Внесены масштабные поправки в закон о госрегистрации недвижимости

 

Внесены масштабные поправки в закон о госрегистрации недвижимости

Маргарита Горовцова

Президент РФ Владимир Путин подписал закон, который существенно изменил правила кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость (Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Поправки претерпел Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Так, зарегистрировать переход либо ограничение права, обременение объекта или сделку с ним можно теперь, только если в ЕГРН уже есть запись о праве на данный объект.

Отдельные полномочия в сфере кадастрового учета и госрегистрации будут переданы от Росреестра к подведомственным ему бюджетным учреждениям – например, предоставление сведений из ЕГРН. Такие учреждения также станут осуществлять выездной прием заявлений о госрегистрации или учете, отправлять заявителям документы с курьером, взаимодействовать с кадастровыми инженерами и т. д.

Когда заявление о регистрации прав на недвижимость можно передать почтой? Узнайте ответ из материала «Регистрация права и перехода прав на недвижимость» в Домашней правовой энциклопедии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

Правила выездного приема заявлений о госрегистрации или кадастровом учете также урегулированы. По общему правилу это платная услуга, за исключением отдельных категорий заявителей: ветераны и инвалиды ВОВ, дети-инвалиды, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства I группы.

Некоторые заявления могут быть поданы в электронной форме через личный кабинет на Едином портале госуслуг – к примеру, если нужно провести учет и регистрацию построенного объекта ИЖС или садового дома. Если совершена сделка с недвижимостью, то подать заявление о регистрации возникновения, изменения, прекращения или перехода прав тоже можно с помощью личного кабинета.

Уточнено, что дополнительные сведения об объекте недвижимости можно менять в порядке, установленном для кадастрового учета и по основаниям, предусмотренным законом. Кстати, появился и новый вид дополнительных сведений – о невозможности госрегистрации перехода, прекращения или ограничения права на участок сельхозназначения до тех пор, пока не завершится судебный спор об изъятии этого участка. Имеются в виду случаи, когда собственник земли допустил его нецелевое использование или иные нарушения.

В кадастре недвижимости будут отражать решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости. Попадут в кадастр и сведения об участках и объектах, расположенных на территориях, в отношении которых принято решение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд.

Кроме того, кадастр будет содержать расширенные данные о кадастровых инженерах, которые выполняли кадастровые работы в отношении конкретного объекта (ФИО, реестровый номер в реестре СРО и наименование СРО, СНИЛС).

Установлены новые основания для кадастрового учета и госрегистрации прав:

  • решение третейского суда, по которому выдан исполнительный лист в соответствии с решением государственного суда;
  • карта-план территории;
  • технический план для некоторых объектов – например, для недостроя, помещений и машино-мест;
  • акт обследования для случаев, когда объект перестал существовать.

К случаям, когда кадастровый учет может осуществляться без госрегистрации, добавлен еще один: правообладатель выбрал вид разрешенного использования своего объекта.

Дополнен перечень лиц, по заявлению которых осуществляется одновременно кадастровый учет и госрегистрация. Теперь к ним также относятся:

  • лица, использующие участок на основании сервитута, публичного сервитута или иного права без установления сервитута – при учете и регистрации прав на созданные объекты недвижимости на таких участках;
  • наследники лица, которому принадлежал разрушенный объект – если нужно зарегистрировать прекращение существования объекта;
  • владельцы земельных участков, предоставленных на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
  • нотариусы.

Есть и другие нововведения – например, уточняются правила исправления ошибок в ЕГРН.

Закон вступил в силу с 30 апреля, но для многих положений установлены переходные сроки.

 

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/news/1461368/#ixzz6uSPjmGQK

0
Подробнее

Простое правило продажи квартиры, которое неумолимо работает. И его часто нарушают собственники

Почему важно соблюдать одно из главных правил продажи квартиры, чтобы не оказаться в дураках.

Продажа квартиры в Благовещенске всегда преследует две несколько основных целей:

— получение денег;

— одновременная покупка другой недвижимости за счёт денег от продажи квартиры (с или без доплаты).

Все что не укладывается во вторую цель, автоматически относится к первой.

Когда за квартиру собственник хочет получить деньги (а потом уже, спустя некоторое время, может даже и купить другую недвижимость ), то важным моментом становится истинные причины зачем продавцу деньги за проданную квартиру.

От собственников я слышал много причин, почему они решили продавать свою квартиру. Но чтобы дойти до истинной причине продажи, нам требовалось иногда много времени и неудобных вопросов.

Знать истинную причину важно знать и собственнику и его агенту потому что есть правило, которое, увы, работает почти всегда:

Продажа «из-под нужды» – самая невыгодная. Всегда и везде

Жесткая необходимость в деньгах – худшая причина продажи квартиры. И здесь роль играет психология. Как только человек в чем-то нуждается, он становится невероятно гибким в определении условий, при которых он получит делаемое.

Люди часто идут на многие жертвы, когда слепо хотят получить что-то в свою жизнь.

При продаже квартиры все работает ровно точно так же.

Как только собственник начинает продавать квартиру с мыслью «если я не продам свою квартиру за Х миллионов рублей и/или Y дней/месяцев, то мои дела будут очень плохи» с продажей можно заканчивать.

И смело вычитать 10-20% от максимально возможной цены продажи, когда главное причиной было не острая нужда в деньгах.

А с таким дисконтом продать квартиру можно и без каких-либо навыков продаж и даже без нормальных фотографий.

Продажа «из-под нужды» – самая невыгодная. Всегда и везде

Острая необходимость в деньгах порождает еще бóльшие финансовые потери при продаже квартиры с подобным настроем.

Что делать, если действительно единственный выход получить деньги – продавать свою квартиру?

Продавать так, как будто это не единственный способ решить ваши проблемы.
Еще лучше продавать так, как будто вам почти все равно – купят квартиру или нет.

В телефонных разговорах, на показах, переговорах вести так, словно для вас продажа квартиры – просто еще одно, самое обычное занятие.

Не показывать ни видом, ни жестами, ни тем более словами, что вы сильно нуждаетесь в покупателе на вашу недвижимость.

Иначе вы будете просто «выжаты» на переговорах смекалистым покупателем и согласитесь на любые условия, лишь бы получить деньги в нужные вам сроки.

А это и финансовые и психологические потери, которые можно и нужно избегать.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/no_realtor/prostoe-pravilo-prodaji-kvartiry-kotoroe-neumolimo-rabotaet-i-ego-chasto-narushaiut-sobstvenniki-608d7c6b4461ec746c9d6ff9?&utm_campaign=dbr

0
Подробнее

Продажа ипотечной квартиры: что нужно знать

Продажа ипотечной квартиры: что нужно знать

Финансовые затруднения, стремление заработать, пополнение в семье… Какими бы ни были причины продажи залоговой недвижимости – сделка обещает быть непростой и полной нюансов. Эксперты рассказывают, как действовать и где подстелить соломку.

ОСОБЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

Еще недавно сделки по продаже квартир в Благовещенске с невыплаченной ипотекой были единичными. Однако с каждым годом доля выставленных на продажу объектов, которые находятся в залоге у банка, уверенно растет. По оценкам риэлторов, сегодня она составляет 10–15% в общем объеме продаж вторички в Москве. По Петербургу точных данных пока нет, но, судя по трендам, ситуация схожая.

«Доля квартир, продающихся с обременением в виде ипотеки, увеличивается из-за роста в общей массе предложений таких лотов. В прошлом году льготная ипотека на первичке и снижение ставок на вторичном рынке вызвали ажиотаж – и часть этих объектов неминуемо выйдет в открытую продажу», – отмечает управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.

Еще одна причина роста ипотечных продаж – увеличение срока кредитования. Сейчас погашать ипотеку можно и 20, и 30 лет. За это время у людей могут измениться (а то и не раз) и жизненные, и финансовые обстоятельства, что вынудит их выводить на рынок залоговую недвижимость.

Самые распространенные ситуации связаны с разводами и разделом имущества. Нередки в наши суровые времена и личные дефолты заемщиков. Случается, что люди больше не могут обслуживать свой кредит – например, из-за потери работы.

Есть и более приятные поводы. Так, продавать ипотечные квартиры могут инвесторы, которые вошли в проект на старте строительства и неплохо заработали. Либо в семье родился ребенок, что влечет за собой потребность в увеличении жилплощади. Или же доход заемщика вырос, и у него возникло непреодолимое желание улучшить жилищные условия.

СЛОЖНЫЙ ВЫБОР

Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры, разъясняет управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Первый заключается в том, что продавец всё-таки находит деньги для погашения остатка долга по ипотеке. Например, одалживает у знакомых или родственников либо оформляет потребительский кредит. После того как он закроет этот гештальт, банк снимет обременение с недвижимости. Теперь квартиру можно продавать как обычный объект недвижимости по рыночной стоимости.

Второй вариант предполагает, что остаток долга по займу покроют деньги покупателя. В этом случае можно оформить расписку или заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), где будут указаны права и обязанности сторон, а также сумма, которую должен внести покупатель до момента снятия обременения и после. Соглашаясь на такую схему, покупателю стоит оценить все возможные риски и прописать ответственность сторон в случае, если сделка не состоится.

Третий вариант подразумевает активное участие банка. Между ним, продавцом и покупателем заключается трехстороннее соглашение. В одну ячейку покупатель закладывает деньги для погашения остатка долга по ссуде, в другую – оставшуюся часть стоимости квартиры. После этого кредитор снимает обременение, и регистрируется переход права собственности. Если у покупателя нет полной суммы, он также может взять ипотеку – лучше всего в том же банке.

Наконец, ипотечный кредит можно переоформить на другое лицо. Но попробуйте найти, во-первых, такое лицо, а во-вторых, покупателя, который согласится на подобную сделку. Практика показывает, что сделать это будет весьма непросто.

Роль банка в сделках с ипотечными квартирами нельзя недооценивать. Приняв решение о продаже, прежде всего известите об этом кредитора. Банкиры не слишком любят сюрпризы и запросто могут отказать в снятии обременения. А значит, и право собственности на объект вы не получите.

Уточните в банке, по каким схемам можно реализовать недвижимость. И, подключившись к процессу, всегда держите представителя финорганизации в курсе событий. Если заемщик действует по согласованию с кредитором, не должно возникнуть ни штрафов, ни иных сложностей.

Исключение – если речь идет о продаже объекта на торгах. Коль уж ситуация дошла до такой крайности, вам придется оплачивать услуги по организации аукциона, судебные издержки, неустойки и прочее. Поэтому, если вдруг появились сложности с выплатами, лучше не прятать голову в песок, а сразу договариваться с банком.

НЮАНСЫ ОФОРМЛЕНИЯ

Само оформление сделок купли-продажи ипотечной недвижимости – довольно сложная с юридической точки зрения процедура. Она несет серьезные риски как для покупателя, так и для продавца. Вот почему стоит тщательно разобраться в нюансах.

«Прежде всего покупатель должен выяснить, оформлялась ли закладная на квартиру. Затем узнать, какова процедура снятия обременений в банке, а также уточнить сроки поиска закладной и снятия обременений, – делится подробностями руководитель фонда коллективных инвестиций „Рентавед“ Руслан Сухий. – Первые серьезные сложности могут возникнуть уже на этапе поиска закладной, если она оформлялась. Ее легко могли перепродать на межбанковских торгах другой финансовой организации».

У каждого банка действуют свои регламенты по снятию обременений на ипотечную квартиру. Где-то требуется написать заявление о намерении продать объект, где-то достаточно просто прийти с покупателем. И, разумеется, оформление сделки зависит от того, за счет каких средств планируется ее осуществить.

Варианты мы рассматривали выше, и самым простым из них эксперты считают второй – когда у будущего владельца на руках находится сумма, равная полной стоимости недвижимости. После подписания ПДКП новый собственник погашает долг продавца по ипотеке перед банком. Затем он получает документы, снимающие с квартиры кредитные обременения. После этого заключается полноценный договор о переходе права собственности на объект.

Сложности могут возникнуть, если в ипотечной квартире, выставленной на продажу, выделены детские доли, акцентируют в компании «ВекторСтройФинанс». Как правило, их выделяют, если на покупку были направлены средства материнского капитала. Органы опеки тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних и при продаже объекта недвижимости обязывают наделять детей долями в новом жилье.

Если новое жилье покупается в ипотеку, большинство банков может не одобрить кредит. Объяснение простое: в случае дефолта заемщика продажа квартиры полностью не покроет задолженность перед банком, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки. Получается замкнутый круг, а продавец оказывается в ловушке, пока не вырастут дети.

СКИДКА КАК СТИМУЛ

С учетом перечисленных нюансов становится ясно, что найти покупателя на квартиру с невыплаченной ипотекой – задача не из легких. Главным стимулом приобретения такой недвижимости может стать выгодная цена.

Дисконт от 5 до 20% – нормальная практика для подобных сделок, утверждают риэлторы. Дело в том, что чуть ли не в 80% случаев квартиры, обремененные ипотекой, продают люди, столкнувшиеся с финансовыми проблемами. Такие продавцы часто готовы идти на уступки, чтобы быстрее решить свои проблемы.

Также значительную долю продавцов ипотечных квартир – порядка 10–15% – составляют инвесторы, работающие по спекулятивной модели.

«Эти предприимчивые люди приобретают квартиры на ранних стадиях строительства с ипотечным плечом и продают, когда их стоимость вырастает, – говорит Руслан Сухий. – Зафиксировав свою прибыль, они также готовы выводить на рынок свои объекты с дисконтом до 10–12%, так как уже неплохо заработали за счет удорожания квартиры. Поэтому нередко ипотечные квартиры с хорошим дисконтом приобретают другие инвесторы».

Отметим, что дисконт – частое, но совсем не обязательное условие сделки с ипотечным объектом. В компании «Миэль», к примеру, считают, что если квартира юридически чистая, ликвидная и привлекательная, то оснований для скидки нет. Не стоит снижать цену и в том случае, если объект обладает уникальными для рынка характеристиками.

Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс»:

– Сделка с ипотечной квартирой сложнее, чем обычная купля-продажа. В ней участвует третья сторона в лице банка, поэтому срок сделки может быть увеличен. Логично, что не все покупатели охотно соглашаются на такой вариант.

При наличии двух равноценных квартир в доме покупатели, естественно, выберут объект без обременений. Поэтому, если речь идет о новостройке, где может продаваться большое количество квартир от инвесторов и еще есть объем предложения от застройщика, продавцу, скорее всего, придется пойти на дисконт.

Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль»:

– Если продажа залоговой квартиры проводится путем досрочного погашения кредита из средств покупателя, то последнему стоит очень внимательно отнестись к этим действиям и подкреплять передачу денег распиской.

Самый привлекательный вариант сделки с залоговой квартирой – когда покупатель является клиентом банка-кредитора, при этом денежные расчеты идут через аккредитив в этом же банке. Это позволяет сократить затраты покупателя, в том числе на переводы денег, и снизить вероятность того, что между подписанием договора купли-продажи и регистрацией сделки в госорганах произойдет что-то непредвиденное.

Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»:

– Бывает, что ипотечную квартиру человек сам приобретает с привлечением ипотечных средств. Тут алгоритм проведения сделки будет зависеть от того, средства какого банка привлекаются. Если покупатель планирует кредитоваться в другом банке, тогда нужно будет сначала снять обременение с объекта – то есть погасить долг продавца. Если этого не сделать, то другой банк сделку не одобрит.

Приобрести квартиру, не снимая обременений, можно только в том случае, когда новый покупатель кредитуется в том же банке. Самый сложный вариант – когда покупатель намерен приобрести ипотечную квартиру в счет средств от продажи имеющейся. В таком случае получается очень непростая сделка-цепочка.

Текст: Зоя Горохова

0
Подробнее
Авторизация
*
*
Генерация пароля