превратиться во владельцев квартир. По-другому нельзя.

Делается этого для того, чтобы внутри многофункционального здания максимально изолировать жилье от нежилья – чтобы права владельцев помещений с разным юридическим функционалом не вступали в конфликт друг с другом. Такая позиция законодателей четко обозначена в первых же строках нового законопроекта.

 

К жилью не приравняют: почему закон об апартаментах оказался не таким, каким виделся многимА зачем, спрашивается, вообще переводить нежилье в жилье?

 

А затем, что все те самые «плюшки», о которых так мечтал рынок недвижимости (регистрация в апартаментах, снижение налоговых ставок и коммунальных платежей и пр.), в законопроекте вообще не прописаны.

Более того: закон об апартаментах не вносит правок:

 

ни в закон «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (он, в частности, регламентирует процесс регистрации в недвижимости),

ни в Налоговый кодекс (который, в том числе, вводит размер ставок по имущественным налогам).

Все ныне действующие положения эти документов так и останутся в силе. А они никаких особых преференций собственникам нежилья не дают. Поэтому чтобы владельцам апартаментов все же получить все те приятные опции, что есть у квартир, нужно перевести свою недвижимость в жилье. Причем сделать это вместе со своими соседями.

 

Таков закон об апартаментах  в нынешнем виде. Портал МосДольщик.рф будет наблюдать, будут ли в него внесены изменения в процессе трех чтений в Госдуме, и если будут, то какие именно.

Источник: https://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/k-zhilju-ne-priravnjajut-pochemu-zakon-ob-apartamentah-okazalsja-ne-takim-kakim-videlsja-mnogim/?fbclid=IwAR1fPgt0HHhUAkMLqp3Si5n7EWgCJdrYJi_fM7W9WFViaEhssRuqEsuqdr4

0
Подробнее

Так труба легла Кого и как будут бесплатно подключать к газу

Новые параметры газификации регионов еще не начали работать, а уже вызывают множество вопросов. Гендиректор «Газпром межрегионгаз» Сергей Густов 7 мая заявил, что на бесплатное подключение к газу могут рассчитывать владельцы частных жилых домов площадью не более 300 квадратных метров. Позднее глава Минэнерго Николай Шульгинов уточнил, что площадь дома не является критерием для подключения к газопроводу. Чтобы разобраться в тонкостях стоит обратиться к утвержденной правительством Дорожной карте по газификации.

Параллельно с бесплатной газификацией продолжится и возведение новых поселковых газопроводов. Фото: Владимир Смирнов / ТАССПараллельно с бесплатной газификацией продолжится и возведение новых поселковых газопроводов. Фото: Владимир Смирнов / ТАССПараллельно с бесплатной газификацией продолжится и возведение новых поселковых газопроводов. Фото: Владимир Смирнов / ТАСС

Из нее следует, что газификация будет бесплатной, но подразумевает это подведение трубы только до границ домовладений. На земельных участках и в домах все работы по разводке газа и подключению оборудования останутся в зоне ответственности их владельцев или жителей. Потребители вольны выбирать технику, которая им нравится, и подключать любые дополнительные услуги, но оплачивать их придется из своего кармана.

Как бесплатная газификация скажется на тарифах для населения

Обязательным техническим условием для бесплатного подведения газа к земельному участку является — расположение домовладения на расстоянии не более 200 метров от газопровода, в котором есть достаточная пропускная способность для подключения. Еще одно ограничение — мощность газового оборудования в доме не должна превышать 7 кубометров в час. Именно отсюда появилась цифра в 300 квадратных метров. Считается, что 7 кубометров максимального почасового расхода газа достаточно для газоснабжения дома такой площади.

В пресс-службе Минэнерго также отметили, что программа газификация не имеет ограничений по видам населенных пунктов. Например, что беспокоит многих дачников, садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) в ней участвуют, при соответствующем решении региональных властей и оператора газификации в каждом конкретном случае. Но есть некоторые юридические нюансы. Подведение газа без привлечения средств граждан для СНТ возможно только до границ самого товарищества, поскольку участки являются коллективной совместной собственностью, уточнили в ведомстве. То есть разводку газа по всей территории СНТ членам товарищества придется делать за свой счет.

Выполнение все работ будет осуществляться едиными региональными операторами газификации. По словам замминистра энергетики Павла Сорокина, в большинстве регионов им будет «Газпром» — собственник единой системы газоснабжения. Важным нововведением станет служба единого окна газификации в газораспределительных организациях и в перспективе в МФЦ. Для подведения газа к границам домовладения достаточно будет подать заявку на подключение. Все остальное будет сделано внутри системы. Аналогично будет проводиться процедура заключения договора с газоснабжающей организацией, сказал Сорокин.

Большие опасения вызывал вопрос финансирования всех этих планов, поскольку существует риск перенесения части нагрузки на граждан за счет увеличения тарифов или стоимости завершающих работ по разводке и подключения газа внутри жилья. Ранее новая программа газификации была оценена в 1,9 трлн рублей до 2030 года, из которых 600 млрд рублей пока не найдены.

В Федеральной антимонопольной службе (ФАС) неоднократно заявляли, что роста выше инфляции тарифов на газ для населения не будет. Ежегодно они индексируются, но речь идет о совсем незначительном увеличении — около 3%.

В отношении роста стоимость завершающих работ, в пресс-службе ФАС пояснили, что будут строго следить за стоимостью проведения газа по участку и разводке внутри дома. И в случае выявления ее необоснованного роста ведомство будет принимать меры реагирования.

ФАС проследит за тем, чтобы газовщики не увеличивали тарифы и не переносили стоимость подведения трубы к границе участка на работы внутри него

Кроме этого, «дорожная карта» предусматривает определение минимального пакета услуг для работ внутри участка и установки внутридомового газового оборудования, чтобы исключить возможность злоупотребления и завышения цены на строительство.

Но у экспертов нет твердой уверенности, что здесь получится избежать злоупотреблений. По мнению начальника Управления аналитических исследований «УНИВЕР Капитал» Дмитрия Александрова, препятствовать росту цен на эти услуги возможно используя обратную связь с населением — информационный контроль, но только там, где он есть и налажен.

Как стимулируют газификацию на Алтае

Коммерческие структуры могут воспользоваться моментом и взвинтить цены, но спровоцировать их рост может ажиотажный спрос, считает замглавы Фонда национальной энергетической безопасности Алексей Гривач. Это может стать проблемой, так как отсечет от бесплатной газификации наиболее бедные слои населения. Тем более что строительство газопровода на участке, обустройство котельной, покупка котла и другого необходимого оборудования сами по себе недешевое удовольствие, отметил эксперт.

Известно также о сроках и этапах газификации. В первую очередь, до 2023 года будет проведена догазификация — подведен газ к домовладениям в уже газифицированных населенных пунктах, подключенных к газовой сети, в которых уже построены внутрипоселковые газопроводы. Здесь будет сделана, так называемая, последняя миля — отвод от внутрипоселкового газопровода до границ домовладений. Ранее эти работы были платные и в зависимости от рельефа местности, застройки и расстояния до внутрипоселкового газопровода, могли оцениваться от нескольких тысяч до сотен тысяч рублей. Точный график догазификации таких поселений должен быть составлен до 1 июля этого года.

82,9 процента — такой уровень газификации регионов должен быть достигнут к 2030 году с нынешних 71,4%. Стопроцентной газификации страны не будет — в ряде регионов тянуть трубы невыгодно, там будут использоваться другие источники энергии

Параллельно с этим будут вестись работы по подключению еще негазифицированных поселений — строительства региональных и внутрипоселковых газопроводов и отводов до границ домовладений. Они будут идти в соответствии с планом газификации регионов. Сегодняшний ее уровень составляет 71,4%. К 2026 году планируется достичь — 74,7%, а к 2030 году — 82,9%. Самый низкий уровень газификации — в Сибири (16,8%), а также некоторых областях Дальнего Востока. Стопроцентной газификации страны не будет — там, куда невыгодно тянуть трубы, будут использоваться другие источники энергии. Например, президент уже поручил Минэнерго и правительству Камчатского края обеспечить создание локальной инфраструктуры для приема сжиженного природного газа (СПГ) для бесперебойного снабжения жителей и предприятий региона газом.

Комментарий

Как газификация повлияет на стоимость земли

Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса Миэль «Сущевский»:

— Газификация участков увеличивает комфорт проживания и удешевляет этот комфорт, так что это повысит спрос на землю. Сейчас собственники уже газифицированной земли при продаже всегда хотят получить «дельту» больше, чем стоит собственно провести газ, так что цена участка становится выше. Бесплатная газификация не даст таким продавцам чрезмерно увеличивать цену. Стоимость уже газифицированного участка может стать ниже, если в районе начнут массово бесплатно газифицировать землю, так как продавцы уже не смогут закладывать в стоимость участка стоимость газа. Появится больше конкурентных участков, и это больше стабилизирует рынок в части цены.

Подготовила Марина Трубилина

Источник: https://rg.ru/2021/05/07/vnutri-sadovyh-tovarishchestv-besplatnoj-gazifikacii-ne-budet.html

0
Подробнее

Свидетельствование подлинности подписи на документах: новеллы законодательства

Свидетельствование подлинности подписи на документах: новеллы законодательства

Процедура совершения нотариального действия по свидетельствованию подлинности подписи на документах в последнее время подвергается законодательным изменениям, при этом достаточно значительным.
Наталья Артемьева,  Член комиссии ФНП по методической работе,  нотариус г. Читы,

21.12.2013 г. принят Федеральный закон от N 379-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который изложил ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате (далее Основы о нотариате) в новой редакции, исключив ранее имеющееся положение о том, что подлинность подписи может свидетельствоваться на документе, содержание которого не противоречит законодательным актам Российской Федерации. Прошло два года и вновь законодатель обратил внимание на ст. 80 Основ о нотариате, дополнив её абзацем 2-м следующего содержания: «Не допускается свидетельствование подлинности подписи на документах, представляющих собой содержание сделки, за исключением случаев, предусмотренных законом». Дополнение предусмотрено Федеральным законам от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В связи с этим нотариус должен:

дать оценку документу, предъявляемому для свидетельствования подлинности подписи на нём, и определить, не изложена ли в нём сделка,

если документ представляет содержание сделки, определить, не относится ли этот документ к исключениям, когда свидетельствование подлинности подписи всё же допускается.

К таким исключениям, например, относятся следующие случаи:

а) п. 3 ст. 160 ГК РФ — если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно;

б) п. 1 ст. 189 ГК РФ — об отмене доверенности может быть сделана публикация в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована;

в) п. 1 ст. 1153, п. 2 ст. 1159 ГК РФ — если заявление наследника о принятии наследства или об отказе от наследства передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия, или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с п. 3 ст. 185.1. Кодекса;

г) п. 2 ст. 1155 ГК РФ — наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 Кодекса;

д) п. 6 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «Об обществах с ограниченной ответственностью» — подлинность подписи на заявлении участника общества или общества об отказе от использования преимущественного права покупки доли или части доли в уставном капитале общества должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Указанные выше случаи (б,в,г,д) по своему содержанию представляют сделки. Так, принятие наследства влечет приобретение прав на наследственное имущество, отказ от наследства — прекращение у наследника прав на него, а в случае отказа в пользу другого наследника у последнего возникает право в большем объеме, чем полагается по закону о наследовании. Сделкой также является и отказ от преимущественного права покупки доли (комнаты в коммунальной квартире), эти действия влекут как прекращение права у лица, совершающего отказ, так и возникновение права у продавца доли(комнаты) на продажу постороннему лицу.

Одной из возможных проблем применения абз. 2 ст. 80 Основ о нотариате может являться следующее: предусмотрено, что случаи, когда свидетельствование подлинности подписи на документах, представляющих содержание сделки (далее — на документах-сделках), устанавливаются законом (в частности, в гражданском обороте с учетом п. 2 ст. 3 ч.1 ГК РФ под законом подразумеваются данный Кодекс и принятые в соответствии с ним федеральные законы).

Однако, такие случаи предусматриваются не только законами, но и другими правовыми актами. Так, постановлением Правительства РФ от 30.04.1997 N 510 (ред. от 20.11.2008) «О Порядке выплаты компенсаций за утраченное жилье и/или имущество гражданам, пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике и покинувшим ее безвозвратно» подлинность подписей всех членов семьи на заявлении об отказе всех членов семьи от права владения, пользования и распоряжения жильем на территории Чеченской Республики должна быть засвидетельствована нотариусом. Безусловно, что по своему содержанию такое заявление содержит сделку.

Кроме того, требование об обязательном свидетельствовании подлинности подписи на документе может быть установлена не только законом, но и соглашением сторон. Так, в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 03.12.2011 N 380-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О хозяйственных партнерствах» соглашением об управлении партнерством может быть предусмотрено, что подлинность подписи на заявлении участника партнерства или партнерства об отказе от использования преимущественного права покупки доли в складочном капитале партнерства должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Из приведенных случаев наглядно усматривается, что положения абз. 2 ст. 80 Основ о нотариате не учитывают имеющиеся нормы законодательства и других правовых актов.

Другой проблемой является то, что сужается возможность нотариального оформления некоторых документов, которые имеют широкой оборот в гражданских правоотношениях. Так, в соответствии со ст. 808 ГК РФ «в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей», в соответствии со ст. 408 ГК РФ «кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части». Ранее свидетельствование подписей на таких расписках было возможно и распространено в нотариальной практике.

Также хочется обратить внимание на п. 3 ст. 159 ГК РФ, в соответствии с которой «сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору». В теории приводятся примеры таких сделок — передача имущества по договору аренды или продажи недвижимости по передаточному акту, уплата долга, передача денег. В.А. Белов справедливо отмечает неточность оборота «сделка во исполнение договора», поскольку исполнению подлежит обязательство, возникшее из договора[1][i]. И тем не менее, формально с учетом положений абз. 2 ст. 80 Основ о нотариате и п. 3 ст. 159 ГК РФ нельзя засвидетельствовать подлинность подписи на передаточном акте, на расписке о получении денег по договору купли-продажи или о возврате займа.

Для решения обозначенных проблем целесообразно изменение абз. 2 ст. 80 Основ о нотариате и изложение его в следующей редакции: «Не допускается свидетельствование подлинности подписи на документах, представляющих собой содержание сделки, за исключением случаев, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон». Кстати, во многих нормах гражданского кодекса предусмотрены ссылки не только на закон, но и на правовые акты, а также на договор или соглашение сторон (п.1 ст.8, ст.16, п. 3 ст. 23, п. 4 ст. 31, ст. 139, п.4 ст. 15д и пр.).

Новелла неминуемо приводит к тому, что в оборот будут введены новые виды нотариально удостоверяемых документов-сделок. Так, теперь вполне обосновано удостоверение отказа, в частности, отказа от использования преимущественного права покупки (за исключением вышеуказанных случаев), ведь по общему правилу обязательного свидетельствования подлинности подписи в этом случае не предусмотрено. А с учетом того, что договор продажи доли постороннему лицу теперь подлежит обязательному нотариальному удостоверению, востребованность таких заявлений может возрасти. Следует отметить, что ранее сложилась также и практика удостоверения согласия участника долевой собственности на продажу доли постороннему лицу. С такой практикой вряд ли можно согласиться, так как по закону как таковое согласие сособственника не предусмотрено.

Имелась практика свидетельствования подлинности подписи на заявлениях об отказе от приватизации жилья, хотя имелась и другая практика, когда удостоверялось согласие. В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями …. вправе приобрести ….. в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Таким образом, более целесообразно удостоверять именно согласие, а не отказ.

Не исключено, что применение ст. 80 Основ о нотариате в свете новых изменений поставит перед нотариусами и иные проблемы.

Источник: https://notariat.ru/ru-ru/publishing-center/author/svidetelstvovanie-podlinnosti-podpisi-na-dokumentah-novellyi-zakonodatelstva/

0
Подробнее
Авторизация
*
*
Генерация пароля